Resolución Vinculante de Dirección General de Tributos, V1666-26 de 19 de junio de 2026

Cuestión

Posibilidad por la parte de la vivienda segregada de aplicar la exención por transmisión de vivienda habitual para mayores de 65 años prevista en el artículo 33.4.b) de la LIRPF. En caso afirmativo de la cuestión anterior, si existe un plazo para la venta desde que se produzca la segregación.

Normativa

LIRPF. Ley 35/2006. Artículo 33.4.b).

RIRPF. RD 439/2007. Artículo 41 bis.

Descripción

El consultante, de 68 años, es propietario con su esposa, de 67 años, de una vivienda,

junto con dos plazas de garaje en el mismo edificio, que adquirieron el 26 de marzo

de 2001. Manifiesta que desde dicha fecha de compra constituye la vivienda habitual

del matrimonio.

Tienen previsto segregar la vivienda en dos inmuebles, de manera que mantengan uno

de ellos más, al menos, una de las plazas de garaje como vivienda habitual; teniendo

previsto vender el otro inmueble procedente de la segregación ya sea con o sin la

plaza de garaje restante.

Contestacion

La transmisión del inmueble resultante de la segregación generará en los transmitentes

una ganancia o pérdida patrimonial, a tenor de lo dispuesto en el artículo 33.1 de

la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas

y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la

Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE de 29 de noviembre), en adelante

LIRPF. El importe de esta ganancia o pérdida patrimonial vendrá determinado por la

diferencia entre los valores de adquisición y de transmisión, calculados en la forma

establecida en los artículos 35 y 36 de la LIRPF.

La mera segregación de la vivienda no comporta alteración patrimonial alguna, manteniendo

los inmuebles segregados, por tanto, el mismo valor y fecha de adquisición.

Por otro lado, de acuerdo con lo dispuesto en la letra b) del apartado 4 del artículo

33 de la Ley del Impuesto, estarán exentas las ganancias patrimoniales que se pongan

de manifiesto ?con ocasión de la transmisión de su vivienda habitual por mayores de 65 años o por

personas en situación de dependencia severa o de gran dependencia de conformidad con

la Ley de promoción de la autonomía personal y atención a las personas en situación

de dependencia?, siempre que la vivienda habitual reúna los requisitos establecidos reglamentariamente.

El concepto de vivienda habitual se recoge en la disposición adicional vigésima tercera

de la LIRPF y, en su desarrollo, en el artículo 41 bis del Reglamento del Impuesto

sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobado por el Real Decreto 439/2007, de

30 de marzo (BOE de 31 de marzo), en adelante RIRPF, que dispone lo siguiente:

?1. A los efectos previstos en los artículos 7.t), 33.4.b), y 38 de la Ley del Impuesto

se considera vivienda habitual del contribuyente la edificación que constituya su

residencia durante un plazo continuado de, al menos, tres años.

No obstante, se entenderá que la vivienda tuvo el carácter de habitual cuando, a pesar

de no haber transcurrido dicho plazo, se produzca el fallecimiento del contribuyente

o concurran otras circunstancias que necesariamente exijan el cambio de domicilio,

tales como celebración de matrimonio, separación matrimonial, traslado laboral, obtención

del primer empleo, o cambio de empleo, u otras análogas justificadas.

(?)

3. A los exclusivos efectos de la aplicación de las exenciones previstas en los artículos

33.4. b) y 38 de la Ley del Impuesto, se entenderá que el contribuyente está transmitiendo

su vivienda habitual cuando, con arreglo a lo dispuesto en este artículo, dicha edificación

constituya su vivienda habitual en ese momento o hubiera tenido tal consideración

hasta cualquier día de los dos años anteriores a la fecha de transmisión.?

Por otro lado, a la hora de delimitar qué se entiende por vivienda habitual del contribuyente,

la letra c) del apartado 2 del artículo 55 del RIRPF, en su redacción vigente hasta

31 de diciembre de 2012, especificaba que no se está ante un supuesto de adquisición

de vivienda cuando se adquieran independientemente de ésta, plazas de garaje, jardines,

parques, piscinas, instalaciones deportivas y, en general, los anexos o cualquier

otro elemento que no constituya la vivienda propiamente dicha. No obstante, añadía

que se asimilan a viviendas las plazas de garaje adquiridas con éstas, con un máximo

de dos. Siendo, ésta última expresión, una excepción a la norma general.

