Gastos deducibles para el arrendador de local comercial persona física
- Autor: Érica Martínez
- Materia: Fiscal
- Fecha: 05/03/2018
Alquilar un local comercial en propiedad como persona física tiene determinadas consecuencias fiscales. En este artículo trataremos principalmente las implicaciones fiscales desde el punto de vista de la deducibilidad de determinados gastos en el Impuesto de la Renta de las Personas Físicas (declaración de la Renta) y del IVA soportado.
[ IVA ]
El alquiler de un local constituye la realización de una actividad empresarial a efectos del IVA. → Según el art. 5 LIVA se reputarán empresarios o profesionales:
- El epígrafe 861.1, de "Alquiler de viviendas", que comprende, según su nota 1.ª, el alquiler, con o sin opción de compra, de toda clase de inmuebles destinados a vivienda.
- El epígrafe 861.2, de "Alquiler de locales industriales y otros alquileres n.c.o.p.", que comprende, según su nota 1.ª, el arrendamiento de terrenos, locales industriales, de negocios y demás bienes inmuebles de naturaleza urbana no clasificados en el epígrafe anterior.
El arrendamiento de un local de negocios es una operación sujeta y no exenta del Impuesto sobre el Valor Añadido por lo que genera derecho a la deducción.
En cuanto a la declaración de la renta, el arrendamiento de inmuebles determinará la realización de una actividad económica a efectos del IRPF únicamente cuando para la ordenación de aquella se utilice, al menos, una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa (véase: art. 27.2 LIRPF)
⇒ Conclusión: A efectos del IRPF, no se trata de una actividad económica (siempre y cuando no se den las circunstancias del párrafo anterior), por lo que la renta obtenida habrá de integrarse como rendimiento inmobiliario .
"1. Tendrán la consideración de rendimientos íntegros procedentes de la titularidad de bienes inmuebles rústicos y urbanos o de derechos reales que recaigan sobre ellos, todos los que se deriven del arrendamiento o de la constitución o cesión de derechos o facultades de uso o disfrute sobre aquéllos, cualquiera que sea su denominación o naturaleza.
2. Se computará como rendimiento íntegro el importe que por todos los conceptos deba satisfacer el adquirente, cesionario, arrendatario o subarrendatario, incluido, en su caso, el correspondiente a todos aquellos bienes cedidos con el inmueble y excluido el Impuesto sobre el Valor Añadido o, en su caso, el Impuesto General Indirecto Canario".
-
Los intereses de los capitales ajenos invertidos en la adquisición o mejora del bien, derecho o facultad de uso y disfrute del que procedan los rendimientos, y demás gastos de financiación, así como los gastos de reparación y conservación del inmueble.
→ El importe total a deducir por estos gastos, no podrá exceder para cada bien o derecho de la cuantía de los rendimientos íntegros obtenidos. El exceso se podrá deducir en los cuatro años siguientes.
[El exceso se podrá deducir en los 4 años siguientes, sin que pueda exceder, conjuntamente con los gastos por estos mismos conceptos correspondientes a cada uno de estos años, de la cuantía de los rendimientos íntegros obtenidos en cada uno de los mismos, para cada bien o derecho]
→ Tendrán la consideración de gastos de reparación y conservación:
(-) Los efectuados regularmente con la finalidad de mantener el uso normal de los bienes materiales, como el pintado, revoco o arreglo de instalaciones
(-) Los de sustitución de elementos, como instalaciones de calefacción, ascensor, puertas de seguridad u otros.
NO serán deducibles por este concepto las cantidades destinadas a ampliación o mejora. → A TENER EN CUENTA: Las mejoras incrementan el valor de adquisición. Por tanto, al incorporarse al valor del inmueble, el importe de estas obras de mejora se deducen a través de la amortización.
-
Los tributos y recargos no estatales, así como las tasas y recargos estatales, cualquiera que sea su denominación, siempre que incidan sobre los rendimientos computados o sobre el bien o derecho productor de los mismos y no tengan carácter sancionador.
-
Los saldos de dudoso cobro siempre que esta circunstancia quede suficientemente justificada. En este sentido, se entenderá cumplido este requisito cuando:
(-) El deudor se halle en situación de concurso.
(-) Entre el momento de la primera gestión de cobro realizada por el contribuyente y el de la finalización del período impositivo hubiesen transcurrido más de seis meses, y no se hubiese producido una renovación de crédito.
