Resolución Vinculante de Dirección General de Tributos, V1917-25 de 15 de octubre de 2025

Cuestión

Posibilidad de seguir practicando la deducción por inversión en vivienda habitual por las cantidades que satisfaga por la amortización del nuevo préstamo.

Normativa

LIRPF. Ley 35/2006 Art. 68.1.1º y DT 18ª.

Descripción

El consultante adquirió en 2001 su vivienda financiándola con un préstamo personal.

Según parece desprenderse del escrito de consulta, en 2007, lo sustituye por un préstamo

hipotecario que formalizó con otro banco con el objetivo de, con la cuantía percibida

por el nuevo préstamo, cancelar el antiguo.

Contestacion

Se parte de la premisa de que al consultante le es de aplicación, con respecto de

la vivienda objeto de consulta, el régimen transitorio para continuar aplicando la

deducción por inversión en vivienda habitual a partir del ejercicio 2013, regulado

por la disposición transitoria decimoctava de la Ley del Impuesto sobre la Renta de

las Personas Físicas, aprobada por la Ley 35/2006, de 28 de noviembre ( BOE de 29 de

noviembre), en adelante LIRPF.

Igualmente, se parte de la hipótesis de que el préstamo hipotecario que ahora cancela

tenía como única finalidad el financiar la adquisición de la vivienda que actualmente

constituye la vivienda habitual del consultante.

La deducción por inversión en vivienda habitual, en su redacción vigente a 31 de diciembre

de 2012, se recoge en los artículos 68.1, 70 y 78 del Impuesto sobre la Renta de las

Personas Físicas, aprobado por la Ley 35/2006, de 28 de noviembre ( BOE de 29 de noviembre),

en adelante LIRPF, siendo el primero de ellos, concretamente en su número 1º, donde

se establece la configuración general de la deducción estableciendo que, con arreglo

a determinados requisitos y circunstancias, los contribuyentes podrán aplicar una

deducción por inversión en su vivienda habitual. Dicha deducción se aplicará sobre

?las cantidades satisfechas en el período de que se trate por la adquisición o rehabilitación

de la vivienda que constituya o vaya a constituir la residencia habitual? de los mismos.

Añade que la base de deducción, con el límite de 9.040 euros anuales, ?estará constituida

por las cantidades satisfechas para la adquisición o rehabilitación de la vivienda,

incluidos los gastos originados que hayan corrido a cargo del adquirente y, en el

caso de financiación ajena, la amortización, los intereses, el coste de los instrumentos

de cobertura del riesgo de tipo de interés variable de los préstamos hipotecarios

regulados en el artículo decimonoveno de la Ley 36/2003, de 11 de noviembre, de medidas

de reforma económica, y demás gastos derivados de la misma. En caso de aplicación

de los citados instrumentos de cobertura, los intereses satisfechos por el contribuyente

se minorarán en las cantidades obtenidas por la aplicación del citado instrumento?.

Referente a la inversión que es susceptible de deducción, la norma no establece ningún

tipo de restricción en cuanto a la procedencia de la financiación -propia o ajena-,

y forma en la que esta se compone -uno o varios préstamos o créditos y, en su caso,

garantías exigidas para su concesión-.

Tratándose de inversión mediante financiación ajena, la deducción se practicará a

medida que se vaya devolviendo el principal y se abonen, en su caso, los correspondientes

intereses, siempre y cuando se cumplan todos los requisitos exigidos para la aplicación

de la deducción, siendo irrelevante que el préstamo se obtenga de un familiar.

En el caso de sustituir un préstamo por otro -con las garantías y condiciones que

cualquiera de ellos tuviese- ello no conlleva entender que en ese momento concluye

el proceso de financiación de la inversión correspondiente y se agotan las posibilidades

de practicar la deducción, ello únicamente implica la modificación de las condiciones

de financiación inicialmente acordadas, siempre que, evidentemente, el nuevo préstamo

se dedique efectivamente a la amortización del anterior.

Por ello, las anualidades (cuota de amortización e intereses) y demás cuantías que

se satisfagan por el nuevo préstamo -en su constitución, vida y cancelación-, en la

parte proporcional que del capital obtenido en este sean atribuibles a la amortización

o cancelación del préstamo originario -habiéndose este primero destinado exclusivamente

a la adquisición de la vivienda habitual-, incluida en su caso la cancelación registral

hipotecaria, darán derecho a deducción por inversión en vivienda habitual, formando

parte de la base de deducción del periodo impositivo en que se satisfagan, siempre

que se cumplan los demás requisitos legales y reglamentarios exigidos.

Cuestión distinta sería un supuesto de cancelación, parcial o total, de la deuda y

una posterior obtención de crédito, incluso con la garantía de los citados bienes,

sin continuidad directa entre ambos préstamos. Lo cual habría que entender que son

operaciones distintas, e implicaría la pérdida al derecho a practicar la deducción

por inversión en vivienda habitual por la nueva financiación

Respecto del nuevo préstamo, como de cualquier otro, el consultante deberá poder acreditar

la conexión con el prestamista, su destino vinculado a la vivienda y la justificación

de su devolución; ello deberá efectuarse utilizando cualquiera de los medios de prueba

generalmente admitidos en derecho, correspondiendo la valoración de las pruebas aportadas

a los órganos de gestión e inspección de la Administración Tributaria.

Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado

1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.