Contrato de opción de compra de inmueble

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  • Estado: Redacción actual VIGENTE
  • Orden: Civil
  • Fecha última revisión: 30/11/2022

En la opción, una parte atribuye a otra un derecho que permite a esta última decidir, dentro de un determinado período de tiempo y unilateralmente, la puesta en vigor del contrato.

¿Qué es el contrato de opción de compra?

La opción de compra constituye un negocio jurídico atípico o innominado, preparatorio del contrato de compraventa, que no está expresamente regulado en el Código Civil, aunque sí reconocido a los efectos registrales en el artículo 14 del Reglamento Hipotecario, debiendo considerarse admitido con base en el artículo 1255 del Código Civil y en la doctrina legal que ha perfilado su concepto y caracteres. Así pues, se analiza este negocio siguiendo la jurisprudencia consolidada a lo largo de los años.

En la opción, una parte atribuye a otra un derecho que permite a esta última decidir, dentro de un determinado período de tiempo y unilateralmente, la puesta en vigor del contrato. Por tanto, si se ejercita la opción de compra, aparece la compraventa; pero esta no nace si, al no ejercitar la opción en el plazo previsto, queda caducada (sentencia del Tribunal Supremo n.º 543/2008, de 17 de junio, ECLI:ES:TS:2008:3817).

En este sentido reiterada jurisprudencia ha definido la opción de compra como un precontrato, en principio unilateral, en virtud del cual una parte concede a la otra la facultad exclusiva de decidir sobre la celebración o no del contrato principal de compraventa, que habrá de realizarse en un plazo cierto y en unas determinadas condiciones, pudiendo también ir acompañado del pago de una prima por parte del optante (sentencia de la AP de Madrid n.º 71/2022, de 4 de febrero, ECLI:ES:APM:2022:1702, y la sentencia de la AP de Las Palmas n.º 442/2011, de 29 de septiembre, ECLI:ES:APGC:2011:2073, entre otras).

¿Cuáles son las notas características de la opción de compra?

En cuanto a la naturaleza y requisitos del contrato de opción de compra, la doctrina jurisprudencial consolidada y mayoritaria reflejada en las sentencias citadas y en otras muchas, como la sentencia del Tribunal Supremo n.º 706/1996, de 31 de julio, ECLI:ES:TS:1996:4739, establece que:

  • Es un negocio unilateral (salvo que se haya estipulado el pago por parte del optante de una prima por la concesión de la opción), que solo crea obligaciones para el optatario o concedente de la opción, de no disponer del bien ofrecido y mantener la oferta. 
  • Al optante le corresponde el derecho de aceptarla o dejarla caducar con plena libertad de decisión en el mismo plazo.

En modo alguno la opción de compra perderá su carácter unilateral, y así se prevé en la sentencia del Tribunal Supremo n.º 735/2008, de 15 de julio, ECLI:ES:TS:2008:3811, cuando dice:  

«(...) la opción de compra se ejercita siempre de modo unilateral por el optante, de modo que si el contrato de concesión de la misma [como en el de autos] señala el otorgamiento dentro de un plazo de la escritura pública como integrante del eficaz ejercicio de la misma, ello es indiferente o extraño a su naturaleza. El susodicho otorgamiento es obra del vendedor y comprador, es, en suma, un negocio bilateral que solemniza el contrato de compraventa ya perfeccionado por la única voluntad necesaria, que es la del optante. En modo alguno la opción pierde su naturaleza unilateral, necesitando para su eficaz ejercicio la cooperación del vendedor por su concurrencia al otorgamiento de la escritura pública. En suma, que el otorgamiento de la escritura pertenece a la fase de cumplimiento del contrato de compraventa, ya perfecto por el ejercicio de la opción. Dentro de esta fase, las normas aplicables son las de tal contrato».

Constituyen sus elementos principales (la sentencia del Tribunal Supremo n.º 727/2011, de 25 de octubre, ECLI:ES:TS:2011:7352, y la sentencia de la AP de Barcelona n.º 661/2018, de 29 de noviembre, ECLI:ES:APB:2018:11951):

  • La concesión al optante del derecho de decidir unilateralmente y por su sola voluntad la realización de la compraventa.
  • La determinación del objeto contractual, de manera que la compraventa futura queda plenamente configurada, y en particular el precio estipulado para la adquisición.
  • La concreción de un plazo para el ejercicio de la opción. Si no se establece, la opción no existe. Y se trata de un plazo de caducidad (sentencia del Tribunal Supremo n.º 81/2013, de 14 de Febrero, ECLI:ES:TS:2013:500).

En relación con lo anterior la sentencia de la AP de Las Palmas n.º 442/2011, de 29 de septiembre, ECLI:ES:APGC:2011:2073, establece literalmente:

«(...) Así pues constituyen sus elementos principales: la concesión al optante del derecho a decidir unilateralmente respecto a la realización de la compra; la determinación del objeto; el señalamiento del precio estipulado para la futura adquisición; y la concreción de un plazo para el ejercicio de la misma; siendo por el contrario elemento accesorio el pago de una prima; en el contrato de opción de compra , la compraventa futura está plenamente configurada, y depende del optante únicamente el que se perfeccione o no (SS. 16-4-1979, 4-4-1987; 9-10-1987; 24-10-1990; 24 enero, 28 octubre y 23 diciembre 1991, etc.)».

