Resolución Vinculante de Dirección General de Tributos, V2139-25 de 12 de noviembre de 2025

Cuestión

Cómo tributa en IVA e IRPF el pago de las cantidades mensuales como renta del arrendamiento y el ejercicio de la opción.

Normativa

LIRPF, Ley 35/2006, Art. 25, 26 y 27.

LIVA, Ley 37/1992, Art. 4, 5, 8, 11, 20, 78 y 91.

Descripción

El consultante se va a dedicar al subarrendamiento de bienes inmuebles. Las cantidades

satisfechas a los propietarios de los pisos arrendados se descontarán del precio final

del inmueble en el momento de ejercitar la opción de compra.

Contestacion

Impuesto sobre el Valor Añadido.

Primero.- De acuerdo con lo dispuesto en el artículo 4, apartado uno, de la Ley 37/1992,

de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido (BOE de 29 de diciembre),

están sujetas al citado tributo "las entregas de bienes y prestaciones de servicios

realizadas en el ámbito espacial del impuesto por empresarios o profesionales a título

oneroso, con carácter habitual u ocasional, en el desarrollo de su actividad empresarial

o profesional.".

El apartado dos, letra b) del citado artículo 4 declara que "se entenderán realizadas

en el desarrollo de una actividad empresarial o profesional, las transmisiones o cesiones

de uso a terceros de la totalidad o parte de cualesquiera de los bienes o derechos

que integren el patrimonio empresarial o profesional de los sujetos pasivos, incluso

las efectuadas con ocasión del cese en el ejercicio de las actividades económicas

que determinan la sujeción al Impuesto.".

Por otra parte, de acuerdo con lo establecido en el artículo 5.uno de la citada Ley

37/1992, se reputarán empresarios o profesionales, a efectos del Impuesto sobre el

Valor Añadido:

"a) Las personas o entidades que realicen las actividades empresariales o profesionales

definidas en el apartado siguiente de este artículo.

No obstante, no tendrán la consideración de empresarios o profesionales quienes realicen

exclusivamente entregas de bienes o prestaciones de servicios a título gratuito, sin

perjuicio de lo establecido en la letra siguiente.

b) Las sociedades mercantiles, salvo prueba en contrario.

c) Quienes realicen una o varias entregas de bienes o prestaciones de servicios que

supongan la explotación de un bien corporal o incorporal con el fin de obtener ingresos

continuados en el tiempo.

En particular, tendrán dicha consideración los arrendadores de bienes.

(?).".

El artículo 11 de la Ley 37/1992 establece que, a efectos del Impuesto, se entenderá

por prestación de servicios toda operación sujeta a éste que no tenga la consideración

de entrega, adquisición intracomunitaria o importación de bienes. En particular, el

apartado dos del artículo 11 de la Ley señala que se consideran prestaciones de servicios:

"(?).

2º. Los arrendamientos de bienes, industria o negocio, empresas o establecimientos

mercantiles, con o sin opción de compra.

3º. Las cesiones del uso o disfrute de bienes.

(?).".

No obstante, el artículo 8, apartado dos, número 5º de la misma Ley establece que

se considerarán entregas de bienes: "Las cesiones de bienes en virtud de contratos

de arrendamiento-venta y asimilados. A efectos de este Impuesto, se asimilarán a los

contratos de arrendamiento-venta los de arrendamiento con opción de compra desde el

momento en que el arrendatario se comprometa a ejercitar dicha opción y, en general,

los de arrendamiento de bienes con cláusula de transferencia de la propiedad vinculante

para ambas partes.".

De todo lo anterior se desprende que, a los efectos del Impuesto sobre el Valor Añadido,

el arrendamiento con opción de compra de un bien puede tener la consideración de "entrega

de bienes" o de "prestación de servicios". En este sentido, tendrá la consideración

de prestación de servicios, de acuerdo con lo establecido en el artículo 11.Dos.2º

de la Ley, antes referido, hasta el momento en que el arrendatario se comprometa frente

al arrendador a ejercitar la opción de compra sobre el citado bien. Desde dicho momento

la operación indicada se considera una entrega de bienes, a tenor de lo establecido

en el artículo 8.Dos.5º de la Ley 37/1992, antes transcrito, con todos los efectos

que conlleva dicha calificación.

