Resolución Vinculante de Dirección General de Tributos, V1860-25 de 14 de octubre de 2025

Cuestión

Desean conocer si la ganancia patrimonial, que obtengan por la venta de la vivienda de California en el año 2025, podrá acogerse a la exención por reinversión en vivienda habitual.

Normativa

LIRPF, Ley 35/2006, artículo 38.

RD 439/2007, artículos 41 y 41 bis.

Descripción

El consultante y su cónyuge exponen que procederán a la venta de "nuestra vivienda

habitual de California antes del 1 de Septiembre del 2025" y, dentro del plazo de

los dos años siguientes a dicha venta, comprarán una vivienda para habitarla en Andalucía

(España), en la que invertirán todo el monto de la venta de la vivienda de California.

Contestacion

Dada la cuestión planteada y que los consultantes no indican si son o no residentes

fiscales en España en el período impositivo 2025 (en el que obtendrán la ganancia

patrimonial), la presente contestación se va a formular bajo la hipótesis de que son

residentes fiscales en España en el período impositivo 2025 y, en consecuencia, son

contribuyentes por el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) por dicho

período impositivo.

La exención por reinversión en vivienda habitual se regula en el artículo 38 de la

Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas

y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la

Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE de 29 de noviembre), en adelante

LIRPF, y, en su desarrollo, en el artículo 41 del Reglamento del Impuesto, aprobado

por el Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo ( BOE de 31 de marzo), en adelante RIRPF,

el cual, entre otros, dispone:

"1. Podrán gozar de exención las ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto

en la transmisión de la vivienda habitual del contribuyente cuando el importe total

obtenido se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual, en las condiciones

que se establecen en este artículo. Cuando para adquirir la vivienda transmitida el

contribuyente hubiera utilizado financiación ajena, se considerará, exclusivamente

a estos efectos, como importe total obtenido el resultante de minorar el valor de

transmisión en el principal del préstamo que se encuentre pendiente de amortizar en

el momento de la transmisión.

(?)

Para la calificación de la vivienda como habitual, se estará a lo dispuesto en el

artículo 41 bis de este Reglamento.

(?).

3. La reinversión del importe obtenido en la enajenación deberá efectuarse, de una

sola vez o sucesivamente, en un período no superior a dos años desde la fecha de transmisión

de la vivienda habitual (?).

En particular, se entenderá que la reinversión se efectúa dentro de plazo cuando la

venta de la vivienda habitual se hubiese efectuado a plazos o con precio aplazado,

siempre que el importe de los plazos se destine a la finalidad indicada dentro del

período impositivo en que se vayan percibiendo.

Cuando, conforme a lo dispuesto en los párrafos anteriores, la reinversión no se realice

en el mismo año de la enajenación, el contribuyente vendrá obligado a hacer constar

en la declaración del Impuesto del ejercicio en el que se obtenga la ganancia de patrimonio

su intención de reinvertir en las condiciones y plazos señalados.

Igualmente darán derecho a la exención por reinversión las cantidades obtenidas en

la enajenación que se destinen a satisfacer el precio de una nueva vivienda habitual

que se hubiera adquirido en el plazo de los dos años anteriores a la transmisión de

aquélla.

4. En el caso de que el importe de la reinversión fuera inferior al total obtenido

en la enajenación, solamente se excluirá de gravamen la parte proporcional de la ganancia

patrimonial que corresponda a la cantidad efectivamente invertida en las condiciones

de este artículo.

5. El incumplimiento de cualquiera de las condiciones establecidas en este artículo

determinará el sometimiento a gravamen de la parte de la ganancia patrimonial correspondiente.

En tal caso, el contribuyente imputará la parte de la ganancia patrimonial no exenta

al año de su obtención, practicando autoliquidación complementaria, con inclusión

de los intereses de demora, y se presentará en el plazo que medie entre la fecha en

que se produzca el incumplimiento y la finalización del plazo reglamentario de declaración

correspondiente al período impositivo en que se produzca dicho incumplimiento.?

Asimismo, para poder acogerse a la exención, la consideración como habitual de la

vivienda ha de concurrir en ambas viviendas: en la que se transmite y en la que se

adquiere. La vivienda habitual del contribuyente se define en el artículo 41 bis del

RIRPF, a efectos de la aplicación de la exención por reinversión, como ?la edificación

que constituya su residencia durante un plazo continuado de, al menos, tres años.

No obstante, se entenderá que la vivienda tuvo el carácter de habitual cuando, a pesar

de no haber transcurrido dicho plazo, se produzca el fallecimiento del contribuyente

o concurran circunstancias que necesariamente exijan el cambio de domicilio, tales

como celebración del matrimonio, separación matrimonial, traslado laboral, obtención

del primer empleo, o cambio de empleo, u otras análogas justificadas?.

Añade, en su apartado 2, que para que la vivienda constituya la residencia habitual

del contribuyente desde su adquisición debe ser habitada de manera efectiva y con

carácter permanente por el propio contribuyente, en un plazo de doce meses, contados

a partir de la fecha de adquisición o terminación de las obras, salvo que concurriera

cualquiera de las circunstancias anteriormente mencionadas que necesariamente impidan

la ocupación de la vivienda.

Además, para calificar la vivienda que se transmita como habitual, se estará a lo

dispuesto en el artículo 41 bis.3 del RIRPF donde se establece lo siguiente:

?3. A los exclusivos efectos de la aplicación de las exenciones previstas en los artículos

33.4. b) y 38 de la Ley del Impuesto, se entenderá que el contribuyente está transmitiendo

su vivienda habitual cuando, con arreglo a lo dispuesto en este artículo, dicha edificación

constituya su vivienda habitual en ese momento o hubiera tenido tal consideración

hasta cualquier día de los dos años anteriores a la fecha de transmisión?.

Conforme con tal regulación, para que la ganancia patrimonial obtenida en la transmisión

de la vivienda habitual resulte exenta es necesario reinvertir el importe total obtenido

en la adquisición o rehabilitación de una nueva vivienda habitual; debiendo efectuarse

la reinversión en el plazo de los dos años anteriores o posteriores a contar desde

la fecha de enajenación.

En el presente caso, los consultantes manifiestan que, en el año 2025, transmitirán

su vivienda habitual en California y adquirirán, dentro del plazo de los dos años

siguientes y mediante la inversión del importe total obtenido en la venta, una vivienda

en Andalucía que será su nueva vivienda habitual, por lo que, partiendo de que la

vivienda de California cumpliese el requisito de haber tenido la consideración de

vivienda habitual de los consultantes hasta cualquier día de los dos años anteriores

a la fecha de su transmisión, la ganancia patrimonial obtenida por cada cónyuge y

derivada de la transmisión de dicha vivienda de California quedará exonerada de gravamen

en la medida en que reinvertirían el importe total obtenido en la venta en la adquisición

de una nueva vivienda habitual en Andalucía dentro del plazo de dos años a contar

desde la fecha de transmisión.

Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado

1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.