Resolución Vinculante de Dirección General de Tributos, V1149-25 de 01 de julio de 2025

Cuestión

1. Si puede seguir aplicando la deducción por inversión en vivienda habitual en su declaración de IRPF por la parte no utilizada del préstamo anterior, considerando su participación del 50% en la nueva hipoteca constituida en la nueva vivienda. 2. Si, en caso de vender la anterior vivienda habitual cancelando la hipoteca pendiente y reinvertir parcialmente en cancelar parte de la hipoteca de la nueva vivienda puede beneficiarse de la exención por reinversión en vivienda habitual.

Normativa

Inversión en vivienda habitual. Adquisición posterior a 2012, no derecho a deducir.

Ley 35/2006, Arts. 38, 68.1 y DT 18ª

Descripción

La consultante formalizó en 2007 un préstamo hipotecario como única titular para adquirir

su vivienda habitual, por el que ha estado aplicándose la deducción por inversión

en vivienda habitual. En 2025 adquiere junto a su pareja una nueva vivienda habitual

figurando ambos como deudores del nuevo préstamo hipotecario. Plantea dos cuestiones:

Contestacion

Por lo que respecta a la primera de las cuestiones planteadas, cabe señalar que con

efectos desde 1 de enero de 2013, la Ley 16/2012, de 27 de diciembre, por la que se

adoptan diversas medidas tributarias dirigidas a la consolidación de las finanzas

públicas y al impulso de la actividad económica (BOE de 28 de diciembre), ha suprimido

el apartado 1 del artículo 68 de la Ley de Impuesto sobre la Renta de las Personas

Físicas, aprobada por la Ley 35/2006, de 28 de noviembre (BOE de 29 de noviembre),

en adelante LIRPF, que regulaba la deducción por inversión en vivienda habitual, quedando

dicha deducción suprimida.

No obstante lo anterior, la citada Ley 16/2012 ha añadido una disposición transitoria

decimoctava en la LIRPF que regula un régimen transitorio que permite practicar dicha

deducción a aquellos contribuyentes que cumplan determinados requisitos. En concreto,

dicha disposición establece lo siguiente:

?Disposición transitoria decimoctava. Deducción por inversión en vivienda habitual.

1. Podrán aplicar la deducción por inversión en vivienda habitual en los términos

previstos en el apartado 2 de esta disposición:

a) Los contribuyentes que hubieran adquirido su vivienda habitual con anterioridad

a 1 de enero de 2013 o satisfecho cantidades con anterioridad a dicha fecha para la

construcción de la misma.

(?)?

En el presente supuesto, la consultante señala que ha adquirido en 2025 una nueva

vivienda en copropiedad con su actual pareja y que tienen el propósito de que esta

constituya su nueva residencia habitual.

En este sentido y dado que la adquisición se produce con posterioridad a 31 de diciembre

de 2012, en ningún caso le será de aplicación la señalada disposición transitoria

decimoctava de la LIRPF, y, en consecuencia, no tendrá derecho a practicar la deducción

por inversión en vivienda habitual, por las cantidades que satisfaga por la adquisición

de esta nueva vivienda habitual, al haber sido suprimida con efectos 1 de enero 2013.

Señalar, que el derecho que pueda existir referente a practicar la deducción por

inversión en vivienda habitual sobre una determinada vivienda no es transferible a

cualquier otra vivienda.

En relación con la segunda de sus cuestiones, la exención por reinversión en vivienda

habitual viene regulada en el artículo 38.1 de la LIRPF y, en su desarrollo, en el

artículo 41 del Reglamento del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobado

por el Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo (BOE de 31 de marzo), en adelante RIRPF.

Este último precepto establece lo siguiente:

"1. Podrán gozar de exención las ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto

en la transmisión de la vivienda habitual del contribuyente cuando el importe total

obtenido se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual, en las condiciones

que se establecen en este artículo.

Cuando para adquirir la vivienda transmitida el contribuyente hubiera utilizado financiación

ajena, se considerará, exclusivamente a estos efectos, como importe total obtenido

el resultante de minorar el valor de transmisión en el principal del préstamo que

se encuentre pendiente de amortizar en el momento de la transmisión.

