El «valor de referencia de los inmuebles»: ya son 14 la CCAA que han suscrito convenios con la Dirección General del Catastro para su determinación

La Ley 11/2021, de 9 de julio, de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal ha supuesto una intensa modificación de la normativa tributaria en España. Muchas de las modificaciones introducidas tienen el fin de, efectivamente, evitar la desimposición de determinadas rentas y el fraude fiscal asociado a determinadas operativas como, por ejemplo, la de las bebidas alcohólicas y derivadas en los Impuestos Especiales.

Una de las más sonadas modificaciones ha sido la introducción del concepto de «valor de referencia» como mecanismo de fijación del valor de los bienes y derechos integrantes de la base imponible del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD), Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITPyAJD) e Impuesto sobre el Patrimonio.

El criterio de coincidencia de valoración en estos tres impuestos actúa en contra, como ocurre con el ISD y las ganancias patrimoniales derivadas de transmisiones lucrativas en el IRPF, del principio de estanqueidad determinando una misma valoración, la de alguno de los Impuestos devengados sobre dicho bien inmueble, para tres impuestos diferentes. A su vez, estos tienen repercusión en otros con lo que se forma una especie de efecto dominó que extiende el «valor de referencia» al conjunto del sistema tributario.

Sin ahondar más en esta cuestión que sin duda tiene un sinfín de matices, se nos presenta un panorama en el que, anteriormente a la modificación, el valor de los bienes inmuebles a consignar era el «valor real», entendido éste como el calculado conforme al artículo 10 de la LIP que establece lo siguiente:

«Los bienes de naturaleza urbana o rústica se computarán de acuerdo a las siguientes reglas:

Uno. Por el mayor valor de los tres siguientes: El valor catastral, el comprobado por la Administración a efectos de otros tributos o el precio, contraprestación o valor de la adquisición.

Dos. Cuando los bienes inmuebles estén en fase de construcción, se estimará como valor patrimonial las cantidades que efectivamente se hubieran invertido en dicha construcción hasta la fecha del devengo del Impuesto, además del correspondiente valor patrimonial del solar. En caso de propiedad horizontal, la parte proporcional en el valor del solar se determinará según el porcentaje fijado en el título.

Tres. Los derechos sobre bienes inmuebles adquiridos en virtud de contratos de multipropiedad, propiedad a tiempo parcial o fórmulas similares, se valorarán según la siguientes reglas:

a) Si suponen la titularidad parcial del inmueble, según las reglas del apartado uno anterior.

b) Si no comportan la titularidad parcial del inmueble, por el precio de adquisición de los certificados u otros títulos representativos de los mismos».

A TENER EN CUENTA. El precepto citado no contiene la redacción vigente del mismo sino la vigente hasta el 10 de julio de 2021.

Sin embargo, ahora la propia definición del valor a consignar tanto en el ISD como en el ITPyAJD, se define en la propia normativa específica de cada uno de los impuestos. A modo de ejemplo, el artículo 9 de la LISD recoge el concepto y valoración de los inmuebles, actuales, como sigue:

«2. A efectos de este impuesto, salvo que resulte de aplicación alguna de las reglas contenidas en los siguientes apartados de este artículo o en los artículos siguientes, se considerará valor de los bienes y derechos su valor de mercado. No obstante, si el valor declarado por los interesados es superior al valor de mercado, esa magnitud se tomará como base imponible.

Se entenderá por valor de mercado el precio más probable por el cual podría venderse, entre partes independientes, un bien libre de cargas.

3. En el caso de los bienes inmuebles, su valor será el valor de referencia previsto en la normativa reguladora del catastro inmobiliario, a la fecha de devengo del impuesto.

No obstante, si el valor del bien inmueble declarado por los interesados es superior a su valor de referencia, se tomará aquel como base imponible.

Cuando no exista valor de referencia o este no pueda ser certificado por la Dirección General del Catastro, la base imponible, sin perjuicio de la comprobación administrativa, será la mayor de las siguientes magnitudes: el valor declarado por los interesados o el valor de mercado».

