Adquisiciones a título oneroso por las Administraciones públicas

Régimen jurídico de las adquisiciones onerosas patrimoniales

Las adquisiciones a título oneroso por las Administraciones públicas se regulan, en el ámbito estatal, en el capítulo II del título V de la Ley 33/2003, de 3 de noviembre, del Patrimonio de las Administraciones públicas, concretamente en sus artículos 115 a 121.

Se trata de un bloque normativo referido a los negocios patrimoniales de adquisición de bienes y derechos mediante contraprestación, con especial atención a los inmuebles, los edificios en construcción, los bienes situados en el extranjero, los bienes muebles y los derechos de propiedad incorporal.

Desde la perspectiva competencial, no todo este régimen tiene carácter básico. Conforme a la disposición final segunda de la Ley 33/2003, de 3 de noviembre, únicamente tiene carácter básico, dentro de este capítulo, el apartado 4 del artículo 121 de la Ley 33/2003, de 3 de noviembre, relativo a la adquisición de derechos de propiedad incorporal cuando tenga lugar en virtud de contratos administrativos o mediante convenios. El resto de previsiones resulta directamente aplicable a la Administración General del Estado y a sus organismos, y opera con carácter supletorio respecto de la normativa patrimonial de las comunidades autónomas y entidades locales.

A TENER EN CUENTA. La redacción vigente debe ponerse en relación con la actual organización del sector público estatal derivada de la Ley 40/2015, de 1 de octubre, de Régimen Jurídico del Sector Público, así como con la legislación de contratos del sector público actualmente representada por la Ley 9/2017, de 8 de noviembre, de Contratos del Sector Público.

Negocios jurídicos de adquisición

El artículo 115 de la Ley 33/2003, de 3 de noviembre, parte de un criterio amplio: para la adquisición de bienes o derechos la Administración puede concluir cualesquiera contratos, típicos o atípicos. Con ello se reconoce una notable flexibilidad en la articulación jurídico-patrimonial de la adquisición, siempre dentro del respeto a la legalidad, al interés público y a las reglas de competencia y procedimiento.

Además, la Administración puede concertar negocios jurídicos cuyo objeto sea la constitución a su favor de un derecho a la adquisición de bienes o derechos. Es el caso, por ejemplo, de opciones de compra u otros derechos preadquisitivos. En estos supuestos, se aplican las normas de competencia y procedimiento previstas para la adquisición del bien o derecho de que se trate, si bien el expediente de gasto se tramita únicamente por el importe de la prima que, en su caso, se hubiera establecido para conceder la opción.

Esta previsión debe conectarse con el artículo 111 de la Ley 33/2003, de 3 de noviembre, que consagra la libertad de pactos en los negocios patrimoniales, y con el artículo 110 de la Ley 33/2003, de 3 de noviembre, que somete la preparación y adjudicación de estos negocios a dicha ley y, supletoriamente, a la legislación de contratos del sector público.

Adquisición onerosa de inmuebles y derechos reales

El régimen central del capítulo se contiene en el artículo 116 de la Ley 33/2003, de 3 de noviembre, dedicado al procedimiento de adquisición de inmuebles o derechos sobre los mismos.

En el ámbito de la Administración General del Estado, la competencia corresponde al Ministerio de Hacienda, a través del titular del departamento, pudiendo ejercerse por propia iniciativa, para atender necesidades previsibles, o a petición razonada del departamento interesado. La tramitación corresponde a la Dirección General del Patrimonio del Estado.

Cuando la adquisición sea promovida por organismos públicos vinculados o dependientes de la Administración General del Estado, la competencia corresponde a su presidente o director, pero exige informe favorable del Ministerio de Hacienda.

El expediente ha de incorporar necesariamente:

• Una memoria justificativa de la necesidad o conveniencia de la adquisición, del destino previsto del inmueble y del procedimiento de adjudicación propuesto.
• El informe de la Abogacía del Estado o del órgano de asesoramiento jurídico correspondiente sobre las condiciones de la adquisición.
• La tasación del bien o derecho, debidamente aprobada, con el correspondiente estudio de mercado.

