Cláusulas habituales referentes a las condiciones de la venta de un inmueble

¿Qué cláusulas referentes a las condiciones de venta de un inmueble son habituales?

Las cláusulas habituales en el contrato de compraventa, relativas a sus condiciones, se refieren a:

• Identificación de comprador y vendedor

Debe quedar patente y claro quiénes son las partes, compradora y vendedora, de la compraventa, con identificación de ambos mediante DNI/NIF/CIF/NIE, nombre completo, apellidos y domicilio, si actúan por sí mismos o mediante representante, que deberá identificarse de la misma forma, así como, el título en función del que actúa, que será debidamente comprobado.

Asimismo, si los compradores o vendedores son matrimonio, deberá indicarse si lo son en régimen de gananciales o separación de bienes.

Si quienes adquieren o venden son herederos del inmueble que forma parte de una herencia, se identificará a todos ellos o a su representante.

• Identificación del objeto

Debe identificarse el inmueble y sus anexos que se adquiere/n, el tipo de propiedad, ubicación y lindes, lo cual se lleva a cabo mediante la referencia catastral o el título registral y, en el caso de nueva construcción, mediante plano. Igualmente se detallarán los bienes incluidos en el mismo.

Asimismo, se identificará el título de propiedad de la parte vendedora.

• Cargas del inmueble

Es conveniente que el vendedor aporte una nota simple informativa que solicita en el registro de la propiedad, acreditativa de las cargas que tenga la propiedad —hipotecas o embargos— y la ausencia de dichas cargas, en su caso.

Lo mismo que acredite mediante informe del administrador que está al corriente de pagos con la comunidad de propietarios.

Si existen cargas, se establecerán las obligaciones de las partes a los fines de su eliminación y liquidación.

Si la propiedad está hipotecada, el comprador podrá subrogarse en la hipoteca con la entidad bancaria titular de la misma en los mismos términos preexistentes. En otro caso, se estipula su cancelación por el vendedor, de forma que se transmita libre de cargas.

• Precio y forma de pago

En ocasiones, se acompaña la tasación de la vivienda, que podrá coincidir o no con el precio pactado.

• Otorgamiento de escritura pública

El contrato privado suele incluir una cláusula estableciendo la obligatoriedad para las partes de firmar la escritura pública de compraventa en un plazo determinado ante el notario que acuerden o el que designe el comprador, la liquidación de impuestos y su posterior inscripción en el registro de la propiedad que corresponda.

• Lugar y fecha de entrega del inmueble

Se trata normalmente del momento y lugar de entrega de las llaves, con la que tiene lugar la traditio del inmueble, que suele ser al momento de formalizar la escritura pública.

• Arras y señal o entrega a cuenta

En el contrato privado se suele pactar una cantidad en concepto de arras que el comprador entrega a cuenta de la compraventa definitiva, que suelen ser de carácter confirmatorio, entregadas como parte del precio.

Y, habitualmente, se pacta la pérdida de esa cantidad en caso de que la parte compradora incumpla el contrato, o su devolución duplicada en caso de que el incumplimiento se atribuya al vendedor.

• Gastos de la operación, escritura e intermediarios

En el contrato se detallará cuáles son, a cuánto ascienden y quién asume los gastos de intermediarios (corredor, inmobiliaria, agente intermediario), los gastos de la operación (tasación, plusvalía) y los de elevación a escritura pública (notaría, registro de la propiedad, ITPAJD).

• Garantías

Principalmente en la compraventa de inmuebles de nueva construcción, no es extraño pactar la aportación de avales por parte del promotor-vendedor, para el caso de que la obra no llegue a buen fin en los términos estipulados.

¿Qué significa comprar a cuerpo cierto?

La compraventa puede pactarse por unidad de medida o cuerpo cierto.

Y es que, ante la posibilidad de que la cabida del objeto del contrato a su entrega sea distinta a lo pactado inicialmente por una estimación errónea de su superficie real, puede pactarse su adquisición por cuerpo cierto.