En consecuencia, tanto los propietarios de los pisos arrendados, como el consultante,

tienen la consideración de empresario o profesional a efectos del Impuesto sobre el

Valor Añadido, y estarán sujetas al citado impuesto las entregas de bienes y prestaciones

de servicios que en el ejercicio de su actividad empresarial o profesional realicen

en el territorio de aplicación del Impuesto. En particular, el arrendamiento de los

inmuebles consultados, hasta que el arrendatario se comprometa frente al arrendador

a ejercitar la opción de compra, tendrá consideración de una prestación de servicios,

como disponen los números 2º y 3º del artículo 11, apartado dos, de la Ley 37/1992.

Segundo.- No obstante la sujeción al Impuesto sobre el Valor Añadido de los alquileres

consultados, el artículo 20, apartado uno, número 23º, de la Ley 37/1992, establece

la exención de:

"23.º Los arrendamientos que tengan la consideración de servicios con arreglo a lo

dispuesto en el artículo 11 de esta Ley y la constitución y transmisión de derechos

reales de goce y disfrute, que tengan por objeto los siguientes bienes:

(?)

b) Los edificios o partes de los mismos destinados exclusivamente a viviendas o a

su posterior arrendamiento por entidades gestoras de programas públicos de apoyo a

la vivienda o por sociedades acogidas al régimen especial de Entidades dedicadas al

arrendamiento de viviendas establecido en el Impuesto sobre Sociedades. La exención

se extenderá a los garajes y anexos accesorios a las viviendas y los muebles, arrendados

conjuntamente con aquéllos.

La exención no comprenderá:

(?)

d´) Los arrendamientos con opción de compra de terrenos o viviendas cuya entrega estuviese

sujeta y no exenta al impuesto.

(?)

f´) Los arrendamientos de edificios o parte de los mismos para ser subarrendados,

con excepción de los realizados de acuerdo con lo dispuesto en la letra b) anterior.

(?).".

Como reiteradamente ha establecido este Centro directivo (véanse, por todas, la contestación

vinculante de 4 de agosto de 2011, número V1928-11), la regulación que se contiene

en este supuesto de exención no es una regulación de carácter objetivo que atienda

al bien que se arrienda para determinar la procedencia o no de la misma, sino que

se trata de una exención de carácter finalista que hace depender del uso de la edificación

su posible aplicación, siendo ésta preceptiva cuando el destino efectivo del objeto

del contrato de arrendamiento es el de vivienda, pero no en otro caso.

El uso efectivo del edificio o parte del mismo como vivienda, aun siendo requisito

necesario para la aplicación del supuesto de exención que se discute, no es, sin embargo,

requisito suficiente, ya que de acuerdo con la redacción del precepto ha de entenderse

que el uso como vivienda de la edificación ha de realizarse necesaria y directamente

por el arrendatario, consumidor final a los efectos del Impuesto sobre el Valor Añadido,

y no por terceras personas.

Por tanto, el arrendamiento de un inmueble, conforme al artículo 20.Uno.23º de la

Ley 37/1992, cuando se destine para su uso exclusivo como vivienda del arrendatario,

estará sujeto y exento del Impuesto sobre el Valor Añadido, siempre y cuando no se

trate de alguno de los supuestos excluidos de la exención establecida en este mismo

artículo.

No obstante lo anterior, de acuerdo con las resoluciones del Tribunal Económico-Administrativo

Central de fecha 15 de diciembre de 2016 (RG 00/03856/2013 y 00/03857/2013), cabe

entender que no concurre tal subarrendamiento cuando quede acreditado, por cualquier

medio de prueba admitido en derecho, que no existe intención de explotar el bien arrendado

por parte del arrendatario sino destinarlo directamente a un uso efectivo y propio

como vivienda por parte de una persona física concreta, la cual debe figurar necesariamente

como usuaria en el propio contrato de arrendamiento, y que, por tanto, no puede destinarse

a su uso por persona distinta al tener prohibida el arrendatario la facultad de subarrendar

o ceder la vivienda a terceros.

Por tanto, de la información aportada en el escrito de consulta se deduce que el consultante,

como arrendatario de los pisos consultados, actúa como empresario o profesional arrendando

las viviendas para su posterior cesión a terceros a título oneroso en subarriendo.

En este caso, el arrendamiento efectuado por el consultante, como arrendatario, estará

sujeto y no exento del Impuesto sobre el Valor Añadido.

