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Gastos deducibles para el arrendador de local comercial persona física

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  • Autor: Érica Martínez
  • Materia: Fiscal
  • Fecha: 05/03/2018

Alquilar un local comercial en propiedad como persona física tiene determinadas consecuencias fiscales. En este artículo trataremos principalmente las implicaciones fiscales desde el punto de vista de la deducibilidad de determinados gastos en el Impuesto de la Renta de las Personas Físicas (declaración de la Renta) y del IVA soportado.

 

 

 

 

[ IVA ]

El alquiler de un local constituye la realización de una actividad empresarial a efectos del IVA.  → Según el art. 5 LIVA se reputarán empresarios o profesionales:

"quienes realicen una o varias entregas de bienes o prestaciones de servicios que supongan la explotación de un bien corporal o incorporal con el fin de obtener ingresos continuados en el tiempo. 

En particular, tendrán dicha consideración los arrendadores de bienes"

 

Arrendar un local comercial en propiedad a una persona jurídica (sociedad) o a una persona física (autónomo) conlleva la obligación de darse de alta en el censo de empresarios y profesionales. →  Modelo 037

 

El arrendamiento de un local comercial es una operación sujeta y no exenta de IVA. → La base imponible del IVA estará constituida por el importe total de la contraprestación del referido servicio, incluyéndose en dicho concepto no solamente el importe de la renta, sino también las cantidades asimiladas a la renta y cualquier crédito efectivo del arrendador frente al arrendatario derivado de la prestación arrendaticia y de otras accesorias a la misma, como los gastos de agua, electricidad, basura, contribuciones especiales, obras y mejoras, comunidad de propietarios, y el importe del Impuesto sobre Bienes Inmuebles, según la legislación aplicable o las cláusulas contractuales, se repercutan por el arrendador al arrendatario. ( Resolución Vinculante de DGT, V0542-08, 11-03-2008 )



[ Tipo de IVA: 21% ]

 

El arrendamiento de un inmueble sólo estará exento cuando se destine para su uso exclusivo como vivienda, bajo una serie de condiciones, de tal manera que estará sujeto y no exento en cualquier otro caso, con independencia de que el arrendatario desarrolle o no en el mismo una actividad económica. 

 

Habrá de presentarse el modelo 037 con alta en el epígrafe 861.2. → El Real Decreto Legislativo 1175/1990, de 28 de septiembre existe el grupo 861 que clasifica la actividad de alquiler de bienes inmuebles de naturaleza urbana, dividiéndose en dos epígrafes:
  • El epígrafe 861.1, de "Alquiler de viviendas", que comprende, según su nota 1.ª, el alquiler, con o sin opción de compra, de toda clase de inmuebles destinados a vivienda.

  • El epígrafe 861.2, de "Alquiler de locales industriales y otros alquileres n.c.o.p.", que comprende, según su nota 1.ª, el arrendamiento de terrenos, locales industriales, de negocios y demás bienes inmuebles de naturaleza urbana no clasificados en el epígrafe anterior.

 

El arrendador deberá emitir factura con IVA y retención, en su caso. 

 

 

 

DEDUCIBILIDAD DE IVA
El arrendamiento de un local de negocios es una operación sujeta y no exenta del Impuesto sobre el Valor Añadido por lo que genera derecho a la deducción. 
IMPORTANTE:  Sólo podrán ejercitar el derecho a la deducción los empresarios o profesionales que estén en posesión del documento justificativo de su derecho. → A estos efectos, únicamente se considerarán documentos justificativos del derecho a la deducción: 

La factura original expedida por quien realice la entrega o preste el servicio o, en su nombre y por su cuenta, por su cliente o por un tercero, siempre que, para cualquiera de estos casos, se cumplan los requisitos que se establezcan reglamentariamente.

 

 

EJEMPLO:  Es posible deducir el IVA soportado por un copropietario en caso de derrama en comunidad de vecinos. En este sentido, es preciso tener en cuenta que en la medida que en las facturas que documentan las operaciones de rehabilitación del edificio cuya destinataria sea la comunidad de propietarios se consigne, en forma distinta y separada, la porción de base imponible y cuota repercutida a cada uno de los copropietarios; el propietario de un local comercial arrendado podrá deducir el Impuesto que les ha sido repercutido, siempre que se trate de empresarios o profesionales y se cumplan los demás requisitos para efectuar la deducción, de conformidad con lo previsto en el Art. 92 ,LIVA y siguientes.