Posibilidad recogida en el artículo 1471 del Código Civil, al decir que «En la venta de un inmueble, hecha por precio alzado y no a razón de un tanto por unidad de medida o número, no tendrá lugar el aumento o disminución del mismo aunque resulte mayor o menor cabida o número de los expresados en el contrato».

Así, la sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid n.º 425/2015, de 2 de diciembre, ECLI:ES:APM:2015:18353, «(...) cuando se compra un inmueble como cuerpo cierto lo que se adquiere es aquello que el comprador examina y percibe, prestando su consentimiento sobre lo que dicha percepción le reporta, de ahí que sea indiferente cuáles son las dimensiones de lo que compra, e incluso que registralmente pueda constar una superficie superior a la real, ya que no se presta el consentimiento sobre la base de la superficie escriturada, sino sobre la base de lo que el comprador percibe y valora y, si lo desea, mide por sí mismo».

El pacto de comprar por cuerpo cierto solo cabe en la compraventa de inmuebles ya construidos, y supone que el inmueble se adquiere como una unidad por un precio único, sin que quepa la posibilidad de reclamar por parte del comprador, aunque al final tenga menos metros cuadrados de lo previsto.

Hay que tener en cuenta que esta modalidad de compra no siempre se denomina de esa forma en los contratos, «cuerpo cierto», sino que pueden constar términos como «precio alzado» o similar, ya que lo importante es definir de alguna forma que el inmueble se adquiere como una unidad total por un precio único por ese total.

En este sentido la sentencia del Tribunal Supremo n.º 450/2011, de 16 de junio, ECLI:ES:TS:2011:3632, señala que la venta de una finca como cuerpo cierto comporta la necesidad de fijación clara y precisa de los linderos, tal como pueden ser los accidentes geográficos, caminos, elementos delimitadores de fincas contiguas, etc.

CUESTIÓN

¿Puede considerarse una venta de cuerpo cierto cuando uno de los linderos se establece en relación con otra finca colindante pero no se precisa exactamente por donde discurre tal lindero?

No, y así lo aclara la sentencia del Tribunal Supremo n.º 298/2010, de 14 de mayo, ECLI:ES:TS:2010:2289, «(...) no puede hablarse de venta de "cuerpo cierto" cuando, al menos, uno de los linderos se establece en relación con otra finca colindante o con la finca matriz sin precisar exactamente por dónde discurre, como ocurre en el caso, y a este respecto esta Sala ha declarado que la doctrina sobre la venta de "cuerpo cierto" ha de aplicarse a la "cosa identificada por sí misma sobre la que las partes pueden hacer las mediciones y comprobaciones que estimen convenientes" (sentencia de 18 febrero 2010, que cita en igual sentido la sentencia de 29 mayo 2000 que, a su vez, reitera la doctrina de la sentencia de 26 de junio de 1956)».

Cuando se incluye este pacto en la compra del inmueble, el precio no se refiere a los metros cuadrados que tenga el inmueble, sino al todo como un cuerpo único delimitado por sus límites constructivos, y presupone que el comprador ha visitado el inmueble y comprobado la veracidad de la superficie real, que acepta.

De forma que, si una vez firmado y perfeccionado el contrato, el comprador descubre que la superficie real es menor a la indicada, no cabe reclamar la resolución de la compraventa por este motivo, ni la disminución o devolución de parte del precio, aunque la superficie conste en el registro de la propiedad.

Téngase en cuenta que los metros cuadrados que indica el vendedor pueden incluir partes de elementos comunes, con lo que esa superficie puede no coincidir con la real o con la que consta en el registro o el catastro.

Por lo que, cuando estamos ante un pacto de estas características, se impone tomar medidas como la medición del inmueble a adquirir antes de su compra definitiva, preferiblemente realizada por un técnico experto en la materia, arquitecto o similar. Y, una vez descubierto que tiene menos superficie que la alegada por el vendedor, se puede pactar una rebaja del precio.

No cabe hablar de precio cierto en las compraventas de inmuebles sobre plano, en las que, la entrega por el promotor vendedor de una superficie inferior a la pactada es un incumplimiento de sus obligaciones frente al que el comprador puede accionar.