Pues bien, la modificación del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario (TRLCI) para llevar a cabo la introducción del concepto de valor de referencia no es cuestión nueva. Es la aprobación del propio texto refundido, llevada a cabo por Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, la que introduce el concepto del valor de referencia, como parte de la descripción catastral de los inmuebles. Asimismo, en cumplimiento de la disposición final tercera del citado texto refundido, la Dirección General del Catastro elabora mapas de valores que contienen la delimitación de ámbitos territoriales homogéneos de valoración, y asigna módulos de valor medio de los productos inmobiliarios representativos en dichos ámbitos. 

De esta manera, se hace necesario llevar a cabo un cálculo de dicho valor de referencia, hasta ahora utilizado únicamente a modo informativo. Para ello, que es la base que da pie a este artículo, las Comunidades Autónomas han ido suscribiendo convenios con la Dirección General del Catastro para llevar a cabo las actuaciones necesarias de valoración para disponer y dar publicidad al valor de referencia. Así, el objetivo que se persigue con la suscripción de estos convenios es doble: por una parte, el intercambio de información, para lograr una mejor eficiencia en el ejercicio de sus respectivas competencias y, por otra parte, la coordinación de las actuaciones que permitan el diseño y adopción de las medidas jurídicas, técnicas y tecnológicas necesarias para la mejor gestión tributaria por parte de la Comunidad Autónoma correspondiente, así como la mejor calidad posible del valor de referencia de la Dirección General del Catastro.

Ahora bien, la adopción de este cambio normativo trae consigo la posibilidad de impugnar dicho valor de referencia por considerar que ha supuesto un perjuicio de los intereses legítimos del contribuyente, tal y como recoge el citado artículo 9 de la LISD:

«4. El valor de referencia solo se podrá impugnar cuando se recurra la liquidación que en su caso realice la Administración Tributaria o con ocasión de la solicitud de rectificación de la autoliquidación, conforme a los procedimientos regulados en la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.

Cuando los obligados tributarios consideren que la determinación del valor de referencia ha perjudicado sus intereses legítimos, podrán solicitar la rectificación de la autoliquidación impugnando dicho valor de referencia.

5. Cuando los obligados tributarios soliciten una rectificación de autoliquidación por estimar que la determinación del valor de referencia perjudica a sus intereses legítimos o cuando interpongan un recurso de reposición contra la liquidación que en su caso se le practique, impugnando dicho valor de referencia, la Administración Tributaria resolverá previo informe preceptivo y vinculante de la Dirección General del Catastro, que ratifique o corrija el citado valor, a la vista de la documentación aportada.

La Dirección General del Catastro emitirá informe vinculante en el que ratifique o corrija el valor de referencia cuando lo solicite la Administración Tributaria encargada de la aplicación de los tributos como consecuencia de las alegaciones y pruebas aportadas por los obligados tributarios.

Asimismo, emitirá informe preceptivo, corrigiendo o ratificando el valor de referencia, cuando lo solicite la Administración Tributaria encargada de la aplicación de los tributos, como consecuencia de la interposición de reclamaciones económico-administrativas.

En los informes que emita la Dirección General del Catastro, el valor de referencia ratificado o corregido será motivado mediante la expresión de la resolución de la que traiga causa, así como de los módulos de valor medio, factores de minoración y demás elementos precisos para su determinación aprobados en dicha resolución».

La introducción de esta especialidad en la solicitud de rectificación de autoliquidaciones desprende, a nuestro entender, una afirmación que puede tornarse real y evidente para muchos contribuyentes: el valor de referencia puede no ajustarse a la realidad y suponer una sobreimposición al contribuyente.

No podemos dejar de recordar que el cálculo de este valor de referencia se realiza conforme a las normas técnicas de valoración y el cuadro marco de valores del suelo y de las construcciones para determinar el valor catastral de los bienes inmuebles de naturaleza urbana, aprobadas por Real Decreto 1020/1993, de 25 de junio. Estas normas son criterios objetivos de valoración que pueden determinar que el valor de mercado de los bienes, es decir, el valor real de los mismos, el valor que coincidirá con el de transmisión en el caso de su enajenación (ITP e IRPF), no coincida con el valor que efectivamente deba imputarse a la base imponible del Impuesto generando que este valor de referencia pueda llegar a atentar contra uno de los más solidos principios de nuestro sistema tributos: el principio de capacidad económica.