Resolución Vinculante de Dirección General de Tributos, V1858-25 de 14 de octubre de 2025

Cuestión

Posible minoración del precio obtenido en la venta en las cantidades satisfechas a la agencia inmobiliaria que ha intermediado en dicha venta, a efectos de determinar la ganancia patrimonial obtenida.

Normativa

LIRPF, Ley 35/2006, artículos 33, 34, 35, 36 y 49.

Descripción

La consultante ha vendido en 2025 una finca que le pertenecía a ella y a otros herederos

en virtud de herencia de su madre.

Contestacion

La transmisión de la finca generará en los transmitentes una ganancia o pérdida patrimonial,

al producirse una variación en el valor de su patrimonio que se pone de manifiesto

con ocasión de una alteración en su composición, de acuerdo con lo dispuesto en el

artículo 33.1 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de

las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre

Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE de 29 de noviembre),

en adelante LIRPF.

La ganancia o pérdida patrimonial vendrá dada por la diferencia entre los valores

de adquisición y transmisión del inmueble transmitido, de acuerdo con lo establecido

en el artículo 34 de la LIRPF, valores que vienen definidos en los artículos 35 y

36, para las transmisiones onerosas y lucrativas respectivamente.

El artículo 35 de la LIRPF establece lo siguiente:

?1. El valor de adquisición estará formado por la suma de:

a) El importe real por el que dicha adquisición se hubiera efectuado.

b) El coste de las inversiones y mejoras efectuadas en los bienes adquiridos y los

gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran

sido satisfechos por el adquirente.

En las condiciones que reglamentariamente se determinen, este valor se minorará en

el importe de las amortizaciones.

2. El valor de transmisión será el importe real por el que la enajenación se hubiese

efectuado. De este valor se deducirán los gastos y tributos a que se refiere el párrafo

b) del apartado 1 en cuanto resulten satisfechos por el transmitente.

Por importe real del valor de enajenación se tomará el efectivamente satisfecho, siempre

que no resulte inferior al normal de mercado, en cuyo caso prevalecerá éste?.

Por su parte, el artículo 36 de la LIRPF, aplicable para la determinación del valor

de adquisición de la finca vendida, al haberse adquirido por herencia, establece:

?Cuando la adquisición o la transmisión hubiera sido a título lucrativo se aplicarán

las reglas del artículo anterior, tomando por importe real de los valores respectivos

aquéllos que resulten de la aplicación de las normas del Impuesto sobre Sucesiones

y Donaciones, sin que puedan exceder del valor de mercado.

(?).?

Por gastos inherentes a las operaciones de adquisición y transmisión cabe entender

aquellos que correspondan a actuaciones directamente relacionadas con la compra y

la venta del inmueble.

En concreto, respecto a los gastos y tributos inherentes a la adquisición, éstos son

aquellos tales como, entre otros, los gastos de notaría, registro de la propiedad,

gestoría y los gastos por el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales.

Ente los gastos inherentes a la transmisión cabe citar, entre otros, de acuerdo con

el criterio establecido en consulta tributaria V0926-18 de fecha 10 de abril de 2018,

los gastos de notaría y registro por la cancelación de la hipoteca, honorarios de

la inmobiliaria con motivo de la gestión de la venta, gastos de expedición de certificados

de eficiencia energética, de habitabilidad, y sobre el estado de deudas con la comunidad

de propietarios, y el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza

Urbana, así como gastos de notaría, en su caso, registro, gestoría y comisiones por

la intermediación en la venta siempre que dichos gastos hayan sido satisfechos por

el transmitente.

La ganancia o pérdida patrimonial así calculada se integrará en la base imponible

del ahorro conforme a lo dispuesto en el artículo 49 de la LIRPF.

Por tanto, el valor de transmisión de la finca vendida vendrá determinado por el efectivamente

satisfecho, o el de mercado si fuera superior, minorado en los gastos y tributos inherentes

a la transmisión satisfechos por los transmitentes, entre los cuales se encuentran

las cantidades satisfechas a la agencia inmobiliaria que ha intervenido en la venta,

Por otro lado debe indicarse que al tratarse de cuestiones de hecho que trascienden

a las competencias de interpretación de la normativa tributaria atribuidas, este Centro

Directivo no puede entrar en la cuantificación de los distintos componentes para la

determinación de la ganancia patrimonial obtenida, ni en la valoración de las facturas

y otra documentación referida a dichos componentes, correspondiendo su valoración

a los órganos de gestión e inspección de la administración tributaria en función de

las pruebas presentadas a su requerimiento.

Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado

1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.