Resolución Vinculante de Dirección General de Tributos, V0467-26 de 27 de febrero de 2026

Cuestión

La consulta plantea si las cargas previas sobre un inmueble adquirido en pública subasta se incluyen en su valor de adquisición, así como, si el deudor principal del préstamo garantizado con dichas cargas incumpliese su obligación para con ella, este incumplimiento sería deducible de alguna forma en el IRPF.

Normativa

? Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas

y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la

Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (LIRPF).

Descripción

La consultante ha adquirido un inmueble en subasta pública con cargas previas. Desea

conocer el tratamiento fiscal de estas cargas, en particular, a efectos de integrarse

o no en el valor de adquisición, así como su deducibilidad en caso de impago.

Contestacion

PRIMERO.

En primer lugar, respecto a las cuestiones planteadas en torno al tratamiento por

el Derecho Civil de las cargas hipotecarias previas, este Centro Directivo no puede

ofrecer respuesta por carecer de contenido tributario.

SEGUNDO.

En atención a los aspectos tributarios objeto de consulta, proceden las siguientes

respuestas:

1) La consultante plantea si esas cargas hipotecarias previas forman parte del precio

de compra a efectos del IRPF.

En contestación a la primera de las cuestiones consultadas, referida a si el pago

de las deudas de un tercero cuyo pago garantizaba el inmueble adquirido puede formar

parte del valor de adquisición de dicho inmueble, y teniendo en cuenta que el precio

satisfecho para la adquisición del bien no conlleva la asunción de las referidas deudas

como parte de dicho precio; debe indicarse que la determinación de los valores de

adquisición y transmisión se recoge en el artículo 35 de la Ley 35/2006, de 28 de

noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial

de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y

sobre el Patrimonio (BOE de 29 de noviembre), que establece:

?1. El valor de adquisición estará formado por la suma de:

a) El importe real por el que dicha adquisición se hubiera efectuado.

b) El coste de las inversiones y mejoras efectuadas en los bienes adquiridos y los

gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran

sido satisfechos por el adquirente.

En las condiciones que reglamentariamente se determinen, este valor se minorará en

el

importe de las amortizaciones.

2. El valor de transmisión será el importe real por el que la enajenación se hubiese

efectuado. De este valor se deducirán los gastos y tributos a que se refiere la letra

b) del apartado 1 en cuanto resulten satisfechos por el transmitente.

Por importe real del valor de enajenación se tomará el efectivamente satisfecho, siempre

que no resulte inferior al normal de mercado, en cuyo caso prevalecerá éste?.

Por gastos inherentes a las operaciones de adquisición y transmisión cabe entender

aquellos que correspondan a actuaciones directamente relacionadas con la compra y

la venta del inmueble.

Ente los gastos inherentes a la transmisión cabe citar, entre otros, de acuerdo con

el criterio establecido en consulta tributaria V0926-18 de fecha 10 de abril de 2018,

los gastos de notaría y registro por la cancelación de la hipoteca, honorarios de

la inmobiliaria con motivo de la gestión de la venta, gastos de expedición de certificados

de eficiencia energética, de habitabilidad, y sobre el estado de deudas con la comunidad

de propietarios, y el impuesto sobre el incremento del valor de terrenos de naturaleza

urbana, siempre que dichos gastos hayan sido satisfechos por el transmitente.

Por tanto, entre dichos gastos no se encontrará en ningún caso la amortización del

crédito hipotecario que grava el inmueble transmitido al no corresponderse con actuaciones

directamente relacionadas con la venta del inmueble, sin que tampoco pueda considerarse

parte del valor de adquisición, ya que el precio satisfecho para la adquisición del

bien no conlleva la asunción de las referidas deudas como parte de dicho precio, y

no tratarse de un gasto o tributo inherente a la adquisición.

2) La consultante asimismo pregunta si, para el caso de que el deudor principal se

comprometiese a remunerarle dichas cargas previas y, con posterioridad incumpliese

su obligación, este incumplimiento podría ser tratado fiscalmente como una pérdida.