Cláusula en el contrato de compraventa de inmueble: «Libre de cargas y gravámenes»

En el contrato de compraventa inmobiliaria, es conveniente incluir el pacto de que el vendedor entregará la finca libre de cargas y gravámenes y al corriente de contribuciones, impuestos y gastos de comunidad. Realmente es una obligación que recae en el vendedor, aunque no se pacte.

El pacto como condición de que se produzca el hecho de dejar libre de cargas el inmueble es condición suspensiva, de forma que, ni hay transmisión ni se produce el hecho imponible si tal condición no se cumple.

Es más, si de la interpretación de un contrato se concluye que la finca se vende libre de cargas, las ya existentes deberán ser canceladas, y de no ser así, el comprador podría proceder a la resolución del contrato, aun cuando no lo fuera al amparo del artículo 1483 del Código Civil, sino del artículo 1124 de dicho texto legal, por incumplimiento contractual grave por parte del vendedor.

El texto del referido artículo 1483 del Código Civil ha sido interpretado por la doctrina científica en el sentido de que tales gravámenes han de ser constitutivos de derechos reales, limitativos de los derechos de goce o disposición del propietario, en tanto que la carga impone al propietario la obligación de satisfacer una prestación, generalmente periódica, a favor del titular del derecho; por el contrario, no se incluyen dentro de las cargas y gravámenes a que se refiere el precepto las limitaciones legales del dominio que tiene carácter institucional y configuran el contenido normal del dominio por lo que no pueden ser desconocidas por el comprador, como sucede en este caso (sentencia del Tribunal Supremo n.º 596/2010, de 30 de septiembre, ECLI:ES:TS:2010:5076).

Ante el incumplimiento de esta cláusula por el vendedor y la posible confusión de acciones, el Tribunal Supremo considera que procede interponer una acción penal o una acción de nulidad del contrato por vicio del consentimiento, pero no la acción de saneamiento por evicción, porque la privación de la cosa se produjo en virtud de ejecución dimanante de acción personal contra el titular registral del inmueble y no como consecuencia de acción contra el comprador en pleito en el que habría sido citado de evicción el vendedor.

JURISPRUDENCIA

Sentencia del Tribunal Supremo n.º 255/2019, de 7 de mayo, ECLI:ES:TS:2019:1444

Se estima la reclamación de las cantidades entregadas a cuenta del precio en una compraventa de vivienda en construcción, ya que el avalista también responde cuando el incumplimiento de la promotora consiste en no entregar la vivienda libre de cargas como se había obligado. Si el aval garantiza la devolución de los anticipos en caso de falta de terminación de la edificación dentro del plazo pactado, con mayor razón la habrá de garantizar cuando el vendedor pretenda entregar la vivienda con cargas hipotecarias cuando se pactó libre de cargas.

Sentencia del Tribunal Supremo n.º 389/2007, de 26 de marzo, ECLI:ES:TS:2007:1798

Finca vendida como libre de cargas y gravámenes cuando en realidad estaba gravada con una hipoteca y concesión de un préstamo hipotecario para financiar la compra del inmueble. Se desestima la reclamación de daños y perjuicios por la compradora a la entidad bancaria prestamista que realizó la verificación de cargas sin hacer constar la hipoteca, porque la dirige no ya contra la entidad vendedora, cuya actuación roza el campo del Derecho penal, sino contra la entidad bancaria, que financió la operación de compra. 

Sentencia del Tribunal Supremo n.º 1062/2006, de 31 de octubre, ECLI:ES:TS:2006:6429

Aunque se pactó que el inmueble se entregaría libre de cargas y gravámenes, en el momento de la entrega existía una anotación preventiva de demanda para hacer valer una compraventa anterior. Los vendedores conocían la existencia de ese impedimento y se lo ocultaron a los compradores, lo que justifica el ejercicio de la facultad de resolución que contempla el art. 1124 CC y la aplicación de la cláusula penal incluida en el contrato, con devolución duplicada de la cantidad entregada. 

