Resolución Vinculante de Dirección General de Tributos, V1484-24 de 18 de junio de 2024

Cuestión

Si a efectos de la aplicación de la exención por reinversión en vivienda habitual, si puede considerar como importe reinvertido las cantidades que destine a la adquisición de la nueva vivienda habitual, la cual incluye una plaza de garaje y un trastero, así como a la adquisición de una segunda plaza de garaje.

Normativa

LIRPF. Ley 35/2006. Artículo 38.

RIRPF. RD 439/2007. Artículos 41 y 41 bis.

Descripción

En abril de 2002, el consultante y su mujer, casados en régimen de gananciales, adquirieron

una vivienda de nueva construcción. Para llevar a cabo dicha adquisición utilizaron

fondos propios y el dinero procedente de un préstamo hipotecario. En marzo de 2022,

el matrimonio cancela la hipoteca que recaía sobre la vivienda y en el mes de mayo

de ese mismo año proceden a la venta de la misma, la cual tenía la consideración de

habitual para ambos cónyuges en ese momento. Posteriormente, el día 22 de febrero

de 2024, adquieren varios inmuebles en el mismo acto, constando tales operaciones

en dos escrituras distintas. En una de las escrituras consta la compra de una vivienda

que constituirá el domicilio habitual de ambos cónyuges, la cual incluye una plaza

de garaje y un trastero y, además, la adquisición de una segunda plaza de garaje con

la cual se encuentra vinculado otro trastero. Por otro lado, haciéndolo constar en

la segunda escritura, adquieren dos plazas de garaje adicionales. En relación a todos

estos inmuebles, el consultante señala que todos ellos forman parte del mismo edificio

y se encuentran destinados al uso privativo de los adquirentes.

Contestacion

La exención por reinversión en vivienda habitual viene regulada en el artículo 38.1

de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas

Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades,

sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE de 29 de noviembre). y,

en su desarrollo, en el artículo 41 del Reglamento del Impuesto sobre la Renta de

las Personas Físicas, aprobado por el Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo (BOE de

31 de marzo), en adelante RIRPF. Este último precepto establece lo siguiente: "1.

Podrán gozar de exención las ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto en

la transmisión de la vivienda habitual del contribuyente cuando el importe total obtenido

se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual, en las condiciones

que se establecen en este artículo. Cuando para adquirir la vivienda transmitida el

contribuyente hubiera utilizado financiación ajena, se considerará, exclusivamente

a estos efectos, como importe total obtenido el resultante de minorar el valor de

transmisión en el principal del préstamo que se encuentre pendiente de amortizar en

el momento de la transmisión.

(?).

Para la calificación de la vivienda como habitual, se estará a lo dispuesto en el

artículo 41 bis de este Reglamento.

(?).

3. La reinversión del importe obtenido en la enajenación deberá efectuarse, de una

sola vez o sucesivamente, en un período no superior a dos años desde la fecha de transmisión

de la vivienda habitual o en un año desde la fecha de transmisión de las acciones

o participaciones.

En particular, se entenderá que la reinversión se efectúa dentro de plazo cuando

la venta se hubiese efectuado a plazos o con precio aplazado, siempre que el importe

de los plazos se destine a la finalidad indicada dentro del período impositivo en

que se vayan percibiendo.

Cuando, conforme a lo dispuesto en los párrafos anteriores, la reinversión no se

realice en el mismo año de la enajenación, el contribuyente vendrá obligado a hacer

constar en la declaración del Impuesto del ejercicio en el que se obtenga la ganancia

de patrimonio su intención de reinvertir en las condiciones y plazos señalados.

Igualmente darán derecho a la exención por reinversión las cantidades obtenidas en

la enajenación que se destinen a satisfacer el precio de una nueva vivienda habitual

que se hubiera adquirido en el plazo de los dos años anteriores a la transmisión de

aquélla.

4. En el caso de que el importe de la reinversión fuera inferior al total obtenido

en la enajenación, solamente se excluirá de gravamen la parte proporcional de la ganancia

patrimonial que corresponda a la cantidad efectivamente invertida en las condiciones

de este artículo.

