Resolución Vinculante de Dirección General de Tributos, V0699-26 de 30 de marzo de 2026

Cuestión

Respecto a la exención por reinversión en vivienda habitual, si la agrupación de dos fincas en una sola en el Registro interrumpiría el plazo de tres años de residencia del artículo 41bis del RIRPF.

Normativa

LIRPF, Ley 35/2006, artículo 38.

RIRPF, RD 439/2007 Artículos 41 y 41 bis

Descripción

Los consultantes adquirieron por herencia la titularidad de las participaciones de

la sociedad mercantil que, a su vez, ostentaba, la titularidad de las dos fincas registrales

que constituían su vivienda habitual. Ambas fincas son contiguas y están unidas físicamente.

Al respecto, todos los pisos del edificio se registraron así para permitir una posible

segregación de fincas, sin embargo, todos los pisos son unidades indivisas. Con posterioridad,

mediante adjudicación por disolución de la citada sociedad, adquirieron el 17 de diciembre

de 2021 cada uno el 50% de la titularidad de cada una de las dos fincas registrales.

Ambas partes han decidido transmitir su correspondiente porcentaje de titularidad

de las dos fincas que constituyen su vivienda habitual. Posteriormente, reinvertirán

el importe proporcional que corresponde a cada uno en la adquisición de una nueva

vivienda, cada uno, que constituirá su vivienda habitual. No obstante, con carácter

previo y por facilitar la futura transmisión, están sopesando formalizar una escritura

de agrupación de fincas registrales a los efectos de unir las dos fincas formando

una única con un número registral propio y distinto del que correspondía a las fincas

originales, sin alterar las viviendas ya que simplemente se modificaría desde el punto

de vista registral.

Contestacion

La transmisión de la cuota de titularidad correspondiente a cada consultante generará

en cada uno de ellos una ganancia o pérdida patrimonial, en función de su porcentaje

de titularidad, al producirse una variación en el valor de su patrimonio puesta de

manifiesto con ocasión de una alteración en su composición, de acuerdo con lo dispuesto

en el artículo 33.1 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta

de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre

Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE de 29 de noviembre),

en adelante LIRPF.

El importe de esta ganancia o pérdida patrimonial vendrá determinado por la diferencia

entre los valores de adquisición y de transmisión, que, para las transmisiones onerosas,

se determinan en el artículo 35 de la LIRPF, según el cual:

?1. El valor de adquisición estará formado por la suma de:

a) El importe real por el que dicha adquisición se hubiera efectuado.

b) El coste de las inversiones y mejoras efectuadas en los bienes adquiridos y los

gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran

sido satisfechos por el adquirente.

En las condiciones que reglamentariamente se determinen, este valor se minorará

en el importe de las amortizaciones.

2. El valor de transmisión será el importe real por el que la enajenación se hubiese

efectuado. De este valor se deducirán los gastos y tributos a que se refiere la letra

b) del apartado 1 en cuanto resulten satisfechos por el transmitente.

Por importe real del valor de enajenación se tomará el efectivamente satisfecho,

siempre que no resulte inferior al normal de mercado, en cuyo caso prevalecerá éste?.

De acuerdo con este precepto, a efectos de la determinación de la ganancia o pérdida

patrimonial, formarán parte del valor de adquisición el importe real por el que dicha

adquisición se hubiere efectuado, así como el correspondiente a las inversiones y

mejoras efectuadas en la vivienda y los gastos y tributos inherentes a la adquisición,

excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por el adquirente.

Como gastos inherentes a la adquisición se incluyen, entre otros, los gastos de

notaría, registro, gestoría, Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos

Documentados o, en su caso, el Impuesto sobre el Valor Añadido, correspondientes a

la compraventa; gastos de tasación o comisiones por intermediación en la compra, siempre

y cuando hayan sido satisfechos por el adquirente.

