Resolución Vinculante de Dirección General de Tributos, V1056-25 de 25 de junio de 2025

Cuestión

Posibilidad de acogerse a la exención por reinversión si destina el importe obtenido en la transmisión de su antigua vivienda habitual a la cancelación del préstamo privado familiar constituido para la adquisición de la nueva vivienda habitual.

Normativa

Ley 35/2006 Art. 38.1.

RD 439/2007 Art. 41.

Descripción

El consultante adquirió una nueva vivienda habitual en febrero de 2024, financiando

dicha compra mediante un préstamo hipotecario y un préstamo privado familiar, además

de sus propias aportaciones. Posteriormente, en abril de 2025 ha procedido a la venta

de la que era constituía anteriormente su vivienda habitual.

Contestacion

La exención por reinversión en vivienda habitual, esta viene regulada en el artículo

38.1 de la LIRPF y, en su desarrollo, en el artículo 41 del Reglamento del Impuesto

sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobado por el Real Decreto 439/2007, de

30 de marzo (BOE de 31 de marzo), en adelante RIRPF. Este último precepto establece

lo siguiente:

"1. Podrán gozar de exención las ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto

en la transmisión de la vivienda habitual del contribuyente cuando el importe total

obtenido se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual, en las condiciones

que se establecen en este artículo. Cuando para adquirir la vivienda transmitida el

contribuyente hubiera utilizado financiación ajena, se considerará, exclusivamente

a estos efectos, como importe total obtenido el resultante de minorar el valor de

transmisión en el principal del préstamo que se encuentre pendiente de amortizar en

el momento de la transmisión.

(?).

Para la calificación de la vivienda como habitual, se estará a lo dispuesto en el

artículo 41 bis de este Reglamento.

(?).

3. La reinversión del importe obtenido en la enajenación deberá efectuarse, de una

sola vez o sucesivamente, en un período no superior a dos años desde la fecha de transmisión

de la vivienda habitual o en un año desde la fecha de transmisión de las acciones

o participaciones.

En particular, se entenderá que la reinversión se efectúa dentro de plazo cuando

la venta se hubiese efectuado a plazos o con precio aplazado, siempre que el importe

de los plazos se destine a la finalidad indicada dentro del período impositivo en

que se vayan percibiendo.

Cuando, conforme a lo dispuesto en los párrafos anteriores, la reinversión no se

realice en el mismo año de la enajenación, el contribuyente vendrá obligado a hacer

constar en la declaración del Impuesto del ejercicio en el que se obtenga la ganancia

de patrimonio su intención de reinvertir en las condiciones y plazos señalados.

Igualmente darán derecho a la exención por reinversión las cantidades obtenidas en

la enajenación que se destinen a satisfacer el precio de una nueva vivienda habitual

que se hubiera adquirido en el plazo de los dos años anteriores a la transmisión de

aquélla.

4. En el caso de que el importe de la reinversión fuera inferior al total obtenido

en la enajenación, solamente se excluirá de gravamen la parte proporcional de la ganancia

patrimonial que corresponda a la cantidad efectivamente invertida en las condiciones

de este artículo.

5. El incumplimiento de cualquiera de las condiciones establecidas en este artículo

determinará el sometimiento a gravamen de la parte de la ganancia patrimonial correspondiente.

En tal caso, el contribuyente imputará la parte de la ganancia patrimonial no exenta

al año de su obtención, practicando declaración-liquidación complementaria, con inclusión

de los intereses de demora, y se presentará en el plazo que medie entre la fecha en

que se produzca el incumplimiento y la finalización del plazo reglamentario de declaración

correspondiente al período impositivo en que se produzca dicho incumplimiento".

Para poder acogerse a la exención, la consideración como habitual de la vivienda

ha de concurrir en ambas viviendas: en la que se transmite y en la que se adquiere.

La vivienda habitual del contribuyente se define en el apartado 1 del artículo 41

bis del RIRPF, a efectos de la aplicación de la exención por reinversión, como ?la

edificación que constituya su residencia durante un plazo continuado de, al menos,

tres años.

No obstante, se entenderá que la vivienda tuvo el carácter de habitual cuando, a

pesar de no haber transcurrido dicho plazo, se produzca el fallecimiento del contribuyente

o concurran circunstancias que necesariamente exijan el cambio de domicilio, tales

como celebración del matrimonio, separación matrimonial, traslado laboral, obtención

del primer empleo, o cambio de empleo, u otras análogas justificadas?.

Además, para calificar la vivienda que se transmita como habitual, se estará a lo

dispuesto en el artículo 41 bis.3 del RIRPF donde se establece lo siguiente:

?3. A los exclusivos efectos de la aplicación de las exenciones previstas en los

artículos 33.4. b) y 38 de la Ley del Impuesto, se entenderá que el contribuyente

está transmitiendo su vivienda habitual cuando, con arreglo a lo dispuesto en este

artículo, dicha edificación constituya su vivienda habitual en ese momento o hubiera

tenido tal consideración hasta cualquier día de los dos años anteriores a la fecha

de transmisión?.

Sentado lo anterior, para que la ganancia patrimonial obtenida en la transmisión de

la vivienda habitual resulte exenta es necesario reinvertir el importe total obtenido

en la adquisición o rehabilitación de una nueva vivienda habitual; debiendo efectuarse

la reinversión en el plazo de los dos años anteriores o posteriores a contar desde

la fecha de enajenación.

