Resolución Vinculante de Dirección General de Tributos, V2390-25 de 09 de diciembre de 2025

Cuestión

Plazo del que dispone para reinvertir lo obtenido en la extinción del condominio y aplicar la exención por reinversión en vivienda habitual.

Normativa

LIRPF. Ley 35/2006. Artículos 33, 34, 35 y 38.

RIRPF. RD 439/2007. Artículos 41 y 41 bis.

Descripción

La consultante adquirió bajo el régimen económico de sociedad de gananciales una vivienda

con su entonces marido en el año 2010. En 2025 la consultante abandona la vivienda

con motivo de su divorcio y señala que en la liquidación de gananciales la vivienda

fue atribuida a su exmarido, procediendo este a compensar económicamente a la consultante

en relación a su copropiedad. Manifiesta que tiene intención de reinvertir lo obtenido

en una nueva vivienda que se convierta en su habitual.

Contestacion

El artículo 33.1 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta

de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre

Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE de 29 de noviembre),

en adelante LIRPF, establece que ?son ganancias y pérdidas patrimoniales las variaciones

en el valor del patrimonio del contribuyente que se pongan de manifiesto con ocasión

de cualquier alteración en la composición de aquél, salvo que por esta Ley se califiquen

como rendimientos?.

El apartado 2 del mismo precepto dispone que ?Se estimará que no existe alteración

en la composición del patrimonio:

a) En los supuestos de división de la cosa común.

b) En la disolución de la sociedad de gananciales o en la extinción del régimen económico

matrimonial de participación.

c) En la disolución de comunidades de bienes o en los casos de separación de comuneros.

Los supuestos a los que se refiere este apartado no podrán dar lugar, en ningún caso,

a la actualización de los valores de los bienes o derechos recibidos?.

Conforme con lo dispuesto en el citado precepto, la disolución de una comunidad de

bienes y la posterior adjudicación a cada uno de los comuneros de su correspondiente

participación en la comunidad no constituye ninguna alteración en la composición de

sus respectivos patrimonios que pudiera dar lugar a una ganancia o pérdida patrimonial,

siempre y cuando la adjudicación se corresponda con la respectiva cuota de titularidad.

En estos supuestos no se podrán actualizar los valores de los bienes o derechos recibidos,

que conservarán los valores de adquisición originarios, y, a efectos de futuras transmisiones,

las fechas de adquisición originarias.

Solo en el caso de que se atribuyesen a alguno de los comuneros bienes o derechos

por mayor valor que el correspondiente a su cuota de titularidad, existiría una alteración

patrimonial en el otro, generándosele una ganancia o pérdida patrimonial.

Así ocurre en el caso objeto de consulta, en el que el inmueble, cuya titularidad

ostentan los excónyuges, va a ser adjudicado a uno de ellos (al exesposo), lo que

originará a la exesposa una ganancia o pérdida patrimonial, independientemente de

que exista o no compensación en metálico, cuyo importe se determinará, de acuerdo

con lo dispuesto en el artículo 34 de la Ley del Impuesto, por diferencia entre los

valores de adquisición y de transmisión, valores que vienen definidos en los artículos

35 y 36 de la Ley del Impuesto, para las transmisiones onerosas y lucrativas, respectivamente.

El artículo 35 dispone lo siguiente:

?1. El valor de adquisición estará formado por la suma de:

a) El importe real por el que dicha adquisición se hubiere efectuado.

b) El coste de las inversiones y mejoras efectuadas en los bienes adquiridos y los

gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran

sido satisfechos por el adquirente.

En las condiciones que reglamentariamente se determinen, este valor se minorará en

el importe de las amortizaciones.

2. El valor de transmisión será el importe real por el que la enajenación se hubiese

efectuado. De este valor se deducirán los gastos y tributos a que se refiere el párrafo

b) del apartado 1 en cuanto resulten satisfechos por el transmitente.

Por importe real del valor de enajenación se tomará el efectivamente satisfecho, siempre

que no resulte inferior al normal de mercado, en cuyo caso prevalecerá éste?.

En lo que respecta al valor de mercado correspondiente a la vivienda, es el que correspondería

al precio acordado para su venta entre sujetos independientes en el momento de la

adjudicación. En cualquier caso, la fijación de dicho valor es una cuestión de hecho,

ajena por tanto a las competencias de este Centro Directivo y que podrá acreditarse

a través de medios de prueba admitidos en derecho, cuya valoración corresponderá efectuar

a los órganos de gestión e inspección de la Administración Tributaria.

