Resolución Vinculante de Dirección General de Tributos, V2204-25 de 17 de noviembre de 2025

Cuestión

Si, a la ganancia patrimonial derivada de la venta de dicha vivienda, le puede aplicar el régimen de exención con progresividad al que se hace referencia en el artículo 13 del Convenio para evitar la doble imposición entre España y China.

Normativa

CDI China

LIRPF, Ley 35/2006, Artículo 33.

Descripción

El consultante, residente fiscal en España desde 2014, va a vender, en el año 2025,

una vivienda que posee en China (es su única propiedad inmobiliaria en China y la

adquirió en el año 2006). Manifiesta que la venta de esa vivienda se realizará conforme

a la normativa fiscal china y que no va a genera obligación tributaria en China por

tratarse de la única vivienda y cumplir los requisitos establecidos para la exención

fiscal.

Contestacion

El artículo 2 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de

las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre

Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE del día 29

de noviembre), en adelante LIRPF, establece que ?constituye el objeto de este Impuesto

la renta del contribuyente, entendida como la totalidad de sus rendimientos, ganancias

y pérdidas patrimoniales y las imputaciones de renta que se establezcan por la ley,

con independencia del lugar donde se hubiesen producido y cualquiera que sea la residencia

del pagador?.

Por su parte, el artículo 5 de la LIRPF dispone que ?lo establecido en esta Ley se

entenderá sin perjuicio de lo dispuesto en los tratados y convenios internacionales

que hayan pasado a formar parte del ordenamiento interno, de conformidad con el artículo

96 de la Constitución Española?.

Por tanto, el consultante, como contribuyente del Impuesto sobre la Renta de las Personas

Físicas (IRPF), deberá tributar en España por su renta mundial por este Impuesto,

con independencia del lugar donde se hubiese producido y cualquiera que sea la residencia

del pagador, según se deriva del artículo 2 de la LIRPF, sin perjuicio de las particularidades

que, para cada tipo de renta, se establezcan en los Convenios para evitar la doble

imposición que, en su caso, sean aplicables.

Al tratarse de rentas que percibe un residente en España procedentes de otro país,

en este caso, China, habrá que estar a lo dispuesto en el Convenio entre el Reino

de España y la República Popular China para eliminar la doble imposición en relación

con los impuestos sobre la renta y prevenir la elusión y evasión fiscales y su Protocolo,

hecho en Madrid el 28 de noviembre de 2018 (BOE de 30 de marzo de 2021), en adelante

el Convenio hispano-chino, y a la normativa interna española.

A la ganancia patrimonial obtenida por la venta del inmueble situado en China, le

es de aplicación el artículo 13, Ganancias de capital, del Convenio hispano-chino,

que dispone:

?1. Las ganancias que un residente de un Estado contratante obtenga de la enajenación

de bienes inmuebles tal como se definen en el artículo 6, situados en el otro Estado

contratante, pueden someterse a imposición en ese otro Estado.

2. Las ganancias procedentes de la enajenación de bienes muebles que formen parte

del activo de un establecimiento permanente que una empresa de un Estado contratante

tenga en el otro Estado contratante o de la enajenación de bienes muebles afectos

a una base fija a disposición de un residente de un Estado contratante en ese otro

Estado contratante a los efectos de prestar servicios personales independientes, comprendidas

las ganancias derivadas de la enajenación de dicho establecimiento permanente (solo

o con el conjunto de la empresa) o de dicha base fija, pueden someterse a imposición

en ese otro Estado.

3. Las ganancias que obtenga una empresa de un Estado contratante que explote buques,

aeronaves, ferrocarriles o vehículos de carretera en tráfico internacional derivados

de la enajenación de dichos buques, aeronaves o ferrocarriles o vehículos de carretera,

o de bienes muebles afectos a su explotación, serán gravables exclusivamente en ese

Estado contratante.

4. Las ganancias obtenidas por un residente de un Estado contratante de la enajenación

de acciones o participaciones, o derechos análogos, cuyo valor proceda en más de un

50 por ciento, directa o indirectamente, de bienes inmuebles situados en el otro Estado

contratante, pueden someterse a imposición en ese otro Estado. Los bienes inmuebles

utilizados en el ejercicio de la actividad económica de la sociedad no se tendrán

en cuenta a tal efecto.

5. Las ganancias, a excepción de aquellas a las que sea de aplicación el apartado

4, obtenidas por un residente de un Estado contratante en la enajenación de acciones,

distintas de aquellas que se negocien considerable y regularmente en un mercado de

valores reconocido, siempre que el total de las acciones enajenadas por el residente

durante el año fiscal en el que se produzca la enajenación no supere el 3 por ciento

del valor de dichas acciones cotizadas, de una sociedad residente en el otro Estado

contratante pueden someterse a imposición en ese otro Estado contratante si, en cualquier

momento durante los 365 que preceden a la enajenación, el transmitente mantenía, directa

o indirectamente, al menos el 25 por ciento del capital de dicha sociedad.

6. Las ganancias procedentes de la enajenación de cualquier otro bien distinto de

los mencionados en los apartados 1 a 5 serán gravables exclusivamente en el Estado

contratante en que resida el transmitente?.

El Artículo 6, Rentas inmobiliarias, del Convenio hispano-chino, establece en su apartado

2:

?1. (?)

