Resolución Vinculante de Dirección General de Tributos, V2628-25 de 23 de diciembre de 2025

Cuestión

Solicita conocer si le es de aplicación la Disposición Transitoria Novena de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas de cara a determinar la posible ganancia o pérdida patrimonial en la transmisión.

Normativa

LIRPF. Ley 35/2006. Arts. 11 y 33 a 36 y disposición transitoria novena.

Descripción

La madre del consultante adquirió el usufructo y el consultante y su hermano la nuda

propiedad de una vivienda en 1968. Venden dicha vivienda en 2024.

Contestacion

En primer lugar, se debe hacer constar que únicamente se va a proceder a contestar

las cuestiones planteadas por el consultante y no las relativas a sus familiares dado

que éstos no constan como consultantes. Al respecto, el artículo 88 de la Ley 58/2003,

de 17 de diciembre, General Tributaria, dispone que las consultas han de ser formuladas

por los obligados tributarios respecto al régimen, la clasificación o la calificación

tributaria que en cada caso les corresponda.

Dicho esto, la transmisión del inmueble generará en el consultante, así como en su

madre y su hermano, una ganancia o pérdida patrimonial, al producirse una alteración

en la composición de su patrimonio que da lugar a una variación en su valor, de acuerdo

con lo previsto en el artículo 33.1 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto

sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los

Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio

(BOE de 29 de noviembre), en adelante LIRPF.

El importe de esta ganancia o pérdida patrimonial vendrá determinado, según el artículo

34.1.a) de la LIRPF, por ?la diferencia entre los valores de adquisición y transmisión

de los elementos patrimoniales?.

La determinación de los valores de adquisición y transmisión se recoge en el artículo

35 de la LIRPF en el caso de transmisiones onerosas, configurándose de la siguiente

forma:

?1. El valor de adquisición estará formado por la suma de:

a) El importe real por el que dicha adquisición se hubiera efectuado.

b) El coste de las inversiones y mejoras efectuadas en los bienes adquiridos y los

gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran

sido satisfechos por el adquirente.

En las condiciones que reglamentariamente se determinen, este valor se minorará en

el importe de las amortizaciones.

2. El valor de transmisión será el importe real por el que la enajenación se hubiese

efectuado. De este valor se deducirán los gastos y tributos a que se refiere la letra

b) del apartado 1 en cuanto resulten satisfechos por el transmitente.

Por importe real del valor de enajenación se tomará el efectivamente satisfecho, siempre

que no resulte inferior al normal de mercado, en cuyo caso prevalecerá éste?.

En el caso de transmisiones a título lucrativo, el artículo 36 de la LIRPF dispone

que:

?Cuando la adquisición o la transmisión hubiera sido a título lucrativo se aplicarán

las reglas del artículo anterior, tomando por importe real de los valores respectivos

aquéllos que resulten de la aplicación de las normas del Impuesto sobre Sucesiones

y Donaciones, sin que puedan exceder del valor de mercado.

(...)?.

Por gastos inherentes a las operaciones de adquisición y transmisión cabe entender

aquellos que correspondan a actuaciones directamente relacionadas con la compra y

la venta del inmueble.

La individualización de rentas se encuentra recogida en el artículo 11 de la LIRPF,

estableciendo en su apartado 1 que ?la renta se entenderá obtenida por los contribuyentes

en función del origen o fuente de aquella, cualquiera que sea, en su caso, el régimen

económico del matrimonio?.

En particular, con respecto a la atribución de la ganancia o pérdida patrimonial,

debe mencionarse el apartado 5 del artículo 11 de la LIRPF que establece lo siguiente:

?Las ganancias y pérdidas patrimoniales se considerarán obtenidas por los contribuyentes

que sean titulares de los bienes, derechos y demás elementos patrimoniales de que

provengan según las normas sobre titularidad jurídica establecidas para los rendimientos

del capital en el apartado 3 anterior.

(?)?.

Por su parte, el referido apartado 3 establece lo siguiente:

?Los rendimientos del capital se atribuirán a los contribuyentes que sean titulares

de los elementos patrimoniales, bienes o derechos, de que provengan dichos rendimientos

según las normas sobre titularidad jurídica aplicables en cada caso y en función de

las pruebas aportadas por aquéllos o de las descubiertas por la Administración.

