Gastos deducibles para el arrendador de local comercial persona física

El arrendamiento de un local comercial es una operación sujeta y no exenta de IVA. → La base imponible del IVA estará constituida por el importe total de la contraprestación del referido servicio, incluyéndose en dicho concepto no solamente el importe de la renta, sino también las cantidades asimiladas a la renta y cualquier crédito efectivo del arrendador frente al arrendatario derivado de la prestación arrendaticia y de otras accesorias a la misma, como los gastos de agua, electricidad, basura, contribuciones especiales, obras y mejoras, comunidad de propietarios, y el importe del Impuesto sobre Bienes Inmuebles, según la legislación aplicable o las cláusulas contractuales, se repercutan por el arrendador al arrendatario. ( Resolución Vinculante de DGT, V0542-08, 11-03-2008 )

Habrá de presentarse el modelo 037 con alta en el epígrafe 861.2. → El Real Decreto Legislativo 1175/1990, de 28 de septiembre existe el grupo 861 que clasifica la actividad de alquiler de bienes inmuebles de naturaleza urbana, dividiéndose en dos epígrafes:

• El epígrafe 861.1, de "Alquiler de viviendas", que comprende, según su nota 1.ª, el alquiler, con o sin opción de compra, de toda clase de inmuebles destinados a vivienda.
  
  
• El epígrafe 861.2, de "Alquiler de locales industriales y otros alquileres n.c.o.p.", que comprende, según su nota 1.ª, el arrendamiento de terrenos, locales industriales, de negocios y demás bienes inmuebles de naturaleza urbana no clasificados en el epígrafe anterior.

DEDUCIBILIDAD DE IVA
El arrendamiento de un local de negocios es una operación sujeta y no exenta del Impuesto sobre el Valor Añadido por lo que genera derecho a la deducción. 

IMPORTANTE:  Sólo podrán ejercitar el derecho a la deducción los empresarios o profesionales que estén en posesión del documento justificativo de su derecho. → A estos efectos, únicamente se considerarán documentos justificativos del derecho a la deducción: 

La factura original expedida por quien realice la entrega o preste el servicio o, en su nombre y por su cuenta, por su cliente o por un tercero, siempre que, para cualquiera de estos casos, se cumplan los requisitos que se establezcan reglamentariamente.

EJEMPLO:  Es posible deducir el IVA soportado por un copropietario en caso de derrama en comunidad de vecinos. En este sentido, es preciso tener en cuenta que en la medida que en las facturas que documentan las operaciones de rehabilitación del edificio cuya destinataria sea la comunidad de propietarios se consigne, en forma distinta y separada, la porción de base imponible y cuota repercutida a cada uno de los copropietarios; el propietario de un local comercial arrendado podrá deducir el Impuesto que les ha sido repercutido, siempre que se trate de empresarios o profesionales y se cumplan los demás requisitos para efectuar la deducción, de conformidad con lo previsto en el Art. 92 ,LIVA y siguientes.

( Resolución Vinculante de DGT, V0057-11, 18-01-2011 )

**

    Para la determinación del rendimiento neto, se deducirán de los rendimientos íntegros los gastos siguientes: 

 TODOS los gastos inherentes para la obtención de los rendimientos. Se considerarán gastos necesarios para la obtención de los rendimientos, entre otros, los siguientes: 

• Los intereses de los capitales ajenos invertidos en la adquisición o mejora del bien, derecho o facultad de uso y disfrute del que procedan los rendimientos, y demás gastos de financiación, así como los gastos de reparación y conservación del inmueble.

  → El importe total a deducir por estos gastos, no podrá exceder para cada bien o derecho de la cuantía de los rendimientos íntegros obtenidos. El exceso se podrá deducir en los cuatro años siguientes.

 

[El exceso se podrá deducir en los 4 años siguientes, sin que pueda exceder, conjuntamente con los gastos por estos mismos conceptos correspondientes a cada uno de estos años, de la cuantía de los rendimientos íntegros obtenidos en cada uno de los mismos, para cada bien o derecho]

 

 

→ Tendrán la consideración de gastos de reparación y conservación: 

(-) Los efectuados regularmente con la finalidad de mantener el uso normal de los bienes materiales, como el pintado, revoco o arreglo de instalaciones

(-) Los de sustitución de elementos, como instalaciones de calefacción, ascensor, puertas de seguridad u otros.

NO serán deducibles por este concepto las cantidades destinadas a ampliación o mejora. → A TENER EN CUENTA: Las mejoras incrementan el valor de adquisición. Por tanto, al incorporarse al valor del inmueble, el importe de estas obras de mejora se deducen a través de la amortización. 

• Los tributos y recargos no estatales, así como las tasas y recargos estatales, cualquiera que sea su denominación, siempre que incidan sobre los rendimientos computados o sobre el bien o derecho productor de los mismos y no tengan carácter sancionador.
  
  

• Los saldos de dudoso cobro siempre que esta circunstancia quede suficientemente justificada. En este sentido, se entenderá cumplido este requisito cuando: 

(-) El deudor se halle en situación de concurso. 

(-) Entre el momento de la primera gestión de cobro realizada por el contribuyente y el de la finalización del período impositivo hubiesen transcurrido más de seis meses, y no se hubiese producido una renovación de crédito.

 

[ Cuando un saldo dudoso fuese cobrado posteriormente a su deducción, se computará como ingreso en el ejercicio en que se produzca dicho cobro ]

• Las cantidades devengadas por terceros como consecuencia de servicios personales. (Ejemplos: Administración, vigilancia, portería,...) 
  
  

• Los ocasionados por la formalización del arrendamiento, subarriendo, cesión o constitución de derechos y los de defensa de carácter jurídico relativos a los bienes, derechos o rendimientos.
  
  
• El importe de las primas de contratos de seguro, bien sean de responsabilidad civil, incendio, robo, rotura de cristales u otros de naturaleza análoga, sobre los bienes o derechos productores de los rendimientos. 
  
  
• Las cantidades destinadas a servicios o suministros.

 Las cantidades destinadas a la AMORTIZACIÓN del inmueble y de los demás bienes cedidos con el mismo, siempre que respondan a su depreciación efectiva, en las condiciones que reglamentariamente se determinen. → Véase: art

 

Tratándose de inmuebles, se entiende que la amortización cumple el requisito de efectividad si no excede del resultado de aplicar el 3% sobre el mayor de los siguientes valores:

• El coste de adquisición (sin incluir el valor del suelo).

• El valor catastral (sin incluir el valor del suelo)
  
  

a) Las personas jurídicas y demás entidades, incluidas las comunidades de propietarios y las entidades en régimen de atribución de rentas.

b) Los contribuyentes que ejerzan actividades económicas, cuando satisfagan rentas en el ejercicio de sus actividades.

c) Las personas físicas, jurídicas y demás entidades no residentes en territorio español, que operen en él mediante establecimiento permanente.

...

⇒ En el caso de un arrendador persona física. los rendimientos derivados del arrendamiento de los locales estarán sometidos a retención a cuenta del IRPF, en cuanto sean satisfechos por una persona o entidad obligada a retener. 

⇒ En el caso del arrendamiento del local a una persona física que NO desarrolla actividad económica alguna en el mismo, no existirá obligación de practicar retención sobre las rentas que satisfaga por el citado arrendamiento.