Resolución Vinculante de Dirección General de Tributos, v0698-26 de 30 de marzo de 2026

Cuestión

Si la vivienda transmitida ha alcanzado la consideración de habitual a efectos de la exención por reinversión del artículo 38 de la LIRPF.

Normativa

LIRPF. Ley 35/2006, art. 38 y DA23ª.

RIRPF: RD 439/2007, Arts. 41 y 41 bis

Descripción

El consultante adquirió un inmueble hace años que se encontraba previamente arrendado.

El arrendatario suscribió subrogación del contrato de arrendamiento con el consultante

prorrogando su estancia en la vivienda durante varios años. Una vez finalizado el

consultante pasa a ocupar la vivienda y reside en ella durante un plazo superior a

tres años. Transmite esta vivienda obteniendo una ganancia patrimonial y con el importe

obtenido reinvertirá en una nueva que se convierta en su habitual.

Contestacion

La exención por reinversión en vivienda habitual viene regulada en el artículo 38.1

de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas

Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades,

sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE de 29 de noviembre). y,

en su desarrollo, en el artículo 41 del Reglamento del Impuesto sobre la Renta de

las Personas Físicas, aprobado por el Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo ( BOE de

31 de marzo, en adelante RIRPF. Este último precepto establece lo siguiente:

"1. Podrán gozar de exención las ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto

en la transmisión de la vivienda habitual del contribuyente cuando el importe total

obtenido se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual, en las condiciones

que se establecen en este artículo. Cuando para adquirir la vivienda transmitida el

contribuyente hubiera utilizado financiación ajena, se considerará, exclusivamente

a estos efectos, como importe total obtenido el resultante de minorar el valor de

transmisión en el principal del préstamo que se encuentre pendiente de amortizar en

el momento de la transmisión.

(?).

Para la calificación de la vivienda como habitual, se estará a lo dispuesto en el

artículo 41 bis de este Reglamento.

(?).

3. La reinversión del importe obtenido en la enajenación deberá efectuarse, de una

sola vez o sucesivamente, en un período no superior a dos años desde la fecha de transmisión

de la vivienda habitual o en un año desde la fecha de transmisión de las acciones

o participaciones.

En particular, se entenderá que la reinversión se efectúa dentro de plazo cuando

la venta se hubiese efectuado a plazos o con precio aplazado, siempre que el importe

de los plazos se destine a la finalidad indicada dentro del período impositivo en

que se vayan percibiendo.

Cuando, conforme a lo dispuesto en los párrafos anteriores, la reinversión no se

realice en el mismo año de la enajenación, el contribuyente vendrá obligado a hacer

constar en la declaración del Impuesto del ejercicio en el que se obtenga la ganancia

de patrimonio su intención de reinvertir en las condiciones y plazos señalados.

Igualmente darán derecho a la exención por reinversión las cantidades obtenidas en

la enajenación que se destinen a satisfacer el precio de una nueva vivienda habitual

que se hubiera adquirido en el plazo de los dos años anteriores a la transmisión de

aquélla.

4. En el caso de que el importe de la reinversión fuera inferior al total obtenido

en la enajenación, solamente se excluirá de gravamen la parte proporcional de la ganancia

patrimonial que corresponda a la cantidad efectivamente invertida en las condiciones

de este artículo.

5. El incumplimiento de cualquiera de las condiciones establecidas en este artículo

determinará el sometimiento a gravamen de la parte de la ganancia patrimonial correspondiente.

En tal caso, el contribuyente imputará la parte de la ganancia patrimonial no exenta

al año de su obtención, practicando declaración-liquidación complementaria, con inclusión

de los intereses de demora, y se presentará en el plazo que medie entre la fecha en

que se produzca el incumplimiento y la finalización del plazo reglamentario de declaración

correspondiente al período impositivo en que se produzca dicho incumplimiento.".

