Propiedad Horizontal. Acuerdos nulos y anulables. Doctrina

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Autor: Sabela Arias
Fecha: 19/06/2018

El pasado 7 de junio fue dictada, por la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, la sentencia número 342/2018, que se refiere a la doctrina existente en relación con los acuerdos adoptados por la junta de propietarios en una comunidad y su nulidad o anulabilidad (y posible subsanación).

Dicha sentencia, en su fundamento de derecho segundo, dispone:

“1.- En el ámbito del art. 18.3 LPH ha sido objeto de debate la diferenciación entre acuerdos nulos, y por ende sin sujeción a plazo de impugnación, y acuerdos anulables, que sí están sometidos a plazo.

En principio, los actos contrarios a la Ley son nulos de pleno derecho, conforme al art. 6.3 CC, pero este precepto añade «salvo que en ellas se establezca un efecto distinto para su contravención».

Precisamente es lo que hace el art. 18. 1 a) LPH, que exige la necesidad de impugnar las posibles infracciones de la Ley o los Estatutos, pues, de no ser así, sufriría el normal desenvolvimiento de la Comunidad.

En este sentido la sala ha consolidado un cuerpo de doctrina al distinguir entre acuerdos meramente anulables, y por tanto susceptibles de sanación una vez transcurrido el plazo legal previsto para su impugnación, de aquellos que son radicalmente nulos.

En el primer grupo estarían comprendidos aquellos cuya ilegalidad tenga origen en cualquier infracción de la Ley de Propiedad Horizontal o de los Estatutos de la Comunidad, mientras que en el segundo se incluirían los que infrinjan cualquier otra Ley imperativa o prohibitiva, sin un efecto diferente para el caso de contravención, los que sean contrarios a la moral o al orden público, o los que impliquen un fraude de ley (SSTS de 18 de abril de 2007, de 11 de octubre de 2007, de 25 de febrero de 2012, de 5 de marzo de 2014, entre otras).

Por tanto, es de sumo interés y esencial, a los efectos del recurso, diferenciar entre acuerdos contrarios a la Ley de Propiedad Horizontal, y los que puedan afectar a otras leyes que pudiesen calificarse como nulos (sentencias de 25 de enero de 2005).

2.- Descendiendo al caso enjuiciado, y para una mejor inteligencia de la decisión de la sala, es preciso distinguir dos supuestos:

(i) El primero sería aquél en el que la Comunidad litiga con un comunero, es vencido éste en el pleito y es condenado en costas, pero goza del beneficio de justicia gratuita.

Si la Comunidad adoptase el acuerdo de exigirle, inmediatamente después de haberse tasado las costas, el abono de éstas, el acuerdo sería contrario a una ley distinta a la Ley de Propiedad Horizontal, en concreto el art. 36.2 de la Ley 1/1996 de Asistencia Jurídica Gratuita que establece que el beneficio lleva consigo la no exacción de las costas causadas, siempre que dentro de los tres años siguientes a la concesión del derecho no viniese a mejor fortuna.

Por tanto el acuerdo de exacción sería nulo, no anulable, por contrario a una Ley, que no es la de Propiedad Horizontal.

En estos litigios procede la imposición de costas, así como su tasación, pero no podrían ser ejecutadas si en el plazo de tres años no viniere a mejor fortuna el litigante condenado, en aplicación del beneficio legal concedido.

La reclamación que lleva a cabo la Comunidad actora en este proceso no tiene encaje en el acuerdo comunitario hipotético a que se ha hecho mención.

(ii) El segundo supuesto, en el que encajaría el acuerdo comunitario objeto del recurso, sería aquél por el que la Comunidad aprueba la liquidación de gastos de la misma, e incluye entre ellos los gastos procesales, que en este caso son las tasas judiciales (documento nº cinco de los apartados con la demanda), que ha tenido que soportar como litigante la Comunidad.

Tal inclusión la hace al amparo del art. 9.1.e) LPH, que establece las obligaciones de cada propietario.

Si tal acuerdo se acomoda o no a la Ley de Propiedad Horizontal y jurisprudencia que la interpreta no se pone ahora en tela de juicio.

Lo que se plantea es si se trata de un acuerdo nulo, sin posibilidad de sanación, o un acuerdo anulable cuya impugnación se encuentra sometida a un plazo legal de caducidad.

La conclusión es que el acuerdo de contravenir una ley, sería la Ley de Propiedad Horizontal, en concreto el art. 9.1.e), y en tal supuesto, según la doctrina de la sala, el art. 18.1 a) exige la necesidad de su impugnación.

Como la recurrente no actuó así, el acuerdo ha devenido firme, según razona y motiva la sentencia recurrida, sin que ésta contradiga, pues la doctrina de la sala.

La propia parte recurrente cita la sentencia de 30 de abril de 2011 en la que una propietaria litigó con la comunidad y, según el acuerdo de ésta, se le impuso su contribución a los gastos procesales.

La sentencia declara que el acuerdo en el que se aprobó la derrama no es nulo de pleno derecho «pues no contraviene una norma imperativa o prohibitiva en los términos descritos en el art. 6 CC, sino que resulta contrario a la LPH, en concreto a su art. 9.1 e)».

Añade esta sentencia «que la parte recurrente debió haber impugnado el acuerdo, como fija el art. 18.3 LPH, y al formalizar la demanda cuando había transcurrido el plazo de impugnación, la acción estaba caducada.»”.

En conclusión:

Acuerdos meramente anulables: susceptibles de sanación una vez transcurrido el plazo legal previsto para su impugnación.

Son aquellos cuya ilegalidad tiene su origen en cualquier infracción de la Ley de Propiedad Horizontal o de los Estatutos de la Comunidad.

Acuerdos radicalmente nulos.

Son aquellos que infringen cualquier otra Ley imperativa o prohibitiva, sin un efecto diferente para el caso de contravención, los que son contrarios a la moral o al orden público, y/o los que implican un fraude de ley (SSTS de 18 de abril de 2007, de 11 de octubre de 2007, de 25 de febrero de 2012, de 5 de marzo de 2014, entre otras).

Propiedad horizontal

Junta de propietarios

Estatutos de la comunidad de propietarios

Fraude de ley

Litis expensas

Beneficio de justicia gratuita

Asistencia jurídica gratuita

Tasas judiciales

Caducidad

Contribución a los gastos

Derrama

Real Decreto de 24 de julio de 1889 por el que se publica el Código Civil. VIGENTE

Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal. VIGENTE

Directiva 2000/31/CE de 8 de Jun DOUE (Comercio electrónico) VIGENTE

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