Resolución Vinculante de Dirección General de Tributos, V5077-26 de 25 de junio de 2026

Cuestión

Si se entiende cumplido el requisito de mantenimiento previsto por el artículo 20.2.c) de la Ley del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones en los siguientes supuestos: - Si, tras la transmisión uno de los herederos (el consultante), continua con la propiedad y el arrendamiento de los inmuebles adjudicados, manteniendo empleado, pero no estructura de actividad empresarial, de forma que las rentas percibidas por el arrendamiento pasasen a constituir rendimientos del capital inmobiliario del consultante. - Si, tras la transmisión, el consultante, no continúa ejerciendo la actividad de arrendamiento de inmuebles, y procede a la venta de los activos para su reinversión en otros activos financieros (acciones, fondos de inversión, etc.), manteniendo, eso sí, el importe total del valor de la adquisición durante el plazo legal. Y ello al amparo de la consulta vinculante V1236-22 de 31 de mayo de 2022, de la Dirección General de Tributos y la sentencia del Tribunal Supremo STS776/2021 de 2 de junio de 2021. - Si, en un supuesto anterior, se seguiría manteniendo cumplido el requisito de mantenimiento, incluso en el supuesto de no tener empleado dado de alta para la gestión de los activos financieros mobiliarios, por no considerarse necesario.

Normativa

Ley 29/1987 Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones - 20.2.c)

Descripción

La tía del consultante, fallecida en 2026, era titular de una veintena de inmuebles

a través de los cuales ejercía la actividad económica de arrendamiento de inmuebles,

cumpliendo los requisitos establecidos en la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del

Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas. Asimismo, los elementos patrimoniales

afectos a la referida actividad económica se beneficiaban de la exención prevista

por el artículo 4.Ocho.Uno de la Ley 19/1991, de 6 de junio, del Impuesto sobre el

Patrimonio.

La herencia corresponde a tres herederos, entre los que se encuentra el consultante,

correspondiendo a cada uno de ellos una tercera parte del caudal hereditario. Los

tres herederos comunican que reúnen los requisitos para la aplicación de la reducción

prevista en el artículo 20.2.c) de la Ley 29/1987, de 18 de diciembre, del Impuesto

sobre Sucesiones y Donaciones.

Contestacion

En relación con la cuestión planteada en el escrito de consulta, este Centro directivo

informa lo siguiente:

El artículo 20.2.c) de la Ley 29/1987, de 18 de diciembre, del Impuesto sobre Sucesiones

y Donaciones (BOE de 19 de diciembre) ?en adelante LISD? establece lo siguiente:

«Artículo 20. Base liquidable.

(?)

2. En las adquisiciones "mortis causa", incluidas las de los beneficiarios de pólizas

de seguros de vida, si la Comunidad Autónoma no hubiese regulado las reducciones a

que se refiere el apartado anterior o no resultase aplicable a los sujetos pasivos

la normativa propia de la Comunidad, se aplicarán las siguientes reducciones:

(?)

c) En los casos en los que en la base imponible de una adquisición "mortis causa"

que corresponda a los cónyuges, descendientes o adoptados de la persona fallecida,

estuviese incluido el valor de una empresa individual, de un negocio profesional o

participaciones en entidades, a los que sea de aplicación la exención regulada en

el apartado octavo del artículo 4 de la Ley 19/1991, de 6 de junio, del Impuesto sobre

el Patrimonio, o el valor de derechos de usufructo sobre los mismos, o de derechos

económicos derivados de la extinción de dicho usufructo, siempre que con motivo del

fallecimiento se consolidara el pleno dominio en el cónyuge, descendientes o adoptados,

o percibieran éstos los derechos debidos a la finalización del usufructo en forma

de participaciones en la empresa, negocio o entidad afectada, para obtener la base

liquidable se aplicará en la imponible, con independencia de las reducciones que procedan

de acuerdo con los apartados anteriores, otra del 95 por 100 del mencionado valor,

siempre que la adquisición se mantenga, durante los diez años siguientes al fallecimiento

del causante, salvo que falleciera el adquirente dentro de ese plazo.

(?)

En el caso de no cumplirse el requisito de permanencia al que se refiere el presente

apartado, deberá pagarse la parte del impuesto que se hubiese dejado de ingresar como

consecuencia de la reducción practicada y los intereses de demora.

(?)»

Entre otros requisitos, el artículo 20.2.c) de la LISD exige para el mantenimiento

de la reducción practicada respecto del valor de un concreto elemento patrimonial

incluido en una adquisición ?mortis causa? que dicha adquisición se mantenga durante

los diez años siguientes al fallecimiento del causante, salvo que el adquirente falleciese

dentro de ese plazo.

Cuando el precepto habla de que se mantenga la adquisición durante los diez años siguientes

al fallecimiento del causante, adquisición por otro lado ligada a una reducción del

95 por 100 del valor de la misma, está haciendo referencia a que se mantenga el valor

de dicha adquisición, tal, y como se señala en el epígrafe 1.3.e) de la Resolución

2/1999, de 23 de marzo (BOE de 10 de abril) de la Dirección General de Tributos, relativa

a la aplicación de las reducciones en la base imponible del Impuesto sobre Sucesiones

y Donaciones, en materia de vivienda habitual y empresa familiar, para el caso de

adquisiciones "mortis causa" de participaciones en entidades.