Para poder acogerse a la exención, la consideración como habitual de la vivienda ha

de concurrir en ambas viviendas: en la que se transmite y en la que se adquiere. El

concepto de vivienda habitual, en desarrollo de la disposición adicional vigésima

tercera de la LIRPF, viene recogido en el artículo 41 bis del Reglamento del Impuesto

sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobado por el Real Decreto 439/2007, de

30 de marzo (BOE de 31 de marzo), el cual dispone:

?1. A los efectos previstos en los artículos 7.t), 33.4.b), y 38 de la Ley del Impuesto

se considera vivienda habitual del contribuyente la edificación que constituya su

residencia durante un plazo continuado de, al menos, tres años

No obstante, se entenderá que la vivienda tuvo el carácter de habitual cuando, a pesar

de no haber transcurrido dicho plazo, se produzca el fallecimiento del contribuyente

o concurran otras circunstancias que necesariamente exijan el cambio de domicilio,

tales como celebración de matrimonio, separación matrimonial, traslado laboral, obtención

del primer empleo, o cambio de empleo, u otras análogas justificadas.

2. Para que la vivienda constituya la residencia habitual del contribuyente debe ser

habitada de manera efectiva y con carácter permanente por el propio contribuyente,

en un plazo de doce meses, contados a partir de la fecha de adquisición o terminación

de las obras.

No obstante, se entenderá que la vivienda no pierde el carácter de habitual cuando

se produzcan las siguientes circunstancias:

Cuando se produzca el fallecimiento del contribuyente o concurran otras circunstancias

que necesariamente impidan la ocupación de la vivienda, en los términos previstos

en el apartado 1 de este artículo.

Cuando éste disfrute de vivienda habitual por razón de cargo o empleo y la vivienda

adquirida no sea objeto de utilización, en cuyo caso el plazo antes indicado comenzará

a contarse a partir de la fecha del cese.

Cuando la vivienda hubiera sido habitada de manera efectiva y permanente por el contribuyente

en el plazo de doce meses, contados a partir de la fecha de adquisición o terminación

de las obras, el plazo de tres años previsto en el apartado anterior se computará

desde esta última fecha.

3. A los exclusivos efectos de la aplicación de las exenciones previstas en los artículos

33.4. b) y 38 de la Ley del Impuesto, se entenderá que el contribuyente está transmitiendo

su vivienda habitual cuando, con arreglo a lo dispuesto en este artículo, dicha edificación

constituya su vivienda habitual en ese momento o hubiera tenido tal consideración

hasta cualquier día de los dos años anteriores a la fecha de transmisión.?

Conforme a ello y, en particular, teniendo en consideración lo dispuesto en el último

párrafo del apartado 2 del artículo 41bis del RIRPF, cabe indicar los siguientes extremos:

i) Para alcanzar la consideración de vivienda habitual, la residencia del contribuyente

debe ser habitada de manera efectiva y con carácter permanente por el propio contribuyente

durante un plazo continuado de, al menos, tres años. Salvo que concurra alguna de

las circunstancias de las indicadas en dicha norma.

II) De comenzar a constituir su residencia habitual, en los términos señalados,

dentro de los primeros doce meses desde la fecha de su adquisición, dicho plazo de

tres años comenzará a computarse desde la misma fecha de adquisición.

III) Si la fecha de inicio, como residencia habitual, fuese posterior al transcurso

de dichos doce meses, para alcanzar la consideración de vivienda habitual habrán de

transcurrir, al menos, tres años desde esa fecha de inicio.

Esto nos lleva a concluir que, en el presente supuesto, en el que el consultante

señala que comenzó a residir en la vivienda adquirida con posterioridad al transcurso

de los mencionados doce meses, pero indica haber residido por un plazo superior a

tres años desde su comienzo; dicha vivienda habrá alcanzado, para él, la consideración

de habitual en la fecha de transmisión. Por tanto, en caso de cumplir los restantes

requisitos anteriormente mencionados podrá declarar exenta la ganancia patrimonial

que obtuvo en la transmisión de esta.

Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado

1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.