La tasación debe ponerse en relación con el artículo 114 de la Ley 33/2003, de 3 de noviembre, que exige la explicitación de los parámetros de valoración, permite su realización por técnicos de la Administración o por entidades habilitadas y fija, con carácter general, una validez de un año desde su aprobación.

Procedimientos de adquisición: concurso, licitación restringida y adquisición directa

La adquisición onerosa de inmuebles puede realizarse mediante concurso público o mediante el procedimiento de licitación restringida regulado en el apartado 4 de la disposición adicional decimoquinta de la Ley 33/2003, de 3 de noviembre.

Junto a ello, el apartado 4 del artículo 116 de la Ley 33/2003, de 3 de noviembre, permite la adquisición directa cuando concurra alguna de las circunstancias legalmente previstas. Entre las causas generales figuran:

• Las peculiaridades de la necesidad a satisfacer.
• Las condiciones del mercado inmobiliario.
• La urgencia resultante de acontecimientos imprevisibles.
• La especial idoneidad del bien.

Asimismo, la ley contempla supuestos específicos de adquisición directa:

• Cuando el vendedor sea otra Administración pública o cualquier entidad del sector público.
• Cuando el concurso promovido para la adquisición haya sido declarado desierto.
• Cuando se adquiera a un copropietario una cuota en caso de condominio.
• Cuando la adquisición se produzca en virtud del ejercicio de un derecho de adquisición preferente.

Si la adquisición se articula mediante concurso, la convocatoria debe publicarse en el Boletín Oficial del Estado, sin perjuicio de otros medios adicionales de publicidad.

Por otra parte, el precio puede aplazarse hasta cuatro años, con sujeción a los trámites legalmente previstos para los compromisos de gasto futuro.

CUESTIÓN

¿Puede acudirse libremente a la adquisición directa de un inmueble por la Administración?

No. La adquisición directa constituye una excepción al procedimiento concurrencial y exige motivación suficiente en el expediente. Deben acreditarse de forma concreta las circunstancias legales habilitantes previstas en el apartado 4 del artículo 116 de la Ley 33/2003, de 3 de noviembre, especialmente cuando se invoquen la especial idoneidad del bien, la urgencia o las condiciones del mercado inmobiliario.

Licitación restringida y bolsa permanente de ofertas

La disposición adicional decimoquinta, apartado 4, de la Ley 33/2003, de 3 de noviembre, contempla un sistema especial para la adquisición y arrendamiento de inmuebles mediante licitación competitiva entre operadores preseleccionados, articulado a través de una bolsa permanente de ofertas.

Este sistema se implementa por orden ministerial, que debe concretar el tipo de operaciones a las que se refiere, las condiciones particulares, la duración del sistema y las características técnicas, urbanísticas, jurídicas y de localización de los inmuebles susceptibles de incorporación.

Su funcionamiento descansa en la presentación de ofertas indicativas por los interesados, su evaluación para comprobar su conformidad con las bases y, posteriormente, la convocatoria de licitaciones específicas entre los operadores admitidos cuyas ofertas respondan a los requerimientos definidos para cada operación.

A TENER EN CUENTA. La Ley 33/2003, de 3 de noviembre, mantiene expresamente este mecanismo especial de gestión patrimonial, que debe articularse por medios electrónicos a través de la sede electrónica ministerial correspondiente.

Adquisición de edificios en construcción

El artículo 117 de la Ley 33/2003, de 3 de noviembre, admite, con carácter excepcional, la adquisición de inmuebles en construcción por la Administración General del Estado o sus organismos públicos, siempre que se justifique debidamente y concurran las condiciones legalmente exigidas.

Entre tales requisitos destacan:

• Que el valor del suelo y de la obra ya ejecutada sea superior al valor de la parte pendiente de construcción.
• Que la adquisición se acuerde por precio determinado o determinable con arreglo a parámetros ciertos.
• Que al tiempo de la escritura solo se abone, sin perjuicio de aplazamientos pactados, el importe correspondiente al suelo y a la obra ejecutada, según certificación técnica.
• Que el resto del precio se abone a la entrega del inmueble o contra certificaciones de obra conformadas.
• Que el plazo previsto para terminación y entrega no exceda de dos años.
• Que el vendedor garantice suficientemente la entrega del edificio en plazo y condiciones pactadas.
• Que la Administración establezca mecanismos de control para asegurar la adecuación del inmueble a lo estipulado.