[ Cuando un saldo dudoso fuese cobrado posteriormente a su deducción, se computará como ingreso en el ejercicio en que se produzca dicho cobro ]
-
Las cantidades devengadas por terceros como consecuencia de servicios personales. (Ejemplos: Administración, vigilancia, portería,...)
- Los ocasionados por la formalización del arrendamiento, subarriendo, cesión o constitución de derechos y los de defensa de carácter jurídico relativos a los bienes, derechos o rendimientos.
- El importe de las primas de contratos de seguro, bien sean de responsabilidad civil, incendio, robo, rotura de cristales u otros de naturaleza análoga, sobre los bienes o derechos productores de los rendimientos.
- Las cantidades destinadas a servicios o suministros.
Las cantidades destinadas a la AMORTIZACIÓN del inmueble y de los demás bienes cedidos con el mismo, siempre que respondan a su depreciación efectiva, en las condiciones que reglamentariamente se determinen. → Véase: art
Tratándose de inmuebles, se entiende que la amortización cumple el requisito de efectividad si no excede del resultado de aplicar el 3% sobre el mayor de los siguientes valores:
-
El coste de adquisición (sin incluir el valor del suelo).
-
El valor catastral (sin incluir el valor del suelo)
[ Véase: N-1473880 ]
a) Las personas jurídicas y demás entidades, incluidas las comunidades de propietarios y las entidades en régimen de atribución de rentas.
b) Los contribuyentes que ejerzan actividades económicas, cuando satisfagan rentas en el ejercicio de sus actividades.
c) Las personas físicas, jurídicas y demás entidades no residentes en territorio español, que operen en él mediante establecimiento permanente.
...
⇒ En el caso de un arrendador persona física. los rendimientos derivados del arrendamiento de los locales estarán sometidos a retención a cuenta del IRPF, en cuanto sean satisfechos por una persona o entidad obligada a retener.
⇒ En el caso del arrendamiento del local a una persona física que NO desarrolla actividad económica alguna en el mismo, no existirá obligación de practicar retención sobre las rentas que satisfaga por el citado arrendamiento.
( Resolución Vinculante de DGT, V1108-15, 10-04-2015 )
RDLeg. 1175/1990 de 28 de Sep (Tarifas e instrucción del Impuesto sobre Actividades Económicas) VIGENTE
Boletín: Boletín Oficial del Estado Número: 234 Fecha de Publicación: 29/09/1990 Fecha de entrada en vigor: 19/10/1990 Órgano Emisor: Ministerio De Economia Y Hacienda
LEY 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio. VIGENTE
Boletín: Boletín Oficial del Estado Número: 285 Fecha de Publicación: 29/11/2006 Fecha de entrada en vigor: 01/01/2007 Órgano Emisor: Jefatura Del Estado
- D.F. 8ª. Entrada en vigor.
- D.F. 7ª. Habilitación normativa.
- D.F. 6ª. Habilitación para la Ley de Presupuestos Generales del Estado.
- D.F. 5ª. Modificación del texto refundido de la Ley de regulación de los Planes y Fondos de Pensiones, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/2002, de 29 de noviembre.
- D.F. 4ª. Modificación de la Ley 19/1991, de 6 de junio, del Impuesto sobre el Patrimonio.