Sentencia del Tribunal Supremo rec. 4973/2003, de 10 de septiembre de 2009, ECLI:ES:TS:2009:6667

Las fincas no llegaron realmente a transmitirse, pues las cargas que pesaban sobre las mismas no fueron canceladas, incumpliéndose de este modo la segunda condición que se impuso en la escritura de compraventa: que la inscripción de las fincas transmitidas a favor de la entidad compradora se hiciera de acuerdo con la descripción hecha en la escritura, esto es, libre de cargas. 

Cláusula en el contrato de compraventa de inmueble: «Libre de arrendatarios y ocupantes»

Del mismo modo que la cláusula anterior, en todo caso, pero sobre todo cuando ha existido o existe un contrato de arrendamiento, es conveniente introducir la cláusula de que esté libre de inquilinos y ocupantes al momento de formalización de la compraventa.

De otro modo, el adquirente podría encontrarse con la sorpresa de tener dificultades para ocupar la vivienda y tener que accionar para defender su derecho.

Además, en caso de que la finca esté arrendada, el arrendatario tiene derecho de adquisición preferente sobre la finca, para adquirir el inmueble al mismo precio y con las mismas condiciones con las que lo haría esta. Lo cual se concreta en el derecho de tanteo, anterior a la venta, o de retracto, que es peor, al operar con posterioridad a dicha compraventa en favor del arrendatario.

JURISPRUDENCIA

Sentencia del Tribunal Supremo n.º 1063/2006, de 25 de octubre, ECLI:ES:TS:2006:6541

La posición de esta Sala debe quedar clara ante la frecuencia, en la realidad social, de casos en que la parte vendedora venda un inmueble libre de ocupantes (en la práctica, arrendatarios) lo que se complica cuando se trata de arrendatario sometido a la LAU 1964, con prórroga forzosa. Se trata de un contrato de compraventa conocido, aceptado y consentido por las partes, con capacidad de obrar y a sabiendas de que la vendedora debe hacer la entrega de la cosa libre de ocupantes y la compradora quiere adquirir la cosa libre de ocupantes y pagar el precio. No hay imposibilidad de objeto, ya que la prestación, asumida conscientemente, de desalojo de ocupantes no puede ser tenida por imposible. Simplemente, se ha pactado en el contrato de compraventa el objeto: cosa libre de ocupantes y precio y se ha pactado asimismo una cláusula penal que se impone a la vendedora, caso de que incumpla y no entregue el inmueble libre de ocupantes. Se puede calificar de arras penales que no son sino una cláusula penal, por la que la parte puede exigir el cumplimiento de la obligación y solo en caso de incumplimiento, exigir que se ejecute dicha cláusula; en ningún caso aparece formulada como las arras de desistimiento que prevé el art. 1454 del CC. 

Cláusula en el contrato de compraventa de inmueble: «Al corriente de gastos e impuestos»

Es importante introducir la cláusula de que el vendedor está al corriendo en los gastos e impuestos que afectan al inmueble.

Los gastos e impuestos que suele asumir el vendedor, aunque las partes puedan pactar otra cosa, suelen ser:

• Gastos de cancelación de hipoteca: cancelación registral, notaría, gestoría y comisión bancaria.
• Certificado energético.
• IBI, que suele abonar el propietario al 1 de enero del año en curso.
• Plusvalía municipal o Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, que recauda el ayuntamiento y grava el incremento del valor del terreno en el que está construida la vivienda, según el precio del suelo que fija cada ayuntamiento y el número de años que se ha tenido la vivienda en propiedad.
• Agencia inmobiliaria: gastos de trámite de la compraventa.
• Gastos de la comunidad de propietarios, que suele abonar el vendedor y cuya situación de estar al corriente se acredita mediante un certificado del administrador de la finca o presidente de la comunidad.

