Resolución Vinculante de Dirección General de Tributos, V0570-26 de 11 de marzo de 2026

Cuestión

Valor de adquisición que debe darse al inmueble en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas a efectos del cálculo de la ganancia o pérdida patrimonial que se obtuviera en su futura venta.

Normativa

LIRPF. Ley 35/2006. Arts. 33 a 35.

Descripción

Según parece desprenderse del escrito de consulta, el consultante adquirió una vivienda

por un determinado importe, declarando a la Comunidad Autónoma correspondiente el

Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales por dicho importe. Con posterioridad la

Comunidad Autónoma revisó el valor declarado en dicho Impuesto, estableciendo un valor

superior al declarado, girándole la correspondiente liquidación

Contestacion

De acuerdo con lo dispuesto en el artículo 33.1 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre,

del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las

leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el

Patrimonio (BOE de 29 de noviembre), la venta de un inmueble generará en la transmitente

una ganancia o pérdida patrimonial, al producirse una variación en el valor de su

patrimonio puesta de manifiesto con ocasión de una alteración en su composición.

Esta ganancia o pérdida patrimonial vendrá determinada por la diferencia entre los

valores de adquisición y de transmisión, según dispone el artículo 34 de la Ley del

Impuesto, valores que vienen definidos en el artículo 35 de la citada Ley.

El artículo 35 establece lo siguiente:

?1. El valor de adquisición estará formado por la suma de:

a) El importe real por el que dicha adquisición se hubiere efectuado.

b) El coste de las inversiones y mejoras efectuadas en los bienes adquiridos y los

gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran

sido satisfechos por el adquirente.

En las condiciones que reglamentariamente se determinen, este valor se minorará en

el importe de las amortizaciones.

2. El valor de transmisión será el importe real por el que la enajenación se hubiese

efectuado. De este valor se deducirán los gastos y tributos a que se refiere el párrafo

b) del apartado 1 en cuanto resulten satisfechos por el transmitente.

Por importe real del valor de enajenación se tomará el efectivamente satisfecho, siempre

que no resulte inferior al normal de mercado, en cuyo caso prevalecerá éste?.

Por tanto, para calcular el valor de adquisición de los inmuebles, en el caso de los

inmuebles adquiridos por compraventa, se partirá del importe real por el que la adquisición

se hubiera efectuado.

No obstante, el Tribunal Supremo, mediante Sentencia de 21 de diciembre de 2015, recaída

en recurso de casación para la unificación de doctrina, ha establecido que a efectos

de determinar dicho valor de adquisición en el Impuesto sobre la Renta de las Personas

Físicas, en caso de posterior comprobación de valores a efectos del Impuesto sobre

Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados por las respectivas Comunidades

Autónomas, habrá de tenerse en cuenta el valor comprobado como el importe real al

que se refiere el mencionado precepto.

La ganancia o pérdida patrimonial calculada conforme a lo dispuesto anteriormente

se integrará en la base imponible del ahorro, en la forma prevista en el artículo

49 de la LIRPF.

Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado

1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.