1. Inicio
  2. Revista
  3. Mercantil
  4. Sabela Arias

Subrogación del consumidor comprador en el préstamo suscrito por el promotor

TIEMPO DE LECTURA:

  • Autor: Sabela Arias
  • Materia: Mercantil
  • Fecha: 19/06/2018
Noticias Iberley

El pasado 4 de junio fue dictada, por la Sala Primera del Tribunal Supremo, la sentencia número 334/2018 que hoy traemos a colación, principalmente, por lo que se señala en su fundamento de derecho segundo, referido, como indicamos en el título del presente artículo, a esos casos en los que el consumidor-comprador se subroga en el préstamo que había suscrito la promotora.

Pues bien, la referida sentencia establece:

“… En la sentencia 643/2017, de 24 de noviembre, hemos indicado que el hecho de el préstamo hipotecario no sea concedido directamente al consumidor, sino que este se subrogue en un préstamo previamente concedido al promotor que le vende la vivienda, no exime a la entidad bancaria de la obligación de suministrar al consumidor información que le permita adoptar su decisión de contratar con pleno conocimiento de la carga económica y jurídica que le supondrá subrogarse como prestatario en el préstamo hipotecario, sin necesidad de realizar un análisis minucioso y pormenorizado del contrato.

Una parte considerable de las compras de vivienda en construcción o recién construida se financia mediante la subrogación del comprador en el préstamo hipotecario concedido al promotor, con modificación, en su caso, de algunas de sus condiciones.

Si se eximiera a la entidad financiera de esa exigencia de suministrar la información necesaria para asegurar la transparencia de las cláusulas que regulan el objeto principal del contrato, se privaría de eficacia la garantía que para el cumplimiento de los fines de la Directiva 93/13/CEE y la legislación nacional que la desarrolla supone el control de transparencia.

  1. La Audiencia Provincial convierte la obligación de información precontractual del predisponente (información que la jurisprudencia del TJUE ha considerado determinante para que las cláusulas puedan superar el control de transparencia) en una obligación del adherente de procurarse tal información.

Esta tesis es contraria a la jurisprudencia de esta sala y del propio TJUE y, de aceptarse, le privaría de toda eficacia, puesto que a la falta de información clara y precisa por parte del predisponente sobre las cláusulas que definen el objeto principal del contrato, determinante de la falta de transparencia, siempre podría oponerse que el adherente pudo conseguir por su cuenta tal información.

  1. El ATJUE de 27 de abril de 2017 (asunto C-535/16, Bachman) se refiere a la condición de consumidor en caso de sucesión contractual (novación subjetiva).

El Tribunal resuelve la decisión prejudicial planteada por un tribunal rumano sobre el concepto de consumidor relevante a los efectos de la aplicación de la Directiva 93/13/CEE (art. 2, b).

En el caso, se planteaba la aplicación de la Directiva a una relación bancaria establecida inicialmente entre un banco y una sociedad mercantil (por lo tanto, excluida del concepto de consumidor) cuando la posición contractual de esa sociedad la ocupó posteriormente una persona física.

A ésta se le reconoce por el Tribunal de Justicia la condición de consumidor, al decir su parte dispositiva: «El artículo 2, letra b), de la Directiva 93/13/CEE del Consejo, de 5 de abril de 1993, sobre las cláusulas abusivas en los contratos celebrados con consumidores, debe interpretarse en el sentido de que una persona física que, a raíz de una novación, ha asumido contractualmente, frente a una entidad de crédito, la obligación de devolver créditos inicialmente concedidos a una sociedad mercantil para el ejercicio de su actividad, puede considerarse consumidor, en el sentido de esta disposición, cuando dicha persona física carece de vinculación manifiesta con esa sociedad y actuó de ese modo por sus lazos con la persona que controlaba la citada sociedad así como con quienes suscribieron contratos accesorios a los contratos de crédito iniciales (contratos de fianza, de garantía inmobiliaria o de hipoteca)»”.

Es decir, y en resumen, “el préstamo inicialmente concertado entre el banco y el promotor y la subrogación posterior por parte de un comprador-consumidor deben tener un tratamiento diferente. Como quiera que la segunda operación, la subrogación por parte del comprador en el préstamo hipotecario, es un contrato de consumo, está sometido al control de transparencia, que no se satisface con una invocación a la información que el consumidor pudo obtener por su cuenta”.

Contrato de hipoteca
Préstamo hipotecario
Subrogación
Prestatario
Persona física
Entidades financieras
Novación
Información precontractual
Obligación de información
Sociedades mercantiles
Sucesión contractual
Prejudicialidad
Cláusula abusiva
Clausula contractual abusiva
Entidades de crédito
Contrato de fianza
Hipoteca
Documentos relacionados
Ver más documentos relacionados
  • Fijación de doctrina por el TS sobre el pago de los gastos hipotecarios

    Orden: Mercantil Fecha última revisión: 25/02/2021

    El Pleno de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo dicta 5 sentencias de fecha 23 de enero de 2019, en las que fija una nueva doctrina jurisprudencial sobre cláusulas abusivas en contratos con consumidores, en concreto, sobre los gastos de comi...

  • ¿Qué son los gastos hipotecarios?

    Orden: Mercantil Fecha última revisión: 17/02/2021

    Los gastos hipotecarios son una serie de gastos que se generan a la hora de suscribir un préstamo hipotecario, es decir, derivan de la formalización de un préstamo hipotecario. Son gastos hipotecarios lo de notario, registro, tasación, gestoría...

  • La última sentencia del TS: ¿quién paga los gastos de tasación derivados de un préstamo hipotecario?

    Orden: Mercantil Fecha última revisión: 17/02/2021

    El Alto Tribunal concluye que los bancos deberán devolver al prestatario el 100% del importe de la tasación siempre y cuando no sea de aplicación la Ley 5/2019, de 15 de marzo.Análisis de la STS N.º 35/2021, de 27 de enero, sobre los gastos de...

  • La regulación de los créditos inmobiliarios

    Orden: Mercantil Fecha última revisión: 24/11/2022

    La Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario introduce una serie de novedades en materia de concesión de préstamos que modifica la regulación anterior en la materia, caracterizada por una marcada dispersión...

  • La regulación del contrato de préstamo o crédito hipotecario desde el punto de vista de los consumidores

    Orden: Mercantil Fecha última revisión: 31/12/2019

    Es el contrato por el que una entidad financiera concede a una persona una cantidad de dinero para la adquisición de una vivienda, a cambio del compromiso de devolver ese dinero más unos intereses, en un plazo determinado y mediante pagos periódi...

Ver más documentos relacionados
Ver más documentos relacionados
Ver más documentos relacionados
Ver más documentos relacionados
Libros y cursos relacionados