Tercero.- En cuanto a la tributación de las entregas de las viviendas como consecuencia

del ejercicio de la opción de compra, el artículo 20, apartado Uno, número 22º, de

la Ley 37/1992 establece que estarán exentas del Impuesto sobre el Valor Añadido:

"Las segundas y ulteriores entregas de edificaciones, incluidos los terrenos en que

se hallen enclavadas, cuando tengan lugar después de terminada su construcción o rehabilitación.

A los efectos de lo dispuesto en esta Ley, se considerará primera entrega la realizada

por el promotor que tenga por objeto una edificación cuya construcción o rehabilitación

esté terminada. No obstante, no tendrá la consideración de primera entrega la realizada

por el promotor después de la utilización ininterrumpida del inmueble por un plazo

igual o superior a dos años por su propietario o por titulares de derechos reales

de goce o disfrute o en virtud de contratos de arrendamiento sin opción de compra,

salvo que el adquirente sea quien utilizó la edificación durante el referido plazo.

No se computarán a estos efectos los períodos de utilización de edificaciones por

los adquirentes de los mismos en los casos de resolución de las operaciones en cuya

virtud se efectuaron las correspondientes transmisiones.

Los terrenos en que se hallen enclavadas las edificaciones comprenderán aquéllos en

los que se hayan realizado las obras de urbanización accesorias a las mismas. No obstante,

tratándose de viviendas unifamiliares, los terrenos urbanizados de carácter accesorio

no podrán exceder de 5.000 metros cuadrados

Las transmisiones no sujetas al Impuesto en virtud de lo establecido en el número

1.º del artículo 7 de esta Ley no tendrán, en su caso, la consideración de primera

entrega a efectos de lo dispuesto en este número.

La exención prevista en este número no se aplicará:

a) A las entregas de edificaciones efectuadas en el ejercicio de la opción de compra

inherente a un contrato de arrendamiento, por empresas dedicadas habitualmente a realizar

operaciones de arrendamiento financiero. A estos efectos, el compromiso de ejercitar

la opción de compra frente al arrendador se asimilará al ejercicio de la opción de

compra.

Los contratos de arrendamiento financiero a que se refiere el párrafo anterior tendrán

una duración mínima de diez años.

(?).".

De la información aportada en el escrito de consulta no parece deducirse que el arrendamiento

de los pisos sea realizado por una empresa dedicada habitualmente a operaciones de

arrendamiento financiero, por lo que la presente contestación asume esta premisa.

Atendiendo al precepto anteriormente transcrito, para resolver si la transmisión de

los pisos objeto de consulta está exenta o no del Impuesto habrá que determinar si

se trata de una primera entrega o de una segunda entrega de edificaciones.

Para que se trate de una primera entrega es necesario que concurran los siguientes

requisitos:

1º) Que la edificación se entregue por el promotor.

2º) Que se trate de una edificación cuya construcción o rehabilitación esté terminada.

3º) Que la edificación no haya sido utilizada ininterrumpidamente por un plazo igual

o superior a dos años por su propietario o por titulares de derechos reales de goce

o disfrute o en virtud de contratos de arrendamiento sin opción de compra.

4º) Que, si se ha producido la utilización expuesta en el punto anterior, sea el adquirente

quien utilizó la edificación durante el referido plazo.

De la información contenida en el escrito de consulta no parece que concurran los

supuestos anteriores por lo que, en tal caso, se trataría de una segunda entrega de

edificaciones que estaría sujeta y exenta del Impuesto sobre el Valor Añadido conforme

a lo dispuesto en el artículo 20.Uno.22º de la Ley 37/1992, sin perjuicio de la tributación

que procediera por el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos

Documentados.

Cuarto.- Por lo que se refiere al tipo impositivo aplicable al arrendamiento con opción

de compra que tienen por objeto viviendas, debe señalarse que el artículo 90.Uno de

la Ley 37/1992 establece que "el Impuesto se exigirá al tipo del 21 por ciento, salvo

lo dispuesto en el artículo siguiente.".

Por su parte, según el artículo 91.Uno de la Ley 37/1992:

"Uno. Se aplicará el tipo del 10 por ciento a las operaciones siguientes:

1. Las entregas, adquisiciones intracomunitarias o importaciones de los bienes que

se indican a continuación:

(?)

7.º Los edificios o partes de los mismos aptos para su utilización como viviendas,

incluidas las plazas de garaje, con un máximo de dos unidades, y anexos en ellos situados

que se transmitan conjuntamente.

En lo relativo a esta ley no tendrán la consideración de anexos a viviendas los locales

de negocio, aunque se transmitan conjuntamente con los edificios o parte de los mismos

destinados a viviendas.