Por lo que respecta a la exención por reinversión en vivienda habitual, esta exención

viene regulada en el artículo 38.1 de la LIRPF y se desarrolla en el artículo 41 del

Reglamento del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobado por el Real

Decreto 439/2007, de 30 de marzo (BOE de 31 de marzo), en adelante RIRPF. Este último

precepto establece lo siguiente:

"1. Podrán gozar de exención las ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto

en la transmisión de la vivienda habitual del contribuyente cuando el importe total

obtenido se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual, en las condiciones

que se establecen en este artículo. Cuando para adquirir la vivienda transmitida el

contribuyente hubiera utilizado financiación ajena, se considerará, exclusivamente

a estos efectos, como importe total obtenido el resultante de minorar el valor de

transmisión en el principal del préstamo que se encuentre pendiente de amortizar en

el momento de la transmisión.

(?).

Para la calificación de la vivienda como habitual, se estará a lo dispuesto en el

artículo 41 bis de este Reglamento.

(?).

3. La reinversión del importe obtenido en la enajenación deberá efectuarse, de

una sola vez o sucesivamente, en un período no superior a dos años desde la fecha

de transmisión de la vivienda habitual o en un año desde la fecha de transmisión de

las acciones o participaciones.

En particular, se entenderá que la reinversión se efectúa dentro de plazo cuando

la venta se hubiese efectuado a plazos o con precio aplazado, siempre que el importe

de los plazos se destine a la finalidad indicada dentro del período impositivo en

que se vayan percibiendo.

Cuando, conforme a lo dispuesto en los párrafos anteriores, la reinversión no se

realice en el mismo año de la enajenación, el contribuyente vendrá obligado a hacer

constar en la declaración del Impuesto del ejercicio en el que se obtenga la ganancia

de patrimonio su intención de reinvertir en las condiciones y plazos señalados.

Igualmente darán derecho a la exención por reinversión las cantidades obtenidas

en la enajenación que se destinen a satisfacer el precio de una nueva vivienda habitual

que se hubiera adquirido en el plazo de los dos años anteriores a la transmisión de

aquélla.

4. En el caso de que el importe de la reinversión fuera inferior al total obtenido

en la enajenación, solamente se excluirá de gravamen la parte proporcional de la ganancia

patrimonial que corresponda a la cantidad efectivamente invertida en las condiciones

de este artículo.

5. El incumplimiento de cualquiera de las condiciones establecidas en este artículo

determinará el sometimiento a gravamen de la parte de la ganancia patrimonial correspondiente.

En tal caso, el contribuyente imputará la parte de la ganancia patrimonial no exenta

al año de su obtención, practicando declaración-liquidación complementaria, con inclusión

de los intereses de demora, y se presentará en el plazo que medie entre la fecha en

que se produzca el incumplimiento y la finalización del plazo reglamentario de declaración

correspondiente al período impositivo en que se produzca dicho incumplimiento".

Para poder acogerse a la exención, la consideración como habitual de la vivienda

ha de concurrir en ambas viviendas: en la que se transmite y en la que se adquiere.

La vivienda habitual del contribuyente se define en el artículo 41 bis del RIRPF,

a efectos de la aplicación de la exención por reinversión, como ?la edificación que constituya su residencia durante un plazo continuado de, al menos,

tres años.

No obstante, se entenderá que la vivienda tuvo el carácter de habitual cuando,

a pesar de no haber transcurrido dicho plazo, se produzca el fallecimiento del contribuyente

o concurran circunstancias que necesariamente exijan el cambio de domicilio, tales

como celebración del matrimonio, separación matrimonial, traslado laboral, obtención

del primer empleo, o cambio de empleo, u otras análogas justificadas.

2. (?)

3. A los exclusivos efectos de la aplicación de las exenciones previstas en los

artículos 33.4. b) y 38 de la Ley del Impuesto, se entenderá que el contribuyente

está transmitiendo su vivienda habitual cuando, con arreglo a lo dispuesto en este

artículo, dicha edificación constituya su vivienda habitual en ese momento o hubiera

tenido tal consideración hasta cualquier día de los dos años anteriores a la fecha

de transmisión?.

La vivienda habitual se configura, por tanto, desde una perspectiva temporal que exige

una residencia continuada durante, al menos, tres años. Esta residencia continuada

supone una utilización efectiva y con carácter permanente por el propio contribuyente,

circunstancias que no se ven alteradas por las ausencias temporales.