(?).

Para la calificación de la vivienda como habitual, se estará a lo dispuesto en el

artículo 41 bis de este Reglamento.

(?).

3. La reinversión del importe obtenido en la enajenación deberá efectuarse, de una

sola vez o sucesivamente, en un período no superior a dos años desde la fecha de transmisión

de la vivienda habitual o en un año desde la fecha de transmisión de las acciones

o participaciones.

En particular, se entenderá que la reinversión se efectúa dentro de plazo cuando

la venta se hubiese efectuado a plazos o con precio aplazado, siempre que el importe

de los plazos se destine a la finalidad indicada dentro del período impositivo en

que se vayan percibiendo.

Cuando, conforme a lo dispuesto en los párrafos anteriores, la reinversión no se

realice en el mismo año de la enajenación, el contribuyente vendrá obligado a hacer

constar en la declaración del Impuesto del ejercicio en el que se obtenga la ganancia

de patrimonio su intención de reinvertir en las condiciones y plazos señalados.

Igualmente darán derecho a la exención por reinversión las cantidades obtenidas en

la enajenación que se destinen a satisfacer el precio de una nueva vivienda habitual

que se hubiera adquirido en el plazo de los dos años anteriores a la transmisión de

aquélla.

4. En el caso de que el importe de la reinversión fuera inferior al total obtenido

en la enajenación, solamente se excluirá de gravamen la parte proporcional de la ganancia

patrimonial que corresponda a la cantidad efectivamente invertida en las condiciones

de este artículo.

5. El incumplimiento de cualquiera de las condiciones establecidas en este artículo

determinará el sometimiento a gravamen de la parte de la ganancia patrimonial correspondiente.

En tal caso, el contribuyente imputará la parte de la ganancia patrimonial no exenta

al año de su obtención, practicando declaración-liquidación complementaria, con inclusión

de los intereses de demora, y se presentará en el plazo que medie entre la fecha en

que se produzca el incumplimiento y la finalización del plazo reglamentario de declaración

correspondiente al período impositivo en que se produzca dicho incumplimiento".

Para poder acogerse a la exención, la consideración como habitual de la vivienda

ha de concurrir en ambas viviendas: en la que se transmite y en la que se adquiere.

La vivienda habitual del contribuyente se define en el artículo 41 bis del RIRPF,

a efectos de la aplicación de la exención por reinversión, como ?la edificación que

constituya su residencia durante un plazo continuado de, al menos, tres años.

No obstante, se entenderá que la vivienda tuvo el carácter de habitual cuando, a

pesar de no haber transcurrido dicho plazo, se produzca el fallecimiento del contribuyente

o concurran circunstancias que necesariamente exijan el cambio de domicilio, tales

como celebración del matrimonio, separación matrimonial, traslado laboral, obtención

del primer empleo, o cambio de empleo, u otras análogas justificadas?.

Además, para calificar la vivienda que se transmita como habitual, se estará a lo

dispuesto en el artículo 41 bis.3 del RIRPF donde se establece lo siguiente:

?3. A los exclusivos efectos de la aplicación de las exenciones previstas en los

artículos 33.4. b) y 38 de la Ley del Impuesto, se entenderá que el contribuyente

está transmitiendo su vivienda habitual cuando, con arreglo a lo dispuesto en este

artículo, dicha edificación constituya su vivienda habitual en ese momento o hubiera

tenido tal consideración hasta cualquier día de los dos años anteriores a la fecha

de transmisión?.

De acuerdo con lo anteriormente expuesto, en caso de que el consultante no reinvierta

la totalidad del importe obtenido en la transmisión, éste únicamente podrá excluir

de gravamen, la parte proporcional de la ganancia patrimonial que se corresponda con

la cantidad que efectivamente reinvierta en la nueva vivienda habitual, en las condiciones

y demás requisitos exigidos para la exoneración por la normativa del Impuesto. En

ese último supuesto, la parte de la ganancia patrimonial que no sea objeto de exención

deberá integrarse en la base imponible del ahorro de acuerdo con lo previsto en el

artículo 49 de la LIRPF.

Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado

1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.