Concepto de propiedad horizontal según el Código Civil de Cataluña

Concepto de propiedad horizontal y ámbito de aplicación 

La sección primera recoge una serie de disposiciones generales que se refieren a la configuración de la comunidad y su constitución. El artículo 553-1 del CCCat recoge la definición de la propiedad horizontal. El régimen de propiedad horizontal supone para los propietarios el derecho de propiedad exclusiva sobre unos elementos, los llamados elementos privativos, y un derecho en comunidad sobre los denominados elementos comunes. Una de las principales características del régimen de propiedad horizontal es que los elementos comunes son inseparables de los elementos privativos, por lo que, cualquier acto que afecte al elemento privativo repercutirá del mismo modo sobre el elemento común.

En este sentido se ha manifestado el Tribunal de Superior de Justicia de Cataluña en la sentencia n.º 835/2017, de 27 de noviembre, ECLI:ES:TSJCAT:2017:11436:

«Y el artículo 553.1, del libro quinto del Codi civil de Cataluña, es terminante al señalar: "3. Los elementos comunes son inseparables de los elementos privativos. Los actos de enajenación y gravamen y el embargo de los elementos privativos se extienden a la participación que les corresponde en los elementos comunes. 4. El régimen de la propiedad horizontal excluye la acción de división sobre los elementos comunes y los derechos de adquisición preferente de carácter legal entre propietarios de diferentes elementos privativos. Esta exclusión no afecta a las situaciones de comunidad indivisa sobre los elementos privativos". Queda, pues, fuera de toda duda que la adquisición por el ayuntamiento de Barcelona de la totalidad de los apartamentos existentes en el inmueble en cuestión ha comportado también, por ministerio de la ley, la transmisión a la dicha Administración municipal de la respectiva participación que a los mismos correspondía en los elementos comunes del inmueble».

El Tribunal Superior de Justicia de Cataluña señala que derivado del hecho de que en el régimen de propiedad horizontal concurren sobre los elementos comunes, derechos individuales de igual clase, se hace necesario establecer una reglamentación de la convivencia, tanto desde el aspecto legal como por la voluntad de los propietarios, por lo que, adquiere importancia la aprobación del título constitutivo y de los estatutos.

RESOLUCIÓN RELEVANTE

STSJ de Cataluña n.º 33/2016, de 19 de mayo, ECLI:ES:TSJCAT:2016:3181

«Como hemos dicho en otras ocasiones, por todas STSJC de 20 de julio de 2015, la regulación actual de la propiedad horizontal viene recogida en Cataluña en el art. 553 del CCCat, aunque el art. 551-2,2 ya dice, que la comunidad en régimen de propiedad horizontal se rige por el título de constitución, que debe adecuarse a lo establecido en el capítulo III.

Ello no obstante, es perfectamente posible subrayar como característica de este tipo de comunidad aquello que ya decía la Exposición de Motivos de la Ley de 21 de julio de 1960 cuando afirmaba que: "A tal fin, a este objeto de la relación, constituido por el piso o local, se incorpora el propio inmueble, sus pertenencias y servicios. Mientras sobre el piso 'stricto sensu', o espacio, delimitado y de aprovechamiento independiente, el uso y disfrute son privativos, sobre el 'inmueble', edificación, pertenencias y servicios —abstracción hecha de los particulares espacios— tales usos y disfrute han de ser, naturalmente, compartidos.

El sistema de derechos y deberes en el seno de la propiedad horizontal aparece estructurado en razón de los intereses en juego.

Los derechos de disfrute tienden a atribuir al titular las máximas posibilidades de utilización, con el límite representado tanto por la concurrencia de los derechos de igual clase de los demás cuanto por el interés general, que se encarna en la conservación del edificio y en la subsistencia del régimen de propiedad horizontal, que requiere una base material y objetiva. Por lo mismo, íntimamente unidos a los derechos de disfrute aparecen los deberes de igual naturaleza.

Se ha tratado de configurarlos con criterios inspirados en las relaciones de vecindad, procurando dictar unas normas dirigidas a asegurar que el ejercicio del derecho propio no se traduzca en perjuicio del ajeno ni en menoscabo del conjunto, para así dejar establecidas las bases de una convivencia normal y pacífica".

Los Estatutos de la comunidad constituyen un conjunto de reglas plasmadas por escrito y con fuerza de ley establecidas de común acuerdo por los copropietarios de un edificio sujeto al régimen de propiedad horizontal para completar y desarrollar su ordenación legal».

Para la creación del régimen de propiedad horizontal es necesario el otorgamiento del título de constitución y supone:

• La existencia, presente o futura, de uno o más titulares de la propiedad de, al menos, un inmueble integrado por elementos privativos y elementos comunes.
• La determinación de la cuota de participación en los elementos comunes que corresponde a cada elemento privativo.
• La configuración de una organización para el ejercicio de los derechos y el cumplimiento de los deberes de los propietarios.