En relación con el supuesto planteado en el escrito de consulta, en el caso de que

el consultante continúe siendo titular de los inmuebles adquiridos por herencia y

mantenga su explotación en régimen de arrendamiento, aun cuando dicha actividad dejara

de cumplir los requisitos establecidos en el artículo 27.2 de la Ley 35/2006, de 28

de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación

parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes

y sobre el Patrimonio (BOE de 29 de noviembre) y las rentas obtenidas pasaran a calificarse

como rendimientos del capital inmobiliario, no cabría entender incumplido por esta

sola circunstancia el requisito de mantenimiento previsto en el artículo 20.2.c) de

la LISD.

En efecto, de acuerdo con la interpretación contenida en la Resolución 2/1999, de

23 de marzo, y con la doctrina sentada por la Sentencia del Tribunal Supremo núm.

776/2021, de 2 de junio, el requisito de mantenimiento debe entenderse referido al

valor de adquisición que dio derecho a la reducción y no necesariamente a la continuidad

de la actividad económica desarrollada por el causante. Por tanto, siempre que durante

el plazo legal de mantenimiento se conserve el valor correspondiente a la adquisición

hereditaria que dio derecho a la aplicación de la reducción, la circunstancia de que

los inmuebles dejen de estar afectos a una actividad económica en los términos del

artículo 27.2 de la LIRPF no determinará la pérdida de la reducción practicada.

Por otra parte, en el supuesto de que el consultante transmita los inmuebles adquiridos

y reinvierta el importe obtenido en otros activos financieros, tales como acciones,

participaciones en instituciones de inversión colectiva y otros instrumentos financieros,

deberá tenerse en cuenta el criterio seguido por este Centro Directivo, conforme a

la doctrina establecida por la Sentencia del Tribunal Supremo núm. 776/2021 y recogida,

entre otras, en la consulta vinculante V1236-22, de 31 de mayo, esto es, que el requisito

de mantenimiento previsto por el artículo 20.2.c) de la LISD no exige la conservación

de los concretos bienes adquiridos por herencia, sino el mantenimiento durante el

plazo legal del valor de adquisición que dio derecho a la reducción, pudiéndose materializar

la reinversión en bienes inmuebles, acciones, fondos de inversión, depósitos bancarios

u otros activos o productos financieros que se estimen convenientes.

En consecuencia, la transmisión de los inmuebles y la posterior reinversión del importe

obtenido en otros activos financieros no determinará por sí misma la pérdida de la

reducción practicada, siempre que pueda acreditarse la continuidad y mantenimiento

del valor correspondiente a la adquisición hereditaria durante el plazo legalmente

exigido.

Finalmente, en el caso de que, una vez efectuada la reinversión en activos financieros,

el consultante no disponga de empleado contratado para la gestión de dichos activos,

debe señalarse que el requisito de mantenimiento previsto en el artículo 20.2.c) de

la LISD no exige la continuidad de una actividad económica ni el mantenimiento de

una determinada estructura organizativa. Por ello, siempre que se mantenga el valor

de la adquisición hereditaria durante el plazo legal de permanencia, la ausencia de

empleado contratado para la gestión de los activos resultará irrelevante a efectos

del cumplimiento del referido requisito de mantenimiento.

CONCLUSIONES

Primera. De acuerdo con la interpretación contenida en la Resolución 2/1999, de 23

de marzo, y con la doctrina establecida por la Sentencia del Tribunal Supremo núm.

776/2021, de 2 de junio, el requisito de mantenimiento debe entenderse referido al

valor de adquisición que dio derecho a la reducción y no necesariamente a la continuidad

de la actividad económica desarrollada por el causante.

Segunda. En el supuesto de que el consultante continúe siendo titular de los inmuebles

adquiridos por herencia y mantenga su explotación en régimen de arrendamiento, aun

cuando dicha actividad dejara de cumplir los requisitos establecidos en el artículo

27.2 de la LIRPF y las rentas obtenidas pasaran a calificarse como rendimientos del

capital inmobiliario, no cabría entender incumplido por esta sola circunstancia el

requisito de mantenimiento previsto en el artículo 20.2.c) de la LISD.

Tercera. En el supuesto de que el consultante proceda a la transmisión de los inmuebles

y a la posterior reinversión del importe obtenido en otros activos financieros, dicha

circunstancia no determinará, por sí misma, la pérdida de la reducción practicada,

siempre que pueda acreditarse la continuidad y mantenimiento del valor correspondiente

a la adquisición hereditaria durante el plazo legalmente exigido.

Cuarta. Finalmente, en el supuesto de que, una vez efectuada la reinversión, el consultante

no disponga de empleado contratado para la gestión de los activos financieros adquiridos,

dicha circunstancia resultará irrelevante a efectos del cumplimiento del referido

requisito de mantenimiento previsto en el artículo 20.2.c) de la LISD, siempre que

se mantenga el valor de la adquisición hereditaria durante el plazo legal de permanencia.

Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado

1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.