Consecuencias por incumplimiento del contrato de opción de compra (inmobiliaria)

¿Qué consecuencias tendrá el incumplimiento de un contrato de opción de compra?

Las consecuencias del incumplimiento de un contrato de opción de compra variarán en caso de que el incumplimiento sea por parte del concedente o por parte del optante.

a) Por el concedente

Si el optante ejercita la opción y no es posible perfeccionar la compraventa por causa atribuible al concedente, aquel puede instar su cumplimiento forzoso, o la resolución del contrato de opción por incumplimiento con solicitud de la prima o de indemnización de daños y perjuicios.

Incluso si el motivo es, por ejemplo, la incomparecencia injustificada del concedente o de uno de los vendedores al otorgamiento de la escritura, tal y como explica la sentencia del Tribunal Supremo n.º 744/2016, de 21 de diciembre, ECLI:ES:TS:2016:5660, que reza como sigue:

«Se ha acreditado que en el anterior procedimiento se dictó sentencia acordando el cumplimiento del contrato, que dio lugar a la ejecución 551/2011, en la que se dictó, en fase de apelación, auto por la AP de Jaén, Sección Primera, de 19 de noviembre de 2012 , en la que se estableció que en ejecución de sentencia el optante no había incumplido sus obligaciones pues se personó para el otorgamiento de la escritura y si no se formalizó fue por la ausencia de uno de los concedentes (vendedores) (Dña. Rosa), al tiempo que dicha resolución judicial establecía que no podía obligarse al optante (comprador) a integrarse en una comunidad de propietarios con el resto de los vendedores, pues lo adquirido era la totalidad de la finca y no parte de la misma, por lo que al no comparecer todos, se acordó que no procedía la ejecución sustitutoria por el órgano judicial, pues la incomparecida no había sido parte en el procedimiento».

CUESTIÓN

Las rentas pagadas por los arrendatarios en un contrato de alquiler con opción de compra, ¿serán indemnizables en caso de incumplimiento por parte del concedente?

No, y para responder a esta cuestión podemos utilizar como ejemplo la sentencia de la Audiencia Provincial de Girona n.º 455/2017, de 28 de diciembre, ECLI:ES:APGI:2017:1126, que señala que, mientras no se ejercita la opción, el contrato realmente vigente es el de arrendamiento por lo que los arrendatarios pagaban una renta por ocupar una vivienda, es decir, disfrutaron de tales bienes durante un determinado período de tiempo. Por lo que, si los arrendatarios hubieran decidido voluntariamente no ejercitar la opción, es claro que no tendrían ningún derecho a recuperar las rentas pagadas así que, aunque ejercitaran la opción y la arrendadora se opusiera, ello no altera que los arrendatarios y optantes estuvieron disfrutando de la vivienda durante un determinado período de tiempo, por lo que claramente conceder una indemnización consistente en la devolución de todas las rentas abonadas supone un enriquecimiento injusto, pues habrían disfrutado de dichos bienes de forma gratuita. Como sigue la sentencia, es cierto que tales cantidades podrían haberlas descontado del precio de la compraventa, pero no dejaban de ser precio de la misma, por lo que si finalmente hubiera ejercitado judicialmente la opción de compra, podían haber descontado las mismas, pero al no haberlo hecho lo que ha existido es una relación jurídica de arrendamiento y han pagado una renta por la utilización de unos bienes.

b) Por el optante una vez notificado el ejercicio de la opción

Ejercitada la opción en forma, se consolida el derecho, pero no se adquiere la propiedad de la cosa, salvo que se entregue la posesión, generalmente con el otorgamiento de la correspondiente escritura pública de compraventa. Es decir, no se produce la adquisición del dominio sobre el bien de forma automática, pues falta el pago del precio y la adquisición de la propiedad.

El optante acepta la concesión del derecho de opción, y se reserva para el futuro el consentimiento de la compraventa. Y, si la opción de compra es gratuita, no nace por su parte ninguna obligación. En la opción de compra, el optante no se vincula a la compraventa, sino que será al ejercitar la opción cuando recaiga su consentimiento a la perfección de la compraventa.

Por lo que no podrán pactar una opción de compra aquellas personas que por derecho tienen prohibida su adquisición por compraventa. Lo contrario incurriría en fraude de ley.

JURISPRUDENCIA

Sentencia del Tribunal Supremo n.º 55/2014, de 7 de febrero, ECLI:ES:TS:2014:551

La optante ejercitó su derecho de opción de compra sobre el inmueble arrendado durante la vigencia del contrato de arrendamiento y notificó mediante burofax a la arrendadora concedente su voluntad de ejercitarlo. Se condena a esta a otorgar la correspondiente escritura de compraventa. Aun siendo válido el requerimiento resolutorio realizado mediante la presentación de la demanda reconvencional, se desestima la acción de resolución ejercitada por la vendedora. La reconvenida no abonó el precio adeudado por incumplir la reconviniente su obligación de entrega al no estar los inmuebles libres de cargas y gravámenes. Aunque los préstamos hubiesen sido abonados, no habían sido canceladas las hipotecas. No puede obligarse a la compradora a pagar el precio de unas fincas que constan hipotecadas en el registro. La vendedora incumplió su obligación de levantar dicha carga hipotecaria.

¿Cuándo se extingue el contrato de opción de compra?

El contrato de opción de compra se extinguirá por las causas generales de extinción de los contratos y sobre todo teniendo en cuenta que este tipo de contrato siempre tendrá carácter temporal.

Asimismo, serán causas de extinción del contrato de opción de compra:

• Caducidad.
• Pérdida del inmueble objeto del contrato de opción.
• Renuncia.