Resolución Vinculante de Dirección General de Tributos, V0513-26 de 05 de marzo de 2026

Cuestión

En el supuesto de proceder a la venta de su vivienda en propiedad si es aplicable la exención por reinversión en vivienda habitual. En caso contrario, cuánto tiempo tendría que vivir en el inmueble del que es propietaria y quiere vender para ser considerado vivienda habitual.

Normativa

LIRPF, ley 35/2006, artículo 38 y disposición adicional vigésima tercera.

RIRPF, RD 439/2007, artículos 41 y 41 bis.

Descripción

Propietaria de un piso en San Sebastián de los Reyes que actualmente tiene alquilado,

no siendo este inmueble que pretende vender su vivienda habitual. Tiene la intención

de venderlo para comprar otro, sito en Alcobendas que será su nueva vivienda habitual.

Contestacion

La exención por reinversión en vivienda habitual viene regulada en el artículo 38.1

de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas

Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades,

sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE de 29 de noviembre). y,

en su desarrollo, en el artículo 41 del Reglamento del Impuesto sobre la Renta de

las Personas Físicas, aprobado por el Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo ( BOE de

31 de marzo, en adelante RIRPF. Este último precepto establece lo siguiente:

"1. Podrán gozar de exención las ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto

en la transmisión de la vivienda habitual del contribuyente cuando el importe total

obtenido se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual, en las condiciones

que se establecen en este artículo. Cuando para adquirir la vivienda transmitida el

contribuyente hubiera utilizado financiación ajena, se considerará, exclusivamente

a estos efectos, como importe total obtenido el resultante de minorar el valor de

transmisión en el principal del préstamo que se encuentre pendiente de amortizar en

el momento de la transmisión.

(?).

Para la calificación de la vivienda como habitual, se estará a lo dispuesto en el

artículo 41 bis de este Reglamento.

(?).

3. La reinversión del importe obtenido en la enajenación deberá efectuarse, de una

sola vez o sucesivamente, en un período no superior a dos años desde la fecha de transmisión

de la vivienda habitual o en un año desde la fecha de transmisión de las acciones

o participaciones.

En particular, se entenderá que la reinversión se efectúa dentro de plazo cuando la

venta se hubiese efectuado a plazos o con precio aplazado, siempre que el importe

de los plazos se destine a la finalidad indicada dentro del período impositivo en

que se vayan percibiendo.

Cuando, conforme a lo dispuesto en los párrafos anteriores, la reinversión no se realice

en el mismo año de la enajenación, el contribuyente vendrá obligado a hacer constar

en la declaración del Impuesto del ejercicio en el que se obtenga la ganancia de patrimonio

su intención de reinvertir en las condiciones y plazos señalados.

Igualmente darán derecho a la exención por reinversión las cantidades obtenidas en

la enajenación que se destinen a satisfacer el precio de una nueva vivienda habitual

que se hubiera adquirido en el plazo de los dos años anteriores a la transmisión de

aquélla.

4. En el caso de que el importe de la reinversión fuera inferior al total obtenido

en la enajenación, solamente se excluirá de gravamen la parte proporcional de la ganancia

patrimonial que corresponda a la cantidad efectivamente invertida en las condiciones

de este artículo.

5. El incumplimiento de cualquiera de las condiciones establecidas en este artículo

determinará el sometimiento a gravamen de la parte de la ganancia patrimonial correspondiente.(?).

Para poder acogerse a la exención, la consideración como habitual de la vivienda ha

de concurrir en ambas viviendas: en la que se transmite y en la que se adquiere. La

vivienda habitual del contribuyente se define en el artículo 41 bis del RIRPF, a efectos

de la aplicación de la exención por reinversión, como ?la edificación que constituya su residencia durante un plazo continuado de, al menos,

tres años.

No obstante, se entenderá que la vivienda tuvo el carácter de habitual cuando, a pesar

de no haber transcurrido dicho plazo, se produzca el fallecimiento del contribuyente

o concurran circunstancias que necesariamente exijan el cambio de domicilio, tales

como celebración del matrimonio, separación matrimonial, traslado laboral, obtención

del primer empleo, o cambio de empleo, u otras análogas justificadas?.

La LIRPF cita también como circunstancia la obtención de ?empleo más ventajoso? (disposición adicional vigésima tercera).

Además, para calificar la vivienda que se transmita como habitual, se estará a lo

dispuesto en el artículo 41 bis.3 del RIRPF donde se establece lo siguiente:

?3. A los exclusivos efectos de la aplicación de las exenciones previstas en los artículos

33.4. b) y 38 de la Ley del Impuesto, se entenderá que el contribuyente está transmitiendo

su vivienda habitual cuando, con arreglo a lo dispuesto en este artículo, dicha edificación

constituya su vivienda habitual en ese momento o hubiera tenido tal consideración

hasta cualquier día de los dos años anteriores a la fecha de transmisión?.

En este caso, la vivienda que la consultante pretende transmitir no constituye su

residencia habitual ni en el momento en el que la venta se produzca, ni en los dos

años anteriores a la fecha de su posible transmisión, ya que, en el escrito de su

consulta expone que el inmueble que vendería está alquilado actualmente, sin aclarar

desde cuándo, pero manifestando que el inmueble a vender no es vivienda habitual.

En consecuencia, esta vivienda no tendrá la consideración de vivienda habitual y,

por tanto, no resultaría aplicable la exención por reinversión del artículo 38.1 de

la Ley del impuesto.

La consultante también pregunta cuánto tiempo tendría que vivir antes en el inmueble

del que es propietaria y quiere vender para ser considerado vivienda habitual. Atendiendo

al artículo 41 bis del RIRPF tendría que residir en su inmueble de San Sebastián de

los Reyes durante un plazo continuado de, al menos tres años antes de su venta, salvo

que exista, una vez habitada la vivienda, alguna de las circunstancias que exijan

el cambio de domicilio que se mencionan en dicho artículo y en la disposición adicional

vigésima tercera de la LIRPF. En estos casos u otros análogos justificados se entenderá

que la vivienda que pretende vender tuvo el carácter de habitual a pesar de no haber

transcurrido el plazo de los tres años.

Por tanto, si se confirma y acredita alguno de los casos del párrafo anterior, la

vivienda que se pretende vender tendría la consideración de vivienda habitual, a los

efectos de la posible aplicación de la exención por reinversión en vivienda habitual

sobre la posible ganancia patrimonial que se generara en la futura venta de ésta.

Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado

1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.