En consecuencia, si bien, en principio, la adquisición de plazas de garaje no se asimilaba

a la de la vivienda propiamente dicha, en relación con dicha excepción, el criterio

de este Centro Directivo es que para que se produzca tal asimilación es necesario

que las plazas de garaje se encuentren en el mismo edificio o complejo inmobiliario

de la vivienda y que la adquisición, tanto de la vivienda como de las plazas de garaje,

se hubiera producido en el mismo acto, aunque podía ser en documento distinto, entregándose

todas en el mismo momento. No podrá tener uso distinto al privativo del propio adquirente,

en caso alguno.

Por tanto, tendrá la consideración de vivienda habitual la edificación principal en

sí misma, y, aquellos elementos que hubieran sido adquiridos de forma conjunta con

la vivienda principal del consultante. En ningún caso podrán tener tal consideración

los elementos en rededor de dicha edificación que se hayan adquirido de forma independiente

o con posterioridad a la misma, salvo que entraran en el concepto de ampliación o

mejora que se define en el apartado 3 de la norma segunda de la Resolución de 1 de

marzo de 2013, del Instituto de Contabilidad y Auditoría de Cuentas, por la que se

dictan normas de registro y valoración del inmovilizado material y de las inversiones

inmobiliarias (BOE de 8 de marzo de 2013).

En conclusión, si se dieran ambas circunstancias, que la vivienda transmitida sea

la vivienda habitual del consultante en los términos anteriormente indicados y tratarse

de personas mayores de 65 años o en situación de dependencia severa o de gran dependencia

de conformidad con la Ley de promoción de la autonomía personal y atención a las personas

en situación de dependencia, resultaría de aplicación la exención regulada en la letra

b) del artículo 33.4 de la LIRPF respecto de la ganancia patrimonial que, en su caso,

se derive de la transmisión de la vivienda.

En el presente caso, el consultante y su esposa pretenden segregar una parte de la

que manifiestan que viene constituyendo su vivienda habitual por lo que, cumpliéndose

los requisitos de los apartados 1 y 3 del artículo 41 bis del RIRPF, transcrito anteriormente,

la ganancia patrimonial que pudiera derivarse de la transmisión del inmueble resultante

de la segregación estaría exenta del impuesto por aplicación de lo dispuesto en el

artículo 33.4.b) de la Ley del Impuesto. En cuanto a la posible transmisión de la

plaza de garaje, de la cual puede desprenderse del escrito de consulta que fue adquirida

conjuntamente con la vivienda en 2001, la ganancia patrimonial que pudiera derivarse

de la misma estaría exenta siempre que la plaza de garaje reúna los requisitos señalados

para tener la consideración de vivienda habitual, es decir, que en su día fuera adquirida

cumpliendo los requisitos citados para que resultara asimilable al concepto de adquisición

de vivienda habitual, y, además, mantenga su consideración de vivienda habitual en

el momento de la transmisión o en cualquier día dentro de los dos años anteriores

a dicha transmisión.

Respecto a lo anterior, una vez que el consultante y su esposa hayan dejado de residir

efectivamente en área segregada, disponen de un plazo de dos años para su venta sin

pérdida del derecho a la correspondiente exención. De lo anterior se deduce que siempre

que transmita dicha área segregada dentro del plazo de los dos años posteriores al

momento en que dejaron de residir en ella, éste seguiría siendo vivienda habitual

a efectos de aplicar la exención.

No obstante, conviene precisar que la residencia en una determinada vivienda (en el

presente caso, la utilización del inmueble segregado como parte de la vivienda habitual

a pesar de dicha segregación) es una cuestión de hecho cuya acreditación se llevará

a cabo por cualquier medio de prueba válida en derecho (conforme disponen los artículos

105 y 106 de la Ley 58/2003, General Tributaria, de 17 de diciembre); cuya valoración

no es competencia de este Centro Directivo sino de los órganos de gestión de inspección

de la Agencia Estatal de Administración Tributaria.

Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado

1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.