Actividades no permitidas en una comunidad de propietarios

¿Qué actividades no están permitidas en una comunidad de propietarios por el artículo 7.2 de la LPH?

Citando la sentencia del Tribunal Supremo n.º 1152/2008, de 27 de noviembre, ECLI:ES:TS:2008:6451, que alude al artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal en donde se regulan las actividades no permitidas a ocupantes y propietarios, encontramos tres tipologías de actividades prohibidas por la norma: 

«El artículo 7.2, según la redacción dada por la Ley 8/99 , de reforma parcial de dicho cuerpo legal, establece tres diferentes supuestos de actividades no permitidas a los propietarios y ocupantes del piso o local: las prohibidas en los estatutos; las que resulten dañosas para la finca y las que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas. (...)».

a) Actividades prohibidas por el Estatuto

No es posible destinar una vivienda o local a una actividad prohibida en los Estatutos, las normas estatutarias determinan las limitaciones con que cuenta cada piso o local a fin de preservar el interés común de todos los propietarios al goce pacífico sobre la comunidad de propiedad horizontal. Estas limitaciones afectan tanto al destino del piso o local como a actividades prohibidas por los estatutos, con independencia de si tal actividad es o no molesta, insalubre, nociva o ilícita, pues es posible que dicha actividad no constituya peligro o molestia para los comuneros si bien, si se ha previsto en los estatutos prohibición expresa a dicha actividad, el propietario no tendrá facultad de hacer libremente uso del piso o local en este sentido. (Sentencia del Tribunal Supremo n.º 1013/2004, de 14 de octubre, ECLI:ES:TS:2004:6516). 

Como decíamos, es necesario por tanto que estas limitaciones vengan establecidas expresamente en el título constitutivo de la comunidad para limitar, por este concepto, el uso de los comuneros pues para el caso de que no exista esa prohibición, la comunidad no puede imponer limitaciones a su dominio. Destacamos en este sentido la sentencia dictada por el Tribunal Supremo, n.º 542/2013, de 1 de octubre de 2013, ECLI:ES:TS:2013:5095:

«La jurisprudencia de esta Sala es reiterada en el sentido siguiente:

(i) Una de las características de la propiedad horizontal es la de estar regida por normas de Derecho necesario, pero ello no empece a que contenga otras modificables por la voluntad de los particulares y con respecto a las cuales rige el principio de autonomía de la voluntad (artículo 1255 CC) (SSTS 15 de octubre 2009 , 4 y 7 de marzo de 2013).

(ii) El derecho a la propiedad privada constituye un derecho constitucionalmente reconocido (artículo 33 CE), concebido ampliamente en nuestro ordenamiento jurídico, sin más limitaciones que las establecidas legal o convencionalmente que, en todo caso, deben ser interpretadas de un modo restrictivo. En el ámbito de la propiedad horizontal, resulta posible el establecimiento de limitaciones o prohibiciones que en general atienden al interés general de la comunidad. Estas prohibiciones referidas a la realización de determinadas actividades o al cambio de uso del inmueble, deben constar de manera expresa, y a fin de tener eficacia frente a terceros deben aparecer inscritas en el Registro de la Propiedad (SSTS 20 de octubre de 2008 y 30 de diciembre de 2010).

(iii) Existe una plena libertad a la hora de establecer el uso que se le puede dar a un inmueble en el ámbito de la propiedad horizontal, de tal forma que los copropietarios no pueden verse privados de la utilización de su derecho a la propiedad del inmueble como consideren más adecuado, a no ser que este uso no esté legalmente prohibido o que el cambio de destino aparezca expresamente limitado por el régimen de dicha propiedad horizontal, su título constitutivo o su regulación estatutaria ( SSTS 23 de febrero de 2006 ; 20 de octubre de 2008 , entre otras). La sentencia de esta Sala de 24 de octubre de 2011 , declaró en su fallo «Se reitera como doctrina jurisprudencial que las limitaciones o prohibiciones referidas a la alteración del uso de un inmueble en el ámbito de la propiedad horizontal exigen, para que sean eficaces, que consten de manera expresa». Esta doctrina se reitera en las sentencias de 4 de marzo y 25 de junio de 2013.

(iv) Si los estatutos permiten efectuar operaciones de división sin necesidad del consentimiento de la comunidad, la junta de propietarios sólo tendrá que efectuar una actividad de control referente a que las obras no perjudiquen a elementos comunes ni a otros propietarios, y no afecten a la estructura, la seguridad, configuración o estado exterior del edificio, pues si se respetan estas limitaciones, la junta lo único que tiene reservado es la atribución de nuevas cuotas de los espacios afectados por la reforma ( STS 30 de septiembre 2010)».

b) Actividades dañosas

Aquella actividad que provoque daños o pueda resultar perjudicial objetivamente para el inmueble.

c) Actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas

Dispone el artículo 7.2 de la LPH que quedan prohibidas también al propietario del piso o local aquellas actividades «(...) que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas». La Ley de Propiedad Horizontal, hace por tanto, clara alusión a todas aquellas disposiciones que vengan a regular cualquier tipo de materia que pueda suponer una actividad molesta, insalubre, nociva o peligrosa, por tanto, grosso modo, resulta interesante hacer una breve referencia a la regulación existente sobre la materia.

A TENER EN CUENTA. Si bien resulta interesante destacar la diversidad normativa en materia de actividades molestas, insalubres, nocivas o peligrosas de las que nos podemos servir a fin de comprender y delimitar aproximadamente cuando entendemos que una actividad merece tal calificación. Debemos reseñar que nuestro Alto Tribunal ha reiterado, tal y como cita la sentencia de la Audiencia Provincial de León n.º 191/2019, de 15 de mayo, ECLI:ES:APLE:2019:627, que los tribunales civiles tienen a su disposición esa conceptualización no hallándose vinculados por ella: «Para la jurisprudencia la calificación civil de las actividades como molestas, insalubres, incómodas o peligrosas es independiente del alcance o significado que pudiera atribuírseles en la esfera administrativa (STS de 14 de febrero de 1989), no hallándose vinculados los Tribunales por la conceptuación que merezcan en aplicación de ordenanzas municipales y Reglamentos Administrativos como el de 30 de noviembre de 1961 (STS 16 de diciembre de 1963 y 30 de abril de 1966)».