Contrato de compraventa de inmueble

Características del contrato de compraventa inmobiliaria

El Código Civil regula el contrato de compraventa en los artículos 1445 a 1537 del CC. Así lo define en el artículo 1445 del CC en los términos siguientes:

«Por el contrato de compra y venta uno de los contratantes se obliga a entregar una cosa determinada y el otro a pagar por ella un precio cierto, en dinero o signo que lo represente».

De este concepto se infieren como elementos esenciales del contrato de compraventa la cosa y el precio, así por lo que aquí interesa la cosa en el contrato de compraventa inmobiliaria ha de ser un bien inmueble.

Como ya se ha analizado en otros temas, la compraventa requiere la entrega de la cosa para su consumación, si bien en el caso de la compraventa de bienes inmuebles puede darse la entrega de estos en el momento de celebrar el contrato y transmitirse con ella el dominio, o bien, como es habitual en este tipo de contrato, que las partes hagan depender la transmisión de la propiedad de trámites como el otorgamiento de escritura pública o la inscripción. Es necesario traer a colación en este punto lo ya analizado respecto de la teoría del título y el modo.

Asimismo, la regulación de la entrega, concretamente el artículo 1462, párrafo 2º, del CC, equipara el trámite de otorgamiento de escritura pública en el contrato de compraventa de bienes inmuebles con la entrega material propiamente dicha («poner en poder y posesión del comprador»), sería un tipo de traditio instrumental prevista de la siguiente manera:

«Cuando se haga la venta mediante escritura pública, el otorgamiento de ésta equivaldrá a la entrega de la cosa objeto del contrato, si de la misma escritura no resultare o se dedujere claramente lo contrario».

El contrato de compraventa de inmuebles presenta, además, las siguientes notas características:

• Es un contrato típico en tanto se regula expresamente en el ordenamiento jurídico.
• Consensual que, a diferencia de los contratos reales, se perfecciona por el mero consentimiento, sin que sea necesaria la entrega de la cosa o el pago del precio, para su perfección, aunque sí para su consumación. Tampoco es necesaria su inscripción registral para su perfección.
• Bilateral y, por tanto, fuente de obligaciones para las partes compradora y vendedora.
• No formal, al no tener establecida una forma especial para su perfección, pudiendo otorgarse de forma privada o en escritura pública.
• Oneroso y recíproco, ya que impone prestaciones para las partes que quedan conectadas: el inmueble y el dinero.
• Conmutativo, porque tales prestaciones son equivalentes y previsibles al celebrar el contrato, no se dejan al azar.
• De tracto único, aun cuando se aplacen o fraccionen las prestaciones.