No se considerarán edificios aptos para su utilización como viviendas las edificaciones

destinadas a su demolición a que se refiere el artículo 20, apartado uno, número 22.º,

parte A), letra c) de esta ley.

(?)

2. Las prestaciones de servicios siguientes:

(?)

11.º Los arrendamientos con opción de compra de edificios o partes de los mismos destinados

exclusivamente a viviendas, incluidas las plazas de garaje, con un máximo de dos unidades,

y anexos en ellos situados que se arrienden conjuntamente.".

En consecuencia, en el momento en que la operación tenga la consideración de entrega

de bienes, siempre que no estuviera exenta del Impuesto o se renunciara a la exención,

se aplicará el tipo impositivo del 10 por ciento de acuerdo con el artículo 91.Uno.1.7.º

citado.

Por el contrario, mientras la operación tenga la consideración de prestación de servicios

resultaría aplicable, en su caso, el artículo 91.Uno.2.11.º citado.

A este respecto, no puede ignorarse que dicho artículo hace referencia a que los edificios

o partes de los mismos estén "destinados exclusivamente a viviendas", en contraposición

con la redacción del artículo 91.Uno.1.7.º, que hace referencia a "edificios o partes

de los mismos aptos para su utilización como viviendas". En efecto, la redacción del

artículo 91.Uno.2.11.º resulta coincidente a la establecida en el artículo 20.Uno.23º.b)

anteriormente citado, por lo que han de predicarse las mismas consecuencias ya mencionadas:

la regulación que se contiene en este supuesto de tipo reducido no es una regulación

de carácter objetivo que atienda al bien que se arrienda para determinar la procedencia

o no del mismo, sino que se trata de un tipo reducido de carácter finalista que hace

depender del uso de la edificación su posible aplicación, siendo éste aplicable cuando

el destino efectivo del objeto del contrato de arrendamiento es el de vivienda, pero

no en otro caso.

El uso efectivo del edificio o parte del mismo como vivienda, aun siendo requisito

necesario para la aplicación del tipo reducido que se discute, no es, sin embargo,

requisito suficiente, ya que de acuerdo con la redacción del precepto ha de entenderse

que el uso como vivienda de la edificación ha de realizarse necesaria y directamente

por el arrendatario y no por terceras personas.

Dicha conclusión ya ha sido establecida por esta Dirección General en la contestación

vinculante de 28 de diciembre de 2017, consulta número V3306-17:

"La sociedad consultante adquiere, mediante un contrato de arrendamiento financiero,

un inmueble que destinará al alquiler como vivienda habitual.

(?)

En tanto no se ejercite la opción de compra ni exista compromiso firme de ejercitarla,

la prestación de servicios en que consiste el arrendamiento financiero, toda vez que

no tiene por finalidad el destino del edificio exclusivamente a vivienda por cuanto

el arrendatario va a subarrendarlo, tributará al tipo general del 21 por ciento.".

Quinto.- En relación con lo anterior, el Tribunal Económico-Administrativo Central

ha dictado la reciente resolución de 19 de junio de 2025 (RG 00/07484/2022) en la

que analiza el tipo impositivo aplicable a un contrato de arrendamiento con opción

de compra sobre una vivienda cuyo arrendatario destinará, a su vez, al subarrendamiento,

afirmando lo siguiente:

"A juicio de este Tribunal, en la aplicación del tipo reducido al arrendamiento con

opción de compra de edificios o partes de los mismos, el requisito de destino exclusivo

para vivienda del edificio arrendado no puede soslayarse. De esta forma, si un inmueble

arrendado con opción de compra se destina por el arrendatario al subarriendo, simplemente

no está siendo destinado exclusivamente a vivienda por el destinatario de la operación,

sino al ejercicio de una actividad económica y, como consecuencia, no procede la aplicación

del tipo impositivo reducido.

Conforme a lo expuesto, la alegación de la reclamante en cuanto a la vulneración de

los principios de igualdad de trato y de neutralidad no puede ser acogida, teniendo

en cuenta que la entrega de edificios aptos para su utilización como viviendas y el

arrendamiento con opción de compra de edificios destinados exclusivamente a viviendas

son operaciones jurídicamente distintas y no equiparables, en las que la aplicación

del tipo reducido requiere el cumplimiento de las condiciones expresamente previstas

en sus preceptos reguladores.".

