Resolución Vinculante de Dirección General de Tributos, V1261-25 de 09 de julio de 2025

Cuestión

Si la ganancia patrimonial obtenida por la donación del pleno dominio de su vivienda habitual a sus hijos estaría exenta en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas.

Normativa

LIRPF. Ley 35/2006. Art. 33.4.b).

Descripción

El consultante y su cónyuge, ambos mayores de 65 años, pretenden donar el pleno dominio

de su vivienda habitual a sus hijos.

Contestacion

La donación del pleno dominio de la vivienda generará en los donantes una ganancia

o pérdida patrimonial, al producirse una alteración en la composición de su patrimonio

que da lugar a una variación en su valor, de acuerdo con lo previsto en el artículo

33.1 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas

Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades,

sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE de 29 de noviembre), que

se cuantificará por diferencia entre los valores de adquisición y de transmisión,

de acuerdo con lo dispuesto en los artículos 34 y siguientes de la Ley del Impuesto,

valores que vienen definidos en los artículos 35 y 36, para las transmisiones onerosas

y lucrativas, respectivamente.

En las transmisiones onerosas, el valor de adquisición será el importe real por el

que la adquisición se hubiera efectuado, más el coste de las inversiones y mejoras,

en su caso, efectuadas y los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos

los intereses, que hubieran sido satisfechos por el adquirente.

El valor de transmisión será el importe real por el que la enajenación se hubiera

efectuado, del que se deducirán los gastos y tributos inherentes a la transmisión

que hubieran sido satisfechos por el transmitente. Por importe real del valor de enajenación

se tomará el efectivamente satisfecho, siempre que no resulte inferior al normal de

mercado, en cuyo caso prevalecerá éste.

El artículo 36 de la citada Ley establece que ?cuando la adquisición o la transmisión

hubiera sido a título lucrativo se aplicarán las reglas del artículo anterior, tomando

por importe real de los valores respectivos aquellos que resulten de la aplicación

de las normas del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, sin que pueda exceder del

valor de mercado?.

Si se generase una pérdida patrimonial no se computaría por aplicación de lo dispuesto

en la letra c) del apartado 5 del artículo 33 de la Ley del Impuesto, según el cual

no se computarán como pérdidas patrimoniales, entre otras, las debidas a transmisiones

lucrativas por actos ínter vivos o a liberalidades.

Por otro lado, si se tratase de la vivienda habitual del donante, circunstancia que

parece concurrir en la vivienda que pretende donar, podría resultar de aplicación

la exención contemplada en la letra b) del apartado 4 del artículo 33 de la Ley del

Impuesto, según el cual estarán exentas las ganancias patrimoniales que se pongan

de manifiesto ?con ocasión de la transmisión de su vivienda habitual por mayores de

65 años o por personas en situación de dependencia severa o de gran dependencia de

acuerdo con la Ley de promoción de la autonomía personal y atención a las personas

en situación de dependencia?, tanto si se transmite el pleno dominio como si se transmite

la nuda propiedad.

El artículo 41 bis.1 del Reglamento del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas,

aprobado por el Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo (BOE de 31 de marzo), recoge

el concepto de vivienda habitual, estableciendo que, con carácter general, a los efectos

previstos en los artículos 7.t), 33.4.b), y 38 de la Ley del Impuesto, se considera

vivienda habitual del contribuyente la edificación que constituya su residencia durante

un plazo continuado de, al menos, tres años.

Añade dicho precepto en su apartado 3 que ?a los exclusivos efectos de la aplicación

de las exenciones previstas en los artículos 33.4.b) y 38 de la Ley del Impuesto,

se entenderá que el contribuyente está transmitiendo su vivienda habitual cuando,

con arreglo a lo dispuesto en este artículo, dicha edificación constituya su vivienda

habitual en ese momento o hubiera tenido tal consideración hasta cualquier día de

los dos años anteriores a la fecha de transmisión?.

Por tanto, en el caso planteado, de tratarse de la vivienda habitual de los donantes

por cumplir los requisitos reglamentarios para tener tal consideración ? en particular,

la consideración como vivienda habitual del consultante y de su cónyuge de la citada

vivienda en la fecha en que la transmita o en cualquier día de los dos años anteriores

?, y dado que son mayores de 65 años, la ganancia patrimonial que pudiera derivarse

de la donación del pleno dominio de la citada vivienda estaría exenta del impuesto.

Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado

1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.