 

**

 [ IRPF ]

En cuanto a la declaración de la renta, el arrendamiento de inmuebles determinará la realización de una actividad económica a efectos del IRPF únicamente cuando para la ordenación de aquella se utilice, al menos, una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa (véase: art. 27.2 LIRPF)

 

⇒ Conclusión: A efectos del IRPF, no se trata de una actividad económica (siempre y cuando no se den las circunstancias del párrafo anterior), por lo que la renta obtenida habrá de integrarse como rendimiento inmobiliario .

 

Los rendimientos derivados del arrendamiento de la vivienda constituyen rendimientos del capital inmobiliario, según lo dispuesto en el artículo 22, según el cual:

"1. Tendrán la consideración de rendimientos íntegros procedentes de la titularidad de bienes inmuebles rústicos y urbanos o de derechos reales que recaigan sobre ellos, todos los que se deriven del arrendamiento o de la constitución o cesión de derechos o facultades de uso o disfrute sobre aquéllos, cualquiera que sea su denominación o naturaleza.

2. Se computará como rendimiento íntegro el importe que por todos los conceptos deba satisfacer el adquirente, cesionario, arrendatario o subarrendatario, incluido, en su caso, el correspondiente a todos aquellos bienes cedidos con el inmueble y excluido el Impuesto sobre el Valor Añadido o, en su caso, el Impuesto General Indirecto Canario". 

 

 

GASTOS DEDUCIBLES IRPF

 

    Para la determinación del rendimiento neto, se deducirán de los rendimientos íntegros los gastos siguientes: 

 

 TODOS los gastos inherentes para la obtención de los rendimientos. Se considerarán gastos necesarios para la obtención de los rendimientos, entre otros, los siguientes: 

  • Los intereses de los capitales ajenos invertidos en la adquisición o mejora del bien, derecho o facultad de uso y disfrute del que procedan los rendimientos, y demás gastos de financiación, así como los gastos de reparación y conservación del inmueble.

    → El importe total a deducir por estos gastos, no podrá exceder para cada bien o derecho de la cuantía de los rendimientos íntegros obtenidos. El exceso se podrá deducir en los cuatro años siguientes.

 

[El exceso se podrá deducir en los 4 años siguientes, sin que pueda exceder, conjuntamente con los gastos por estos mismos conceptos correspondientes a cada uno de estos años, de la cuantía de los rendimientos íntegros obtenidos en cada uno de los mismos, para cada bien o derecho]

 

 

→ Tendrán la consideración de gastos de reparación y conservación: 

(-) Los efectuados regularmente con la finalidad de mantener el uso normal de los bienes materiales, como el pintado, revoco o arreglo de instalaciones

(-) Los de sustitución de elementos, como instalaciones de calefacción, ascensor, puertas de seguridad u otros.

NO serán deducibles por este concepto las cantidades destinadas a ampliación o mejora. → A TENER EN CUENTA: Las mejoras incrementan el valor de adquisición. Por tanto, al incorporarse al valor del inmueble, el importe de estas obras de mejora se deducen a través de la amortización. 

  • Los tributos y recargos no estatales, así como las tasas y recargos estatales, cualquiera que sea su denominación, siempre que incidan sobre los rendimientos computados o sobre el bien o derecho productor de los mismos y no tengan carácter sancionador.

  • Los saldos de dudoso cobro siempre que esta circunstancia quede suficientemente justificada. En este sentido, se entenderá cumplido este requisito cuando: 

(-) El deudor se halle en situación de concurso. 

(-) Entre el momento de la primera gestión de cobro realizada por el contribuyente y el de la finalización del período impositivo hubiesen transcurrido más de seis meses, y no se hubiese producido una renovación de crédito.

 

[ Cuando un saldo dudoso fuese cobrado posteriormente a su deducción, se computará como ingreso en el ejercicio en que se produzca dicho cobro ]

  • Las cantidades devengadas por terceros como consecuencia de servicios personales. (Ejemplos: Administración, vigilancia, portería,...) 

  • Los ocasionados por la formalización del arrendamiento, subarriendo, cesión o constitución de derechos y los de defensa de carácter jurídico relativos a los bienes, derechos o rendimientos.

  • El importe de las primas de contratos de seguro, bien sean de responsabilidad civil, incendio, robo, rotura de cristales u otros de naturaleza análoga, sobre los bienes o derechos productores de los rendimientos. 