LEY 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido. VIGENTE
Boletín: Boletín Oficial del Estado Número: 312 Fecha de Publicación: 29/12/1992 Fecha de entrada en vigor: 01/01/1993 Órgano Emisor: Jefatura Del Estado
-
Sentencia ADMINISTRATIVO Nº 270/2021, TS, Sala de lo Contencioso, Sec. 2, Rec 1302/2020, 25-02-2021
Orden: Administrativo Fecha: 25/02/2021 Tribunal: Tribunal Supremo Ponente: Aguallo Avilés, Angel Num. Sentencia: 270/2021 Num. Recurso: 1302/2020
-
Sentencia Administrativo Nº 592/2007, TSJ Comunidad Valenciana, Sala de lo Contencioso, Sec. 1, Rec 2841/2005, 19-06-2007
Orden: Administrativo Fecha: 19/06/2007 Tribunal: Tsj Comunidad Valenciana Ponente: Altarriba Cano, Carlos Num. Sentencia: 592/2007 Num. Recurso: 2841/2005
-
Sentencia Contencioso-Administrativo Nº 805/2020, TSJ Castilla y Leon, Sala de lo Contencioso, Sec. 1, Rec 1183/2019, 10-07-2020
Orden: Administrativo Fecha: 10/07/2020 Tribunal: Tsj Castilla Y Leon Ponente: Zatarain Valdemoro, Francisco Javier Num. Sentencia: 805/2020 Num. Recurso: 1183/2019
-
Sentencia ADMINISTRATIVO Nº 663/2021, TSJ Madrid, Sala de lo Contencioso, Sec. 5, Rec 82/2020, 15-12-2021
Orden: Administrativo Fecha: 15/12/2021 Tribunal: Tsj Madrid Ponente: Ornosa Fernandez, Maria Rosario Num. Sentencia: 663/2021 Num. Recurso: 82/2020
-
Sentencia Administrativo Nº 10728/2008, TSJ Madrid, Sala de lo Contencioso, Sec. 5, Rec 564/2006, 23-10-2008
Orden: Administrativo Fecha: 23/10/2008 Tribunal: Tsj Madrid Ponente: Viñoly Palop, Marcial Num. Sentencia: 10728/2008 Num. Recurso: 564/2006
-
Arrendamiento de inmuebles (IRPF)
Orden: Fiscal Fecha última revisión: 27/07/2021
Tendrán la consideración de rendimientos íntegros procedentes de la titularidad de bienes inmuebles rústicos y urbanos o de derechos reales que recaigan sobre ellos, todos los que se deriven del arrendamiento o de la constitución o cesión de d...
-
Esquema medidas moratoria arrendamientos local de negocio pymes y autónomos COVID-19
Orden: Civil Fecha última revisión: 28/12/2020
El BOE del 22 de abril de 2020 publicaba el Real Decreto-ley 15/2020, de 21 de abril, de medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo.El 23 de diciembre de 2020 se publicaba el Real Decreto-ley 35/2020, de 22 de diciembre, ...
-
Rendimientos del capital inmobiliario (IRPF)
Orden: Fiscal Fecha última revisión: 19/11/2019
Rendimientos íntegros de capital inmobiliario: Tienen la consideración de rendimientos íntegros procedentes de la titularidad de bienes inmuebles rústicos y urbanos o de derechos reales que recaigan sobre ellos, todos los que se deriven del arre...
-
Cesión de bienes a familiares para el desarrollo de la actividad económica por el autónomo
Orden: Fiscal Fecha última revisión: 21/01/2022
En la cesión de bienes a familiares para el desarrollo de la actividad destacamos 3 situaciones:Adquisición de los elementos necesarios para el desarrollo de la actividad o aportación de los mismos por pertenecer al patrimonio del autónomo.Adqui...
-
Hecho imponible en la entrega de bienes y prestaciones de servicios (IVA)
Orden: Fiscal Fecha última revisión: 20/05/2021
Se considerará entrega de bienes la transmisión del poder de disposición sobre bienes corporales, incluso si se efectúa mediante cesión de títulos representativos de dichos bienes.NOVEDADESEl Real Decreto-ley 7/2021, de 27 de abril, de transpo...
-
Escrito de solicitud al arrendador (persona física) de aplazamiento temporal o rebaja del pago del alquiler del local de negocio por el COVID-19
Fecha última revisión: 28/12/2020
Don/Doña [NOMBRE_ARRENDADOR/A)Domicilio en [DOMICILIO][CIUDAD] Asunto: “Solicitud de aplazamiento o rebaja de la renta del alquiler del local de negocio".Muy Señor/a Mío/a:Yo, Don/Doña [NOMBRE] con DNI [DNI] y domicilio en [DOMICILIO], tengo ...
-
Formulario de contrato de cesión de local de negocio
Fecha última revisión: 02/06/2017
En [CIUDAD], a [DIA] de [MES] de [ANIO]REUNIDOSDe una parte, D./Dña. [NOMBRE], mayor de edad, del comercio, vecino de [LOCALIDAD], con domicilio en la calle [CALLE] nº [NUMERO], con DNI-NIF [NUMERO] . De otra, D./Dña. [NOMBRE], mayor de edad, sol...
-
Escrito de solicitud al arrendador (empresa, entidad pública o gran tenedor) de moratoria del pago del alquiler del local de negocio por el COVID-19
Fecha última revisión: 28/12/2020
Don/Doña [NOMBRE_ARRENDADOR/A)Domicilio en [DOMICILIO][CIUDAD] Asunto: “Solicitud de moratoria en el pago de la renta del alquiler del local de negocio".Muy Señor/a Mío/a:Yo, Don/Doña [NOMBRE] con DNI [DNI] y domicilio en [DOMICILIO], tengo ...
