Resolución Vinculante de Dirección General de Tributos, V2256-25 de 25 de noviembre de 2025

Cuestión

Si a efectos del cálculo de la ganancia patrimonial obtenida en la venta del inmueble, puede minorar el valor de transmisión en el importe de la plusvalía municipal y los gastos mencionados.

Normativa

LIRPF. Ley 35/2006. Arts. 33 a 36.

Descripción

La consultante, en octubre de 2024, efectúa la venta de su vivienda habitual. Manifiesta

que abonó la plusvalía municipal y que satisfizo gastos de notaria, cancelación de

la hipoteca y los relativos a los certificados de eficiencia energética y sobre el

estado de deudas con la comunidad de propietarios.

Contestacion

La transmisión del inmueble objeto de consulta generará en su propietaria una ganancia

o pérdida patrimonial, al producirse una alteración en la composición de su patrimonio

que da lugar a una variación del valor del mismo, de conformidad con lo previsto en

el apartado 1 del artículo 33 de la LIRPF.

El importe de esta ganancia o pérdida patrimonial vendrá determinado, según el artículo

34.1.a) de la LIRPF, por ?la diferencia entre los valores de adquisición y transmisión

de los elementos patrimoniales?.

La determinación de los valores de adquisición y transmisión se recoge en el artículo

35 de la LIRPF en el caso de transmisiones onerosas, configurándose de la siguiente

forma:

?1. El valor de adquisición estará formado por la suma de:

a) El importe real por el que dicha adquisición se hubiera efectuado.

b) El coste de las inversiones y mejoras efectuadas en los bienes adquiridos y los

gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran

sido satisfechos por el adquirente.

En las condiciones que reglamentariamente se determinen, este valor se minorará en

el importe de las amortizaciones.

2. El valor de transmisión será el importe real por el que la enajenación se hubiese

efectuado. De este valor se deducirán los gastos y tributos a que se refiere la letra

b) del apartado 1 en cuanto resulten satisfechos por el transmitente.

Por importe real del valor de enajenación se tomará el efectivamente satisfecho, siempre

que no resulte inferior al normal de mercado, en cuyo caso prevalecerá éste?.

Y el artículo 36, en cuanto a las adquisiciones a título lucrativo:

?Cuando la adquisición o la transmisión hubiera sido a título lucrativo se aplicarán

las reglas del artículo anterior, tomando por importe real de los valores respectivos

aquéllos que resulten de la aplicación de las normas del Impuesto sobre Sucesiones

y Donaciones, sin que puedan exceder del valor de mercado.

(...)?.

Por gastos inherentes a las operaciones de adquisición y transmisión cabe entender

aquellos que correspondan a actuaciones directamente relacionadas con la compra y

la venta del inmueble.

Ente los gastos inherentes a la transmisión cabe citar, entre otros, de acuerdo con

el criterio establecido en consulta tributaria V0926-18 de fecha 10 de abril de 2018,

los gastos de notaría y registro por la cancelación de la hipoteca, honorarios de

la inmobiliaria con motivo de la gestión de la venta, gastos de expedición de certificados

de eficiencia energética, de habitabilidad, y sobre el estado de deudas con la comunidad

de propietarios, y el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza

Urbana, así como gastos de notaría, en su caso, registro, gestoría y comisiones por

la intermediación en la venta siempre que dichos gastos hayan sido satisfechos por

el transmitente. Al igual que los generados en la adquisición, deberán corresponder

a cada uno de los propietarios en función de la cuota de titularidad que tengan sobre

el citado inmueble.

Tratándose de una cuestión de hecho la consultante habrá de poder justificar debidamente,

en su momento, los citados gastos por cualquier medio de prueba admitido en Derecho,

según dispone el artículo 106 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria,

en adelante LGT, ante los órganos de gestión e inspección de la Administración Tributaria,

a los que corresponderá su oportuna valoración a requerimiento de los mismos.

Finalmente, resta por indicar que, al tratarse de la transmisión de un elemento patrimonial,

la ganancia patrimonial que, en su caso, se genere por la venta del inmueble, se integrará

en la base imponible del ahorro, en la forma prevista en el artículo 49 de la LIRPF.

Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado

1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.