Análisis de la cláusula rebus sic stantibus en arrendamientos de local de negocios

La crisis ocasionada por la pandemia COVID-19 ha puesto sobre la mesa de todos los operadores jurídicos el rescate de la cláusula rebus sic stantibus. 

Si bien es cierto que el legislador ha dictado desde que se aprobó el estado de alarma, el 14 de marzo de 2020, diversos Reales Decretos-leyes en los que se recogen medidas de moratoria o reducción de renta para los arrendamientos de local de negocio o de industria, en muchos casos dichas medidas resultan insuficientes: tanto por su contenido como por su duración. 

En estos casos, se plantean los arrendatarios, cuyos negocios no acaban de remontar, si existe alguna fórmula legal que permita modificar o suspender las obligaciones económicas contractuales y salvar la viabilidad de sus empresas. 

Es aquí donde entra en juego la invocación de la conocida cláusula rebus sic stantibus, fundamentalmente de creación jurisprudencial. 

La cláusula es una excepción al principio pacta sunt servanda, es decir, a la obligación inexcusable de cumplir los contratos en sus propios términos sin que puedan quedar al arbitrio de una de las partes contratantes. Pero, si las circunstancias cambian de forma sobrevenida, imprevisible e inexcusable y dicha transformación supone una desaparición de la base negocial o un desequilibrio exorbitante entre las prestaciones de las partes, puede invocarse su aplicación. 

Ahora bien, el dilema a lo largo de esta pandemia ha sido dilucidar si la crisis ocasionada por el SARS-CoV-2 ha provocado en los contratos de arrendamiento de negocios una alteración de esa envergadura con la consecuencia de la desaparición de la base, del objeto, del negocio o de un gran desequilibrio entre las prestaciones contractuales. 

Son diversas las opiniones doctrinales al respecto. Mientras que algunos autores se inclinan por el carácter restringido de la cláusula (siguiendo la doctrina jurisprudencial originaria) otros entienden que su aplicación está más que justificada ante una crisis económica, social y sanitaria como la actual (siguiendo la más reciente doctrina del Supremo sobre la aplicación normalizada de la cláusula).

En la Guía de Colex "Cláusula rebus sic stantibus. Paso a Paso" se abordarán todas las cuestiones fundamentales sobre la aplicación de la cláusula y, a falta de pronunciamiento por los órganos judiciales superiores, se analizarán los fundamentos de las primeras resoluciones dictadas por los Juzgados de Primera Instancia. 

Se trata de una Guía que pretende explicar al lector cuáles son los pasos a seguir para conseguir su aplicación: 

• Comunicación previa al arrendador.
• Negociación de buena fe entre las partes. 
• Solicitud de medidas cautelares.
• Interposición de demanda. 

También encontrará el lector las posibles contestaciones del arrendador ante la anterior iniciativa. En conclusión, podrán encontrar todos los pasos para conocer las herramientas legales a disposición de los arrendatarios de locales de negocio o de industria, ante el cumplimiento de las obligaciones económicas que se han visto comprometidas ante la actual pandemia.