  • Las cantidades destinadas a servicios o suministros.

 

 

 Las cantidades destinadas a la AMORTIZACIÓN del inmueble y de los demás bienes cedidos con el mismo, siempre que respondan a su depreciación efectiva, en las condiciones que reglamentariamente se determinen. → Véase: art

 

Tratándose de inmuebles, se entiende que la amortización cumple el requisito de efectividad si no excede del resultado de aplicar el 3% sobre el mayor de los siguientes valores:

  • El coste de adquisición (sin incluir el valor del suelo).

  • El valor catastral (sin incluir el valor del suelo)

Interesante Consulta Vinculante sobre la deducción de las cuotas de IVA y deducibilidad en el IRPF de los gastos del vehículo de un arrendador de locales comerciales: Resolución vinculante de DGT, V0080-18, de 18-01-2018. Deducción de las cuotas del IVA y deducibilidad en el IRPF de los gastos del vehículo de un arrendador de locales comerciales 
[ Véase: N-1473880 ]

 

 

RETENCIONES

 

Con carácter general, estarán obligados a retener o ingresar a cuenta, en cuanto satisfagan rentas sometidas a esta obligación:

a) Las personas jurídicas y demás entidades, incluidas las comunidades de propietarios y las entidades en régimen de atribución de rentas.

b) Los contribuyentes que ejerzan actividades económicas, cuando satisfagan rentas en el ejercicio de sus actividades.

c) Las personas físicas, jurídicas y demás entidades no residentes en territorio español, que operen en él mediante establecimiento permanente.

...

⇒ En el caso de un arrendador persona física. los rendimientos derivados del arrendamiento de los locales estarán sometidos a retención a cuenta del IRPF, en cuanto sean satisfechos por una persona o entidad obligada a retener. 

⇒ En el caso del arrendamiento del local a una persona física que NO desarrolla actividad económica alguna en el mismo, no existirá obligación de practicar retención sobre las rentas que satisfaga por el citado arrendamiento. 

 

A TENER EN CUENTA: No existe obligación a presentar la declaración anual de operaciones con terceras personas (modelo 347) por el arrendamiento de local de negocio sujeto a retención. → En el arrendamiento de un inmueble urbano que sea loca de negocio y que esté sujeto a retención, el arrendatario como sujeto obligado a retener ha de informar del arrendamiento en la declaración resumen anual de retenciones sobre rendimientos procedentes del arrendamiento o subarrendamiento de inmuebles urbanos (modelo 180). 
( Resolución Vinculante de DGT, V1108-15, 10-04-2015 )

 

[ Tipo de retención: 19% ]
Impuesto sobre el Valor Añadido
Local comercial
Arrendador
Persona física
Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas
Arrendatario
Actividades económicas
Rendimientos íntegros
Modelo 036 - 037. Declaración censal
Declaración IRPF
Comunidad de propietarios
Arrendamiento de bienes inmuebles
Bienes inmuebles
Copropietario
Gastos deducibles
Actividades empresariales
Persona jurídica
Prestación de servicios
Censo
Entrega de bienes
Impuesto sobre Bienes Inmuebles
Contraprestación
Electricidad
Cláusula contractual
Arrendamiento de terrenos y edificios
Gastos de reparación y conservación
Opción de compra
Derrama
Jornada completa
Contrato de Trabajo
Arrendamiento de vivienda
Cesión de derechos
Cesionario
Rendimiento capital inmobiliario
Derechos reales
Subarrendatario
Impuesto general indirecto canario
Gastos de financiación
Rendimientos netos
Gastos deducibles IRPF

RDLeg. 1175/1990 de 28 de Sep (Tarifas e instrucción del Impuesto sobre Actividades Económicas) VIGENTE

Boletín: Boletín Oficial del Estado Número: 234 Fecha de Publicación: 29/09/1990 Fecha de entrada en vigor: 19/10/1990 Órgano Emisor: Ministerio De Economia Y Hacienda

Ley 35/2006 de 28 de Nov (IRPF -Impuesto sobre la renta de las personas físicas-) VIGENTE

Boletín: Boletín Oficial del Estado Número: 285 Fecha de Publicación: 29/11/2006 Fecha de entrada en vigor: 01/01/2007 Órgano Emisor: Jefatura Del Estado

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