En la Administración General del Estado, la adquisición debe ser acordada por el Ministerio de Hacienda; en el caso de organismos públicos, es necesario informe favorable previo del mismo departamento.

La ley permite también la adquisición de edificios en construcción mediante entrega total o parcial de otros bienes inmuebles o derechos sobre los mismos.

Adquisición de bienes inmuebles en el extranjero

El artículo 118 de la Ley 33/2003, de 3 de noviembre, atribuye la competencia para la adquisición de inmuebles sitos en el extranjero y derechos sobre los mismos al Ministerio de Hacienda o al Ministerio de Asuntos Exteriores, Unión Europea y Cooperación, según el departamento en cuyo presupuesto figuren los créditos con cargo a los cuales vaya a realizarse la adquisición, con informe favorable del Ministerio de Hacienda cuando proceda.

La singularidad de estas operaciones exige tomar en consideración, además de la normativa patrimonial estatal, el derecho del país de situación del inmueble y las exigencias funcionales propias del servicio exterior del Estado.

Adquisición por reducción de capital o de fondos propios

Conforme al artículo 119 de la Ley 33/2003, de 3 de noviembre, la Administración General del Estado y los organismos públicos vinculados o dependientes de ella pueden adquirir bienes y derechos por reducción de capital de sociedades, por reducción de fondos propios de organismos públicos o por restitución de aportaciones a fundaciones.

Cuando la incorporación se produce al patrimonio de la Administración General del Estado, se requiere la firma de un acta de entrega entre representante de la Dirección General del Patrimonio del Estado y representante de la sociedad, entidad o fundación de cuyo capital o fondos propios proceda el bien o derecho.

Este supuesto refleja que la adquisición onerosa no se limita a una compraventa ordinaria, sino que puede producirse en el marco de operaciones societarias o de reorganización patrimonial del sector público.

Adquisición de bienes muebles

El artículo 120 de la Ley 33/2003, de 3 de noviembre, remite la adquisición de bienes muebles por la Administración General del Estado y sus organismos autónomos a la legislación reguladora de la contratación pública.

En la actualidad, esta remisión debe entenderse hecha a la Ley 9/2017, de 8 de noviembre, de Contratos del Sector Público, en cuanto norma general reguladora de la preparación y adjudicación de los contratos del sector público.

Respecto de las entidades públicas empresariales vinculadas a la Administración General del Estado, la adquisición de bienes muebles se rige por la legislación de contratación pública en los supuestos en que esta resulte aplicable y, en su defecto, por lo establecido en sus normas de creación o en sus estatutos.

La razón de esta remisión es clara: en el ámbito de los bienes muebles, la adquisición se integra normalmente en la contratación de suministros y queda sujeta al régimen propio de dicha categoría contractual, más que al estatuto patrimonial general.

Adquisición de derechos de propiedad incorporal

El artículo 121 de la Ley 33/2003, de 3 de noviembre, regula la adquisición de derechos de propiedad incorporal.

En el caso de la Administración General del Estado, la competencia corresponde al Ministerio de Hacienda, a propuesta, en su caso, del departamento interesado. En los organismos públicos vinculados o dependientes, la competencia recae en sus presidentes o directores.

La ley dispone que, en cuanto no sea incompatible con la naturaleza de estos derechos, se aplicará a estas adquisiciones lo previsto para la adquisición de inmuebles y derechos sobre los mismos. Esto obliga a adaptar, con la necesaria flexibilidad, las exigencias de memoria justificativa, valoración, informe jurídico y procedimiento de adjudicación a la realidad específica del bien inmaterial.

El apartado 4 del artículo 121 de la Ley 33/2003, de 3 de noviembre, de carácter básico, establece que cuando la adquisición de derechos de propiedad incorporal tenga lugar en virtud de contratos administrativos, se aplicará la legislación de contratos del sector público, y que su adquisición mediante convenios se ajustará a sus normas especiales y a lo pactado en el propio convenio.

A TENER EN CUENTA. Este es el único precepto del capítulo II del título V de la Ley 33/2003, de 3 de noviembre, al que la disposición final segunda atribuye expresamente carácter básico.