Lo anterior será de aplicación con carácter general, sin perjuicio de lo señalado

por el propio TEAC en sus resoluciones de fecha 15 de diciembre de 2016 (RG 00/03856/2013

y 00/03857/2013) relativo al subarrendamiento, donde señaló que cuando se arriende

una vivienda a un empresario o profesional para subarrendarla o ceder el uso a terceras

personas, tal arrendamiento estará sujeto y no exento del Impuesto sobre el Valor

Añadido. No obstante, a la luz de las citadas resoluciones cabe entender que no concurre

tal subarrendamiento cuando quede acreditado, por cualquier medio de prueba admitido

en derecho, que no existe intención de explotar el bien arrendado por parte del arrendatario

con opción de compra sino destinarlo directamente a un uso efectivo y propio como

vivienda por parte de una persona física concreta, la cual debe figurar necesariamente

como usuaria en el propio contrato de arrendamiento con opción de compra, y que, por

tanto, no pueda destinarse a su uso por persona distinta al tener prohibida el arrendatario

con opción de compra la facultad de subarrendar o ceder la vivienda a terceros.

No obstante, en el supuesto objeto de consulta el arrendamiento con opción de compra

se realiza para su explotación en subarrendamiento, por lo que el tipo impositivo

aplicable al arrendamiento con opción de compra, mientras tenga la consideración de

prestación de servicios, será el tipo impositivo general del 21 por ciento. En efecto,

en este caso, el arrendatario con opción de compra lo va a destinar al subarrendamiento,

sin que concurra la circunstancia del párrafo anterior.

Sexto.- Por su parte, el concepto de base imponible se regula en el artículo 78 de

la Ley 37/1992 de la siguiente manera:

"Uno. La base imponible del Impuesto estará constituida por el importe total de la

contraprestación de las operaciones sujetas al mismo procedente del destinatario o

de terceras personas.".

La base imponible del Impuesto, en el caso del arrendamiento con opción de compra,

vendrá determinada por la totalidad de la contraprestación estipulada. A este respecto,

es doctrina reiterada de este Centro Directivo (por todas, la contestación vinculante

número V2519-11, de 21 de octubre) que en dicha contraprestación debe considerarse

incluido no solamente el importe de la renta satisfecha al arrendador, sino también

las cantidades asimiladas a la renta y cualquier crédito efectivo del arrendador frente

al arrendatario derivado de la prestación de servicios y de otras accesorias a la

misma, así como el importe del Impuesto sobre Bienes Inmuebles que, según la legislación

aplicable o las cláusulas contractuales, pudieran repercutirse por el arrendador al

arrendatario.

De acuerdo con lo anterior, la base imponible estará constituida por la contraprestación

total satisfecha por el consultante al arrendador con motivo del arrendamiento de

los pisos a que se refiere la consulta. Esta contraprestación es equivalente al precio

total pagado por el alquiler.

Por otra parte, según se indica en el texto de la consulta, en el supuesto de que

se ejercite la opción de compra, el importe que haya pagado el consultante a los propietarios

por el alquiler de los inmuebles será considerado también como prima de opción de

compra, y se le descontara en el momento de la transmisión de los inmuebles.

A efectos del Impuesto sobre el Valor Añadido, la base imponible será la contraprestación

satisfecha y esto es independiente del modo de cálculo de la misma. Es decir, resulta

irrelevante que al precio determinado inicialmente se le reste la cantidad pagada

en concepto de renta del arrendamiento. Lo determinante a la hora de establecer el

importe de la base imponible es la cantidad satisfecha con motivo de la propia entrega.

No resulta aplicable a los hechos que se exponen en el escrito de consulta lo dispuesto

en el artículo 78.Tres.2 de la Ley 37/1992, conforme al cual los descuentos y bonificaciones

no reducen la base imponible cuando las minoraciones de precio constituyan remuneraciones

de otras operaciones.

Este precepto impide la minoración de la base imponible en el importe de la contraprestación

de otras operaciones con la pretensión de excluir el denominado "neteo", esto es,

la práctica consistente en repercutir el Impuesto, en caso de que existan operaciones

cruzadas entre dos empresarios o profesionales, únicamente sobre el importe neto resultante

de ambas.