En el presente caso el consultante manifiesta que en febrero de 2024 adquirió una

nueva vivienda habitual, financiando dicha compra mediante un préstamo hipotecario

y un préstamo privado familiar, además de sus propias aportaciones. Posteriormente,

en abril de 2025 ha procedido a la venta de la que constituía anteriormente su vivienda

habitual. Por tanto, al realizarse la adquisición de la nueva vivienda del consultante

con anterioridad a la venta de su antigua vivienda habitual, resulta de aplicación

lo establecido en el último párrafo del apartado 3 del citado artículo 41 del RIRPF

anteriormente mencionado.

En este sentido, debe mencionarse la resolución del Tribunal Económico-Administrativo

Central de fecha 11 de septiembre de 2014 dictada en unificación de criterio, en la

que, en un supuesto, como el planteado, en el que la nueva vivienda habitual se ha

adquirido dentro de los dos años anteriores a la transmisión de la anterior vivienda

habitual, el Tribunal sostiene que para la aplicación de la exención, se requiere

que el contribuyente invierta en el plazo de dos años, posteriores o anteriores a

la venta, una cuantía equivalente al importe total obtenido por la transmisión. Es

decir, no es preciso que los fondos obtenidos por la transmisión de la primera vivienda

habitual sean directa, material y específicamente los mismos que los empleados para

satisfacer el pago de la nueva, por lo que no debe distinguirse entre que el importe

invertido en la nueva vivienda estuviese a disposición del obligado tributario con

anterioridad a la transmisión de la antigua o hubiese sido obtenido por causa de esa

transmisión.

En dicha resolución se dispone que ?la reinversión a la que se condiciona esta exención

no supone invertir en la nueva vivienda exactamente el dinero obtenido específica

y directamente en la transmisión de la antigua vivienda habitual, y ello por diferentes

razones. En primer término, porque ni la Ley ni el Reglamento exigen esta identidad

total y absoluta entre las cantidades percibidas en contraprestación por la transmisión

y las entregadas en concepto de reinversión por la previa compra, lo que dejaría prácticamente

vacío de contenido el precepto. En segundo término, porque el dinero es un bien fungible.

Lo que a juicio de este Tribunal Central quiere beneficiar la normativa del Impuesto,

a través de esta exención, es que el obligado tributario invierta en el plazo de dos

años, posteriores o anteriores a la venta, una cuantía equivalente al importe total

obtenido por la transmisión, lo que daría lugar a una total exención de la ganancia,

o en su caso a una exención parcial en proporción a los importes reinvertidos dentro

de dicho plazo de dos años.

(?)?.

En consecuencia, siempre que la nueva vivienda habitual del consultante se adquiera

en el plazo de dos años anteriores o posteriores a la venta de su anterior vivienda

habitual, se cumplirá el requisito relativo al plazo para su adquisición, siendo en

consecuencia aplicable la exención de la ganancia patrimonial que se obtenga en la

venta en función del importe que, del total obtenido en la enajenación, destine a

satisfacer el precio de la nueva vivienda, en la medida que se corresponda con el

porcentaje de participación que de ésta adquiere.

Así, si el consultante reinvierte la totalidad del importe obtenido en la adquisición

del porcentaje de titularidad correspondiente en la nueva vivienda, quedará exenta

la totalidad de la ganancia patrimonial generada en la venta. Por el contrario, en

caso de que el consultante no reinvierta la totalidad del importe obtenido en la transmisión,

éste únicamente podrá excluir de gravamen, la parte proporcional de la ganancia patrimonial

que se corresponda con la cantidad que efectivamente reinvierta en la nueva vivienda

habitual, en las condiciones y demás requisitos exigidos para la exoneración por la

normativa del Impuesto.

En lo que respecta al importe a reinvertir, procede mencionar la Sentencia del Tribunal

Supremo 1239/2020, de 1 de octubre de 2020, en la que, en un supuesto similar al planteado,

en el que una parte del precio de la nueva vivienda se financia mediante un préstamo

hipotecario, se fija la siguiente doctrina:

?Para aplicar la exención por reinversión regulada en el artículo 36 del TRLIRPF

de 2004, y en el 39.1 Reglamento del Impuesto -Real Decreto 1775/2004, de 30 de julio,

para aplicar la exención por reinversión regulada en el artículo 36 del TRLIRPF de

2004, y en el 39.1 Reglamento del Impuesto -Real Decreto 1775/2004, de 30 de julio-,

no resulta preciso emplear en su totalidad el dinero obtenido de la venta de la anterior

vivienda siendo suficiente con aplicar para el mismo fin dinero tomado a préstamo

de un tercero, ya sea directamente o bien como consecuencia de la subrogación en un

préstamo previamente contratado por el transmitente del inmueble (?)?.

Por tanto, de acuerdo con todo lo expuesto, y de conformidad con la citada sentencia,

por importe reinvertido en este caso debe considerarse el importe del precio y de

los gastos inherentes a la adquisición (en la medida en que forman parte del valor

de adquisición de acuerdo con el artículo 35 de la LIRPF) satisfechos dentro del plazo

de los dos años anteriores o posteriores a la transmisión, con independencia de que

se hayan financiado con cantidades obtenidas por un préstamo hipotecario, préstamo

personal de terceros o con cantidades procedentes de los fondos propios del contribuyente.

En consecuencia, el hecho de proceder en primer término a cancelar el préstamo familiar

frente a la amortización de otro préstamo vinculado con la adquisición o la realización

de otros desembolsos necesarios no perjudica en nada al derecho a acogerse a la exención

por reinversión en vivienda habitual.

Lo que comunico a usted con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado

1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.