En su caso, serán de aplicación las normas sobre titularidad jurídica de los bienes

y derechos contenidas en las disposiciones reguladoras del régimen económico del matrimonio,

así como en los preceptos de la legislación civil aplicables en cada caso a las relaciones

patrimoniales entre los miembros de la familia.

La titularidad de los bienes y derechos que conforme a las disposiciones o pactos

reguladores del correspondiente régimen económico matrimonial, sean comunes a ambos

cónyuges, se atribuirá por mitad a cada uno de ellos, salvo que se justifique otra

cuota de participación.

Cuando no resulte debidamente acreditada la titularidad de los bienes o derechos,

la Administración tributaria tendrá derecho a considerar como titular a quien figure

como tal en un registro fiscal u otros de carácter público?.

Por lo tanto, en el caso expuesto:

- Se imputará a la madre del consultante la ganancia o pérdida patrimonial derivada

de la transmisión del usufructo.

- Se imputará al consultante y a su hermano la ganancia o pérdida patrimonial derivada

de la transmisión de la nuda propiedad.

El cálculo de la ganancia o pérdida patrimonial se realizará individualmente por cada

contribuyente en función de la fecha de adquisición y los valores de adquisición y

transmisión que en cada caso procedan.

Por último, la disposición transitoria novena de la LIRPF establece un régimen transitorio

para las ganancias patrimoniales derivadas de la transmisión de elementos patrimoniales

no afectos a actividades económicas que hubieran sido adquiridos antes del 31 de diciembre

de 1994, lo cual ocurre en el supuesto planteado, dado que conforme a lo señalado

anteriormente la titularidad de la nuda propiedad y del usufructo del inmueble se

adquirieron con anterioridad a dicha fecha.

El régimen transitorio, en caso de que sea de aplicación, prevé una reducción sobre

la parte de la ganancia patrimonial generada con anterioridad a 20 de enero de 2006,

entendiendo por tal, la parte de la ganancia patrimonial que proporcionalmente corresponda

al número de días transcurridos entre la fecha de adquisición y el 19 de enero de

2006, ambos inclusive, respecto del número total de días que hubiera permanecido en

el patrimonio del contribuyente.

Para la aplicación de la reducción, se calculará el valor de transmisión de todos

los elementos patrimoniales transmitidos desde el 1 de enero de 2015 hasta la fecha

de transmisión del elemento patrimonial, a cuya ganancia patrimonial el contribuyente

le hubiera aplicado lo establecido en esta disposición, y se operará de la forma siguiente:

Si la suma del resultado de la anterior operación y el valor de transmisión del elemento

patrimonial fuese inferior a 400.000 euros, la parte de la ganancia patrimonial generada

con anterioridad a 20 de enero de 2006 se reducirá aplicando sobre el importe de la

misma el coeficiente del 11,11 por 100 por cada año de permanencia del inmueble en

el patrimonio del contribuyente que exceda de dos, contado desde su adquisición o

realización de las inversiones y mejoras hasta el 31 de diciembre de 1996 y redondeado

por exceso.

Si el resultado de la anterior operación fuese inferior a 400.000 euros, pero sumándolo

al valor de transmisión del elemento patrimonial se superase dicha cantidad, la parte

de la ganancia patrimonial generada con anterioridad a 20 de enero de 2006 que proporcionalmente

corresponda a la parte del valor de transmisión que sumado al resultado de la anterior

operación no supere los 400.000 euros, se reducirá aplicando sobre el importe de la

misma el coeficiente del 11,11 por 100 por cada año de permanencia del inmueble en

el patrimonio del consultante que exceda de dos, contado desde su adquisición o realización

de las inversiones y mejoras hasta el 31 de diciembre de 1996 y redondeado por exceso.

Si el resultado de la anterior operación fuese superior a 400.000 euros no se aplicará

reducción alguna a la parte de la ganancia patrimonial con anterioridad a 20 de enero

de 2006.

Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado

1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.