-
Contrato de arrendamiento para uso distinto de vivienda (contrato de local de negocio)
Fecha última revisión: 20/10/2017
CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE LOCAL DE NEGOCIOEn [LOCALIDAD], a [FECHA]REUNIDOSDE UNA PARTE.- D. [NOMBRE], mayor de edad, con N.I.F. nº [DNI] y con domicilio a efectos del presente documento en [DOMICILIO].DE LA OTRA.- D. [NOMBRE], mayor de edad, c...
-
Contrato de arrendamiento de local con opción de compra
Fecha última revisión: 06/11/2017
CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE LOCAL DE NEGOCIO CON OPCIÓN DE COMPRAEn [LOCALIDAD], a [FECHA]REUNIDOSDe un parte, D/Dña. [NOMBRE], mayor de edad, con N.I.F. nº [NÚMERO] y con domicilio a efectos del presente documento en [DOMICILIO].De la otra, D...
-
Caso práctico: calificación del arrendamiento de vivienda turística a efectos de IRPF e IVA
Fecha última revisión: 15/02/2021
-
Caso práctico: Tratamiento fiscal del arrendamiento por temporadas de una vivienda, comercializado a través de una página web
Fecha última revisión: 09/01/2017
-
Caso práctico: Consulta vinculante DGT nº V0732-15: Tratamiento fiscal en la cesión gratuita de unos padres a su hija de local para ejercicio de actividad económica
Fecha última revisión: 16/01/2017
-
Caso práctico: Rendimientos obtenidos por una comunidad de propietarios por el arrendamiento a una empresa de telefonía móvil de un espacio en la azotea del edificio para la antena: Retención.
Fecha última revisión: 17/01/2017
-
Caso práctico: Tributación del arrendamiento de vivienda
Fecha última revisión: 12/01/2017
En este caso práctico analizamos la vía de sujeción al IRPF de los rendimientos generados por el alquiler vacacional así como su sujeción al IVA.PLANTEAMIENTOUna persona va a alquilar una vivienda como "vivienda turística" por periodos cortos ...
PLANTEAMIENTOUna persona arrienda una vivienda de su propiedad por temporadas, comercializándola a través de una página web, la cual cobra al arrendatario el importe del alquiler y lo transfiere a la cuenta del arrendador, percibiendo por su medi...
PLANTEAMIENTOUnos padres tienen la intención de ceder gratuitamente a su hija, un local del que son propietarios, para el ejercicio de su actividad económica. Ellos están jubilados, y no desarrollan ninguna actividad empresarial o profesional. Ú...
PLANTEAMIENTOTratamiento de los rendimientos obtenidos por una comunidad de propietarios por el arrendamiento a una empresa de telefonía móvil de un espacio en la azotea del edificio para la antena. Retención.RESPUESTAEn relación con esta cuesti...
PLANTEAMIENTO¿Cómo tributa, en términos generales, el arrendamiento de vivienda?RESPUESTASalvo excepciones, se trata de una operación exenta de IVA.ANÁLISISEl arrendamiento de viviendas utilizadas como tales, con los muebles incluidos en las mi...
-
Resolución No Vinculante de DGT, 0099-05, 08-03-2005
Órgano: Sg De Impuestos Sobre La Renta De Las Personas Físicas Fecha: 08/03/2005 Núm. Resolución: 0099-05
-
Resolución de TEAF Bizkaia, 14651, 05-11-2020
Órgano: Tribunal Económico-administrativo Foral De Bizkaia Fecha: 05/11/2020
-
Resolución Vinculante de DGT, V1091-13, 04-04-2013
Órgano: Sg De Impuestos Sobre La Renta De Las Personas Físicas Fecha: 04/04/2013 Núm. Resolución: V1091-13
-
Resolución Vinculante de DGT, V1842-17, 12-07-2017
Órgano: Sg De Impuestos Sobre La Renta De Las Personas Físicas Fecha: 12/07/2017 Núm. Resolución: V1842-17
-
Resolución de TEAF Bizkaia, 14528, 18-02-2020
Órgano: Tribunal Económico-administrativo Foral De Bizkaia Fecha: 18/02/2020