RESOLUCIÓN RELEVANTE

Sentencia de la Audiencia Provincial de Baleares n.º 146/2016, de 12 de mayo, ECLI:ES:APIB:2016:733

«De los hechos anteriormente expuestos y atendiendo a los exactos términos contenidos en el contrato de compraventa otorgado entre las partes hoy litigantes, es el parecer de este Tribunal que, tal como se afirma por la parte actora hoy apelante, el Banco demandado incumplió la obligación asumida de entregar la vivienda vendida al corriente en el pago de todos los impuestos, de manera que con independencia de la naturaleza jurídica de la afección fiscal existente sobre la vivienda de autos, extremo sobre el que la jueza "a quo" funda la desestimación de la demanda, lo cierto es que el Banco incumplió, como ya se ha dicho, la obligación de transmitir la finca objeto del contrato al corriente en el pago de los impuestos y libre de cargas y gravámenes, lo que obligó al comprador Sr. Marcial a presentar la correspondiente reclamación económico administrativa frente al acuerdo de la AT, contratando para ello al abogado don Alejandro del Campo Zafra, y consignando el importe reclamado de 133.933,29 euros (folio 38).

El incumplimiento de las obligaciones que asumió el banco libremente al otorgar la escritura de compraventa, se incardina en las previsiones indemnizatorias contenidas en el artículo 1.101 del Código Civil , pues ninguna duda cabe a este Tribunal que la derivación de responsabilidad por la afección fiscal sobre el inmueble trae causa de una conducta no imputable al comprador, sino previa a su adquisición y que contraviene la obligación asumida por el vendedor, de manera que, con independencia de la existencia de "culpa", lo que se constata es que la conducta del Banco contravino de forma clara la obligación de entregar la vivienda al corriente en el pago de los impuestos (ex artículo 1.104 del CC ), incumplimiento que afectó al comprador que se vio en la necesidad de contratar un abogado para interponer una reclamación frente a la actuación de la administración derivada del impago de un impuesto que afectaba a la vivienda que le vendió el Banco. Podrá discutirse si la interposición de la demanda en reclamación del importe consignado fue prematura, de ahí que se haya resuelto ahora la reclamación económico-administrativa y por ello la pretensión actora se circunscriba a la reclamación de los honorarios del letrado, pero lo que resulta indiscutible es que la interposición ante la Agencia Tributaria de tal reclamación, ha sido útil y eficaz a los efectos de aminorar el perjuicio al actor, de manera que la pretensión articulada en esta alzada deberá ser acogida en cuanto se refiere a los honorarios del letrado actuante ante la ATIB, condenando, en consecuencia al demandado a abonar al actor la cantidad de 9.891,65 euros, en concepto de honorarios del citado Letrado Sr. Del Campo, si bien no proceder condenar al pago del IVA pues no consta en autos la factura correspondiente».

Cláusula en el contrato de compraventa de inmueble: «Cuántos derechos y obligaciones le son inherentes o accesorios»

Esta cláusula suele incluirse en el objeto del contrato, como añadido al mismo.

Los artículos 1468 y 1097 del Código Civil establecen que deberá entregarse la cosa —en este caso, el inmueble— en el estado en que se hallaba al perfeccionarse el contrato, que todos los frutos pertenecen al comprador desde el día en que se perfeccionó el contrato y que la obligación se extiende además a la entrega de la cosa con todos los accesorios, aunque no hayan sido mencionados.

Asimismo, el mencionado artículo 1097 del Código Civil, que establece que dar la cosa determinada comprende la de entregar todos sus accesorios, aunque no hayan sido mencionados, no hace distinciones por su función, sea esta más o menos esencial para ejercitar los derechos correspondientes sobre ella, por lo que es evidente, por ejemplo, que entre la documentación que debe entregarse al comprador de una vivienda esté la licencia de primera ocupación o de primera utilización a través de la cual se acreditan las condiciones de habitabilidad de la vivienda, su adecuación a la licencia inicial de obras y al proyecto y a sus condiciones de seguridad, habitabilidad o salubridad para el uso a que se destina (sentencia del Tribunal Supremo n.º 455/2007, de 19 de abril, ECLI:ES:TS:2007:2261).

Son obligaciones accesorias aquellas que dependen de una principal, a la cual se encuentran subordinadas y a la que complementan o garantizan, como ocurre con la obligación que pesa sobre el fiador de pagar o cumplir en el caso de que no lo haga el deudor.