Por el contrario, cuando lo que ocurre es que un mismo empresario realiza dos operaciones,

una prestación de servicios, el arrendamiento con opción de compra cuando no existe

compromiso de ejercitarla, con su contraprestación, y una entrega de bienes, cuya

contraprestación específicamente convenida por las partes se reduce como consecuencia

de haberse realizado esta operación anterior, el arrendamiento con opción de compra,

cada una de dichas operaciones tendrá su base imponible, que será la contraprestación

pactada por las partes.

No hay en este caso neteo alguno, sino la determinación de la base imponible de las

operaciones por el importe convenido por las partes para cada una de ellas.

Por tanto, hay que concluir que las cantidades pagadas en concepto de renta del arrendamiento

con opción de compra de los pisos referidos en la consulta no forman parte de la base

imponible de la entrega de los mismos, sino que forman parte de la base imponible

de la prestación de servicios del propio arrendamiento con opción.

El hecho de que el consultante no ejerza definitivamente la opción no afecta a la

anterior conclusión pues precisamente el precio pagado (renta) es la contraprestación

de la prestación de servicios de arrendamiento con opción de compra.

2.) Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas.

En primer lugar, en relación con las rentas que perciba el consultante por el subarrendamiento

de los inmuebles, se debe señalar que el artículo 25.4 c) de la Ley 35/2006, de 28

de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación

parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes

y sobre el Patrimonio (BOE de 29 de noviembre), en adelante LIRPF, califica de rendimientos

del capital mobiliario "los procedentes del arrendamiento de bienes muebles, negocios

o minas, así como los procedentes del subarrendamiento percibidos por el subarrendador,

que no constituyan actividades económicas".

El artículo 27.1 de la LIRPF establece que se considerarán rendimientos íntegros de

actividades económicas "aquellos que, procediendo del trabajo personal y del capital

conjuntamente, o de uno sólo de estos factores supongan la ordenación por cuenta propia

de medios de producción y de recursos humanos o de unos de ambos, con la finalidad

de intervenir en la producción o distribución de bienes o servicios".

En consecuencia, las rentas derivadas del subarrendamiento de inmuebles tendrán para

el consultante la consideración de rendimientos del capital mobiliario, salvo que

supongan la ordenación por cuenta propia de medios de producción y de recursos humanos

con la finalidad de intervenir en la producción o distribución de bienes o servicios,

elementos definitorios de una actividad económica, en cuyo caso, los rendimientos

obtenidos por el subarrendamiento se calificarán como rendimientos de actividades

económicas.

El artículo 26.1 de la LIRPF recoge los gastos que, para la determinación del rendimiento

neto del capital mobiliario, podrán deducirse de los rendimientos íntegros. Así, en

su letra b), establece: "b) Cuando se trate de rendimientos derivados de la prestación

de asistencia técnica, del arrendamiento de bienes muebles, negocios o minas o de

subarrendamientos, se deducirán de los rendimientos íntegros los gastos necesarios

para su obtención y, en su caso, el importe del deterioro sufrido por los bienes o

derechos de que los ingresos procedan.".

En desarrollo de dicho precepto, el artículo 20 del Reglamento del Impuesto sobre

la Renta de las Personas Físicas, aprobado por el Real Decreto 439/2007, de 30 de

marzo (BOE del día 31), dispone que "Para la determinación del rendimiento neto del

capital mobiliario derivado de la prestación de asistencia técnica, arrendamientos

de bienes muebles, negocios o minas y subarrendamientos a los que se refiere el artículo

26.1.b) de la Ley del Impuesto, tendrán la consideración de gastos deducibles los

previstos en los artículos 13 y 14 de este Reglamento. No será de aplicación el límite

previsto para intereses y demás gastos de financiación y gastos de reparación y conservación.".

De acuerdo con los citados preceptos, los gastos del alquiler de los inmuebles serían

deducibles de los ingresos derivados del subarrendamiento de los mismos. Dichos gastos

también serán deducibles en el caso de que las rentas derivadas del subarrendamiento

se califiquen como rendimientos de actividades económicas al estar correlacionados

con los ingresos y ocasionarse en el ejercicio de la actividad.

Por último, en el caso de que el consultante ejerza la opción de compra sobre un inmueble,

las cantidades satisfechas por el arrendamiento del citado inmueble hasta el ejercicio

de la opción de compra se descontarán, de tenerlo así pactado, del precio total convenido

por la transmisión del inmueble, por lo que las rentas satisfechas por el arrendamiento

del inmueble constituirán un menor valor de adquisición del mismo a efectos del cálculo

de la ganancia o pérdida patrimonial que derive de una posterior transmisión.

Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado

1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.