En lo que respecta a la segunda cuestión consultada, debe indicarse que la determinación

legal del concepto de ganancias y pérdidas patrimoniales se recoge en el artículo

33 de la Ley del Impuesto, que en su apartado 1 establece que ?son ganancias y pérdidas

patrimoniales las variaciones en el valor del patrimonio del contribuyente que se

pongan de manifiesto con ocasión de cualquier alteración en la composición de aquél,

salvo que por esta Ley se califiquen como rendimientos?.

Al no formar parte del precio satisfecho para la adquisición del bien el pago por

la compradora de las deudas del propietario garantizadas con dicho bien, el pago por

la consultante de dichas deudas, no constituyendo dicho pago una liberalidad, no constituye

de forma automática una pérdida patrimonial, pues en principio aquel importe se configura

como un derecho de crédito que la consultante tiene contra el deudor.

Con el planteamiento anterior (existencia de un derecho de crédito), el criterio que

sobre el particular venía manteniendo este Centro directivo es que sólo cuando ese

derecho de crédito resultase judicialmente incobrable sería cuando tuviera sus efectos

en la liquidación del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, entendiéndose

que sería en ese momento y período impositivo cuando se produciría una variación en

el valor del patrimonio del contribuyente (pérdida patrimonial) por el importe no

cobrado. A este respecto, procede señalar que el carácter de incobrable por resolución

judicial se venía entendiendo referido en el ámbito de un concurso de acreedores a

las resoluciones judiciales firmes dictadas dentro del procedimiento concursal que

determinaran de alguna forma la imposibilidad de cobro.

A partir de 1 de enero de 2015, se introduce en la normativa del Impuesto una regla

especial de imputación temporal para estos supuestos de créditos no cobrados. Así,

la letra k) del artículo 14.2 de la Ley del Impuesto, añadida por el apartado ocho

del artículo primero de la Ley 26/2014, de 27 de noviembre, por la que se modifican

la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas,

el texto refundido de la Ley del Impuesto sobre la Renta de no Residentes, aprobado

por el Real Decreto Legislativo 5/2004, de 5 de marzo, y otras normas tributarias

(BOE de día 28), determina lo siguiente:

?Las pérdidas patrimoniales derivadas de créditos vencidos y no cobrados podrán imputarse

al período impositivo en que concurra alguna de las siguientes circunstancias:

1.º Que adquiera eficacia una quita establecida en un acuerdo de refinanciación judicialmente

homologable a los que se refiere el artículo 71 bis y la disposición adicional cuarta

de la Ley 22/2003, de 9 de julio, Concursal, o en un acuerdo extrajudicial de pagos

a los cuales se refiere el Título X de la misma Ley

2.º Que, encontrándose el deudor en situación de concurso, adquiera eficacia el convenio

en el que se acuerde una quita en el importe del crédito conforme a lo dispuesto en

el artículo 133 de la Ley 22/2003, de 9 de julio, Concursal, en cuyo caso la pérdida

se computará por la cuantía de la quita.

En otro caso, que concluya el procedimiento concursal sin que se hubiera satisfecho

el crédito salvo cuando se acuerde la conclusión del concurso por las causas a las

que se refieren los apartados 1.º, 4.º y 5.º del artículo 176 de la Ley 22/2003, de

9 de julio, Concursal.

3.º Que se cumpla el plazo de un año desde el inicio del procedimiento judicial distinto

de los de concurso que tenga por objeto la ejecución del crédito sin que este haya

sido satisfecho.

Cuando el crédito fuera cobrado con posterioridad al cómputo de la pérdida patrimonial

a que se refiere esta letra k), se imputará una ganancia patrimonial por el importe

cobrado en el período impositivo en que se produzca dicho cobro?.

La pérdida patrimonial que, en su caso, se produjera deberá integrarse en la base

imponible general del Impuesto, al no ponerse de manifiesto con ocasión de transmisiones

de elementos patrimoniales, de acuerdo con lo dispuesto en los artículos 45, 46 y

48 de la LIRPF.

Lo que comunico a usted con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado

1 del artículo 89 de la Ley General Tributaria.