La exención por reinversión en vivienda habitual viene regulada en el artículo 38.1

LIRPF y, en su desarrollo, en el artículo 41 del Reglamento del Impuesto sobre la

Renta de las Personas Físicas, aprobado por el Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo

(BOE de 31 de marzo), en adelante RIRPF. Este último precepto establece lo siguiente:

"1. Podrán gozar de exención las ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto

en la transmisión de la vivienda habitual del contribuyente cuando el importe total

obtenido se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual, en las condiciones

que se establecen en este artículo. Cuando para adquirir la vivienda transmitida el

contribuyente hubiera utilizado financiación ajena, se considerará, exclusivamente

a estos efectos, como importe total obtenido el resultante de minorar el valor de

transmisión en el principal del préstamo que se encuentre pendiente de amortizar en

el momento de la transmisión.

(?).

Para la calificación de la vivienda como habitual, se estará a lo dispuesto en el

artículo 41 bis de este Reglamento.

(?).

3. La reinversión del importe obtenido en la enajenación deberá efectuarse, de una

sola vez o sucesivamente, en un período no superior a dos años desde la fecha de transmisión

de la vivienda habitual o en un año desde la fecha de transmisión de las acciones

o participaciones.

En particular, se entenderá que la reinversión se efectúa dentro de plazo cuando la

venta se hubiese efectuado a plazos o con precio aplazado, siempre que el importe

de los plazos se destine a la finalidad indicada dentro del período impositivo en

que se vayan percibiendo.

Cuando, conforme a lo dispuesto en los párrafos anteriores, la reinversión no se realice

en el mismo año de la enajenación, el contribuyente vendrá obligado a hacer constar

en la declaración del Impuesto del ejercicio en el que se obtenga la ganancia de patrimonio

su intención de reinvertir en las condiciones y plazos señalados.

Igualmente darán derecho a la exención por reinversión las cantidades obtenidas en

la enajenación que se destinen a satisfacer el precio de una nueva vivienda habitual

que se hubiera adquirido en el plazo de los dos años anteriores a la transmisión de

aquélla.

4. En el caso de que el importe de la reinversión fuera inferior al total obtenido

en la enajenación, solamente se excluirá de gravamen la parte proporcional de la ganancia

patrimonial que corresponda a la cantidad efectivamente invertida en las condiciones

de este artículo.

5. El incumplimiento de cualquiera de las condiciones establecidas en este artículo

determinará el sometimiento a gravamen de la parte de la ganancia patrimonial correspondiente.

En tal caso, el contribuyente imputará la parte de la ganancia patrimonial no exenta

al año de su obtención, practicando declaración-liquidación complementaria, con inclusión

de los intereses de demora, y se presentará en el plazo que medie entre la fecha en

que se produzca el incumplimiento y la finalización del plazo reglamentario de declaración

correspondiente al período impositivo en que se produzca dicho incumplimiento".

Para poder acogerse a la exención, la consideración como habitual de la vivienda ha

de concurrir en ambas viviendas: en la que se transmite y en la que se adquiere. La

vivienda habitual del contribuyente se define en el apartado 1 del artículo 41 bis

del RIRPF, a efectos de la aplicación de la exención por reinversión, como ?la edificación

que constituya su residencia durante un plazo continuado de, al menos, tres años.

No obstante, se entenderá que la vivienda tuvo el carácter de habitual cuando, a pesar

de no haber transcurrido dicho plazo, se produzca el fallecimiento del contribuyente

o concurran circunstancias que necesariamente exijan el cambio de domicilio, tales

como celebración del matrimonio, separación matrimonial, traslado laboral, obtención

del primer empleo, o cambio de empleo, u otras análogas justificadas?.

Además, para calificar la vivienda que se transmita como habitual, se estará a lo

dispuesto en el artículo 41 bis.3 del RIRPF donde se establece lo siguiente:

?3. A los exclusivos efectos de la aplicación de las exenciones previstas en los artículos

33.4. b) y 38 de la Ley del Impuesto, se entenderá que el contribuyente está transmitiendo

su vivienda habitual cuando, con arreglo a lo dispuesto en este artículo, dicha edificación

constituya su vivienda habitual en ese momento o hubiera tenido tal consideración

hasta cualquier día de los dos años anteriores a la fecha de transmisión?.

Conforme con tal regulación, para que la ganancia patrimonial obtenida en la transmisión

de la vivienda habitual resulte exenta es necesario reinvertir el importe total obtenido

en la adquisición o rehabilitación de una nueva vivienda habitual; debiendo efectuarse

la reinversión en el plazo de los dos años anteriores o posteriores a contar desde

la fecha de enajenación.

En este sentido, los plazos fijados por años se computan de fecha a fecha de acuerdo

con los artículos 5.1 del Código Civil y 30.4 de la Ley del Procedimiento Administrativo

Común de las Administraciones Públicas.

Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado

1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.