5. El incumplimiento de cualquiera de las condiciones establecidas en este artículo

determinará el sometimiento a gravamen de la parte de la ganancia patrimonial correspondiente.

En tal caso, el contribuyente imputará la parte de la ganancia patrimonial no exenta

al año de su obtención, practicando declaración-liquidación complementaria, con inclusión

de los intereses de demora, y se presentará en el plazo que medie entre la fecha en

que se produzca el incumplimiento y la finalización del plazo reglamentario de declaración

correspondiente al período impositivo en que se produzca dicho incumplimiento".

Para poder acogerse a la exención, la consideración como habitual de la vivienda

ha de concurrir en ambas viviendas: en la que se transmite y en la que se adquiere.

La vivienda habitual del contribuyente se define en el artículo 41 bis del RIRPF,

a efectos de la aplicación de la exención por reinversión, como ?la edificación que

constituya su residencia durante un plazo continuado de, al menos, tres años.

No obstante, se entenderá que la vivienda tuvo el carácter de habitual cuando, a

pesar de no haber transcurrido dicho plazo, se produzca el fallecimiento del contribuyente

o concurran circunstancias que necesariamente exijan el cambio de domicilio, tales

como celebración del matrimonio, separación matrimonial, traslado laboral, obtención

del primer empleo, o cambio de empleo, u otras análogas justificadas?.

Además, para calificar la vivienda que se transmita como habitual, se estará a lo

dispuesto en el artículo 41 bis.3 del RIRPF donde se establece lo siguiente:

?3. A los exclusivos efectos de la aplicación de las exenciones previstas en los

artículos 33.4. b) y 38 de la Ley del Impuesto, se entenderá que el contribuyente

está transmitiendo su vivienda habitual cuando, con arreglo a lo dispuesto en este

artículo, dicha edificación constituya su vivienda habitual en ese momento o hubiera

tenido tal consideración hasta cualquier día de los dos años anteriores a la fecha

de transmisión?.

En este sentido, conviene precisar que, a la hora de delimitar qué se entiende por

vivienda habitual del contribuyente, la letra c) del apartado 2 del artículo 55 del

RIRPF, en su redacción vigente hasta 31 de diciembre de 2012, especificaba que no

se está ante un supuesto de adquisición de vivienda cuando se adquieran independientemente

de ésta, plazas de garaje, jardines, parques, piscinas, instalaciones deportivas y,

en general, los anexos o cualquier otro elemento que no constituya la vivienda propiamente

dicha. No obstante, añadía que se asimilan a viviendas las plazas de garaje adquiridas

con éstas, con un máximo de dos. Siendo esta última expresión una excepción a la norma

general.

En consecuencia, si bien en principio la adquisición de plazas de garaje y trasteros

no se asimilaba a la de la vivienda propiamente dicha, en relación con dicha excepción,

el criterio de éste Centro Directivo es que para que se produzca tal asimilación es

necesario que las plazas de garaje y los trasteros se encuentren en el mismo edificio

o complejo inmobiliario de la vivienda, y que la adquisición, tanto de la vivienda

como de las plazas de garaje y los trasteros, se hubiera producido en el mismo acto,

aunque podía ser en documento distinto, entregándose todas en el mismo momento. No

podrá tener uso distinto al privativo del propio adquirente, en caso alguno.

Según el escrito de consulta, todos los inmuebles adquiridos se encuentran en el

mismo complejo inmobiliario que la nueva vivienda, adquiriéndose todos estos elementos,

según manifiesta el consultante, en virtud de un mismo acto. Por ello, la adquisición

del trastero y de las plazas de garaje, éstas últimas con un límite de dos, se asimilarían

a la adquisición de la vivienda habitual, por lo que las cantidades destinadas a la

adquisición del trastero y de dos plazas de garaje podrán considerarse importe reinvertido

a efectos de la aplicación de la exención por reinversión, siempre que se cumplan

los plazos señalados anteriormente.

Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado

1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.