2. La expresión «bienes inmuebles» tendrá el significado que le atribuya el derecho

del Estado contratante en el que estén situados los bienes. Dicha expresión comprende

en todo caso los bienes accesorios a los bienes inmuebles, el ganado y el equipo utilizado

en las explotaciones agrícolas y forestales, los derechos a los que sean aplicables

las disposiciones de derecho privado relativas a los bienes raíces, el usufructo de

bienes inmuebles y el derecho a percibir pagos fijos o variables en contraprestación

por la explotación, o la concesión de la explotación, de yacimientos minerales, fuentes

y otros recursos naturales; los buques y aeronaves no tendrán la consideración de

bienes inmuebles.

(?)?.

El apartado 1 del artículo 13 establece la tributación compartida de la ganancia patrimonial

obtenida entre el estado de residencia (España) y el estado donde están situados los

inmuebles (China), por lo que la ganancia patrimonial producida por la venta del inmueble

situado en China podrá ser gravada en ambos estados.

El consultante, al tener la condición de residente fiscal en España, tributará como

contribuyente del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) y la ganancia

patrimonial obtenida se gravará de acuerdo con las normas del IRPF.

Adicionalmente, le corresponderá a España, como estado de residencia, la eliminación

de la doble imposición que, en su caso, se pudiese generar, de acuerdo con lo establecido

en el artículo 23.2 del Convenio hispano chino, que establece:

?2. En España, la doble imposición se evitará bien conforme a las disposiciones de

su legislación interna o de acuerdo con las siguientes disposiciones, de conformidad

con la legislación interna española:

a) Cuando un residente de España obtenga rentas que, de acuerdo con las disposiciones

del presente Convenio (excepto en la medida en la que dichas disposiciones permitan

a China someterlas a imposición por la razón exclusiva de que las rentas se consideran

también obtenidas por un residente de China), pueden someterse a imposición en China,

España permitirá:

i. La deducción en el impuesto sobre la renta de ese residente de un importe igual

al impuesto sobre la renta pagado en China;

ii. la deducción del impuesto sobre sociedades efectivamente pagado por la sociedad

que reparte los dividendos, correspondiente a los beneficios con cargo a los cuales

dichos dividendos se pagan, de acuerdo con la legislación interna de España.

Sin embargo, dicha deducción no podrá exceder de la parte del impuesto sobre la renta,

calculado antes de la deducción, correspondiente a la renta que pueda someterse a

imposición en China.

b) No obstante, cuando con arreglo a cualquier disposición del presente Convenio las

rentas obtenidas por un residente de España estén exentas de impuestos en España,

esta podrá tomar en consideración las rentas exentas para calcular el impuesto sobre

el resto de las rentas de ese residente?.

En el supuesto planteado en el escrito de consulta, siendo la renta en cuestión una

ganancia de capital que puede someterse a imposición en España conforme al Convenio

(también en China), la forma de eliminación de la doble imposición en España (como

estado de la residencia) prescrita por el Convenio será, en caso de pago de impuesto

en China, la deducción contemplada en el artículo 23.2.a).

Por tanto, no es posible emplear el método de exención con progresividad previsto

en el artículo 23.2.b) del Convenio.

En cuanto a la tributación por el IRPF de la venta de la vivienda, la transmisión

del inmueble generará en el contribuyente una ganancia o pérdida patrimonial, al producirse

una variación en el valor de su patrimonio que se pone de manifiesto con ocasión de

una alteración en su composición, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 33.1

de la LIRPF.

Esta ganancia o pérdida patrimonial vendrá determinada por la diferencia entre los

valores de adquisición y de transmisión, según dispone el artículo 34 de la LIRPF,

valores que vienen definidos en los artículos 35 y 36 de la LIRPF para las transmisiones

onerosas y lucrativas, respectivamente.

El artículo 35 de la LIRPF dispone lo siguiente en cuanto a las transmisiones a título

oneroso se refiere:

?1. El valor de adquisición estará formado por la suma de:

a) El importe real por el que dicha adquisición se hubiera efectuado.

b) El coste de las inversiones y mejoras efectuadas en los bienes adquiridos y los

gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran

sido satisfechos por el adquirente.

En las condiciones que reglamentariamente se determinen, este valor se minorará en

el importe de las amortizaciones.

2. El valor de transmisión será el importe real por el que la enajenación se hubiese

efectuado. De este valor se deducirán los gastos y tributos a que se refiere la letra

b) del apartado 1 en cuanto resulten satisfechos por el transmitente.

Por importe real del valor de enajenación se tomará el efectivamente satisfecho, siempre

que no resulte inferior al normal de mercado, en cuyo caso prevalecerá éste.?

Por tanto, el valor de adquisición del inmueble será la suma de importe real satisfecho

por la adquisición, de las inversiones y mejoras en su caso efectuadas, y de los gastos

y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido

satisfechos por el adquirente.

El valor de transmisión será el importe real por el que la enajenación se hubiese

efectuado siempre que no resulte inferior al normal de mercado, en cuyo caso prevalecerá

éste, del que se deducirán los gastos y tributos inherentes a la transmisión, excluidos

los intereses, en cuanto resulten satisfechos por el transmitente.

Por gastos inherentes a las operaciones de adquisición y transmisión cabe entender

aquellos que correspondan a actuaciones directamente relacionadas con la compra y

la venta del inmueble.

La ganancia o pérdida patrimonial así calculada se integrará en la base imponible

del ahorro conforme a lo dispuesto en el artículo 49 de la LIRPF.

Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado

1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.