A TENER EN CUENTA. El artículo 551-2.2 del CCCat señala el régimen al que quedan sometidas las comunidades de propietarios que no han otorgado título constitutivo; en este sentido establece «2. La comunidad en régimen de propiedad horizontal se rige por el título de constitución, que debe adecuarse a lo establecido por el capítulo III. Las situaciones de comunidad que cumplen los requisitos de la propiedad horizontal y no se hayan configurado de acuerdo con lo establecido por el capítulo III se rigen por los pactos establecidos entre los copropietarios, por las normas de la comunidad ordinaria y, si procede, por las disposiciones del capítulo III que sean adecuadas a las circunstancias del caso».

La propiedad horizontal puede constituirse sobre cualquier edificio o inmueble, incluso en construcción, en los que coexisten elementos privativos que pertenecen a un propietario y tienen independencia funcional, y elementos comunes necesarios para el uso y disfrute de los elementos privativos. La Ley 5/2006, de 10 de mayo, amplía el concepto de propiedad horizontal a otras construcciones que no se regulan en la LPH. En este sentido el artículo 553-2.2 del CCCat establece que:

«Puede constituirse un régimen de propiedad horizontal en los casos de coexistencia en suelo, vuelo o subsuelo de edificaciones o usos privados y dominio público, de puertos deportivos con relación a los puntos de amarre, de mercados con relación a las paradas, de cementerios con relación a las sepulturas y en otros semejantes. Estas situaciones se rigen por los preceptos del presente capítulo adaptados a la naturaleza específica de cada caso y por la normativa administrativa que les es de aplicación».

Por su parte, la Ley de Propiedad Horizontal, en su art. 2, establece:

 «Esta Ley será de aplicación:

a) A las comunidades de propietarios constituidas con arreglo a lo dispuesto en el artículo 5.

b) A las comunidades que reúnan los requisitos establecidos en el artículo 396 del Código Civil y no hubiesen otorgado el título constitutivo de la propiedad horizontal.

Estas comunidades se regirán, en todo caso, por las disposiciones de esta Ley en lo relativo al régimen jurídico de la propiedad, de sus partes privativas y elementos comunes, así como en cuanto a los derechos y obligaciones recíprocas de los comuneros.

c) A los complejos inmobiliarios privados, en los términos establecidos en esta Ley.

d) A las subcomunidades, entendiendo por tales las que resultan cuando, de acuerdo con lo dispuesto en el título constitutivo, varios propietarios disponen, en régimen de comunidad, para su uso y disfrute exclusivo, de determinados elementos o servicios comunes dotados de unidad e independencia funcional o económica.

e) A las entidades urbanísticas de conservación en los casos en que así lo dispongan sus estatutos».

El Tribunal Superior de Justicia de Cataluña define las características del régimen de propiedad horizontal. Así la STSJ de Cataluña n.º 14/2020, de 21 de mayo, ECLI:ES:TSJCAT:2020:5009, determina las siguientes:

«(...) Se añade que este tipo especial de la propiedad es fruto inescindible de la propiedad separada de un piso o local y la copropiedad sobre elementos comunes de modo que, tanto si se entiende como una yuxtaposición de propiedades (con cita de la STS S. 1ª de 21-4-2004) o como un único derecho de naturaleza especial y compleja (RDGRN 19 de abril de 2007 y 27 de diciembre de 2010) tiene como características relevantes, entre otras, conforme dispone el art. 553-1 CCCat: (d) La coexistencia de elementos privativos y elementos comunes que sirven a los primeros. (e) La fijación de una cuota o coeficiente de participación de los elementos privativos en relación con el total del inmueble que determina y concreta la relación de los derechos sobre los bienes privativos con los derechos sobre los elementos comunes y que ha de servir para la distribución de las cargas y beneficios, de conformidad con el art. 553-3 CCCat. (f) La inseparabilidad y la indisponibilidad de la cuota sobre las partes en copropiedad que solamente podrán ser embargadas, gravadas o enajenadas conjuntamente con la parte privativa de la cual las partes comunes son inseparables, tal como establece el art. 553-1. 3 CCCat. De esta forma, el objeto presupuesto de la existencia de la propiedad horizontal es el edificio en el cual coexistan elementos privativos como viviendas o locales y espacios físicos susceptibles de independencia funcional. Los primeros pueden contar con elementos anejos que conforme al art 553-35 del CCCat vienen constituidos por espacios físicos vinculados en forma inseparable al elemento privativo del que forman parte ya que no tienen cuota separada ni autonomía propia. Los elementos comunes que pueden ser por naturaleza o accesorios son aquellos cuya existencia deriva de su necesariedad para el adecuado uso y utilización de los elementos privativos. El titulo constitutivo constituye la estructura de cada concreta propiedad horizontal, el punto de referencia de la configuración del objeto y del alcance de los derechos, obligaciones y limitaciones de los propietarios y de quienes les sucedan».