Todo inmueble que haya adquirido la consideración de vivienda habitual del contribuyente

por cumplir los requisitos reglamentarios anteriormente mencionados, la mantendrá

en tanto continúe constituyendo su residencia habitual a título de propietario, perdiendo

tal condición desde el momento en que deje de concurrir cualquiera de los dos requisitos,

residencia habitual y pleno dominio, respecto del mismo.

A estos efectos, conviene precisar que la residencia en una determinada vivienda es

una cuestión de hecho cuya acreditación se llevará a cabo por cualquier medio de prueba

válida en derecho (conforme disponen los artículos 105 y 106 de la Ley 58/2003, General

Tributaria, de 17 de diciembre); cuya valoración no es competencia de este Centro

Directivo sino de los órganos de gestión e inspección de la Agencia Estatal de Administración

Tributaria.

En este sentido, cabe señalar que, el simple empadronamiento no se considera por sí

solo elemento suficiente de acreditación de residencia y vivienda habitual en una

determinada localidad, como tampoco lo es el hecho de trasladar o mantener el domicilio

fiscal en lugar determinado.

Por otro lado, hay que tener en cuenta que es criterio de este Centro Directivo que

los beneficios fiscales relativos a la vivienda habitual estén ligados a la titularidad

del pleno dominio, aunque sea compartido, de la misma. En el presente supuesto, los

consultantes adquirieron, con fecha de 17 de diciembre de 2021 y mediante adjudicación

por disolución de sociedad mercantil, el 50 por ciento cada uno de las dos fincas

registrales que ya con anterioridad señalan eran su residencia habitual, manteniendo

desde la adquisición dicha residencia.

A los efectos del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, no existe ningún

impedimento en considerar como vivienda habitual dos viviendas contiguas unidas entre

sí interiormente, incluso aunque no estén unidas registralmente, siempre que se resida

en ellas de forma habitual. Al tener cada una de las viviendas su correspondiente

referencia catastral, en la cumplimentación de los datos referidos a la vivienda habitual

se deberán consignar las dos referencias catastrales.

Por otra parte, el Tribunal Económico Administrativo Central, (Resolución delTEACde

10 de septiembre de 2015, Reclamación número00/06331/2013) en recurso extraordinario

de alzada para la unificación de criterio, fija el criterio de que ?a efectos de los beneficios fiscales relacionados con la vivienda habitual, en los

supuestos de adquisición de la propiedad en pro indiviso, habiendo el obligado tributario

residido ininterrumpidamente en la vivienda desde su adquisición, para el cómputo

del plazo de tres años para determinar si el inmueble tiene o no la consideración

de vivienda habitual, ha de estarse a la fecha en que se produjo la adquisición de

la cuota indivisa, sin tener a estos efectos trascendencia la fecha en que se adquirió

la cuota restante hasta completar el 100 por 100 del dominio de la cosa común con

motivo de la división de la cosa común, la disolución de la sociedad de gananciales,

la extinción del régimen económico matrimonial de participación o la disolución de

comunidades de bienes o separación de comuneros.?

La cuestión planteada consiste en determinar si la operación de agrupación registral

de dos fincas que conforman una única unidad residencial, sin alteración material

alguna de la vivienda, interrumpe el cómputo del plazo de tres años de residencia

efectiva exigido para que dicho inmueble tenga la consideración de vivienda habitual.

De acuerdo con lo expuesto, y siempre que la vivienda resultante sea exactamente la

misma que ha constituido la residencia habitual de los consultantes antes y después

de la agrupación registral de la finca, dicha operación constituye una mera reorganización

registral que tiene por efecto la creación de una única finca inscrita que refleje

la realidad física preexistente, no interrumpiendo por tanto el cómputo del plazo

de tres años de residencia efectiva establecido en el artículo 41 bis del RIRPF.

En consecuencia, a efectos del cómputo del citado plazo, la nueva finca agrupada se

considerará adquirida en la misma fecha en que los consultantes adquirieron la titularidad

originaria de las cuotas indivisas de las fincas registrales agrupadas, esto es, el

17 de diciembre de 2021, según manifiestan los propios consultantes.

Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado

1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.