Por lo que se refiere a la prima, la sentencia de la AP de Barcelona n.º 256/2015, de 5 de junio, ECLI:ES:APB:2015:7241, citando la sentencia del Tribunal Supremo n.º 629/2001, de 22 de junio, ECLI:ES:TS:2001:5354, señala:

«(...)"...nada obsta a que la prima de la opción pueda operar como parte del precio de la compraventa una vez perfeccionada ésta por la consumación de la opción mediante el ejercicio del derecho por el optante en tiempo y forma, ni tampoco a que el optante tenga o reciba la posesión inmediata de la cosa con anterioridad al ejercicio de la opción . No obstante, cuando se pacta una prima por la reserva de esta facultad que se concede al optante, de manera que, celebrado el contrato principal puede imputarse al precio de la compraventa, y caducado el derecho de opción sin perfeccionarse la venta en el plazo previsto se pierde por el optante teniendo el concedente derecho a su percepción, el contrato de opción adquiere la consideración de oneroso y bilateral"».

Añade la sentencia del Tribunal Supremo n.º 440/2000, de 28 de abril, ECLI:ES:TS:2000:3548, como característica propia de la opción de compra, que el concedente o promitente se obligue a no vender a nadie la cosa prometida durante el plazo estipulado.

En el contrato de opción de compra, la compraventa futura está plenamente configurada y depende del optante únicamente que se perfeccione o no. Por ello, no necesita ninguna actividad posterior de las partes, bastando la expresión de voluntad del optante para que el contrato de compraventa quede firme, perfecto y en estado de ejecución, obligatorio para el concedente, lo que la diferencia del pactum de contrahendo (sentencia de la AP de Madrid n.º 305/2022, de 6 de octubre, ECLI:ES:APM:2022:13473).

La anteriormente mencionada sentencia de la AP de Madrid n.º 71/2022, de 4 de febrero, ECLI:ES:APM:2022:1702 recoge, a los efectos del ejercicio válido del derecho de opción, en consonancia con la jurisprudencia del Tribunal Supremo, la exigencia de que el optante manifieste su decisión de celebrar el contrato principal, mediante una declaración de voluntad de carácter recepticio, notificando su voluntad positiva en tal sentido al concedente dentro del plazo pactado para hacer valer la opción. De forma que la ausencia de tal comunicación fehaciente dentro del plazo establecido al efecto extingue el derecho de opción.

La sentencia del Tribunal Supremo n.º 186/2009, de 17 de marzo, ECLI:ES:TS:2009:1264, atribuye a la opción de compra el carácter de derecho personal en tanto su «(...) inscripción en el registro de la propiedad le da trascendencia real en el sentido de que afecta a terceros, a efectos de que su ejercicio y la inscripción de la compraventa da lugar a la adquisición de la propiedad, derecho real pleno». En la misma línea, añade la sentencia de la AP de Madrid, n.º 196/2014, de 27 de marzo, ECLI:ES:APM:2014:6036, que «(...) Asimismo, la sentencia de 7 de mayo 2010 destaca que 'cuando se ejercita la opción -perfección- se celebra más tarde la compraventa -consumación- y es en este momento cuando se paga el precio y se transmite la cosa'».

Conforme establece el artículo 14 del Reglamento Hipotecario, es inscribible en el registro de la propiedad el contrato de opción de compra o el pacto o estipulación expresa que lo determine en algún otro contrato inscribible, siempre que reúna las siguientes circunstancias:

  • Las necesarias para la inscripción.
  • Exista un convenio expreso de las partes para que se inscriba.
  • Se estipule un precio para adquirir la finca y, en su caso, el convenido para conceder la opción.
  • Se establezca un plazo para el ejercicio de la opción, que no podrá exceder de cuatro años.

En el alquiler con opción de compra, la duración de la opción podrá alcanzar la totalidad del plazo de aquel, pero caducará necesariamente en caso de prórroga, tácita o legal, del contrato de arrendamiento.

Con la inscripción, el derecho de opción tiene eficacia erga omnes, si bien sujeta a las limitaciones que impone el tracto registral: si la opción es posterior a una hipoteca, la ejecución de esta extinguirá el derecho de opción.

En lo que se refiere al incumplimiento del contrato de opción, la sentencia de la AP de Alicante n.º 134/2010, de 22 de abril, ECLI:ES:APA:2010:1400, señala:

«La Jurisprudencia (Sentencias de 9 febrero y 24 mayo 1985 [RJ 1985541 y RJ 19852621]) ha definido el contrato de opción como un contrato preparatorio, consensual y casi siempre unilateral, configurándolo la forma concreta de la opción de compra como un convenio en el que es incuestionable la decidida voluntad de las partes de celebrar una auténtica compraventa, cuyo incumplimiento no da lugar simplemente a la indemnización de daños y perjuicios, sino que faculta a la otra parte para exigir el cumplimiento así de la promesa como del contrato definitivo, efecto que se produce mediante la manifestación de voluntad del optante y la vinculación de la oferta, ya irrevocable, por parte del cedente vendedor, sin necesidad de nuevo contrato. La característica del contrato de opción es la concesión al optante de la facultad, de modo exclusivo, de exigir o no la ejecución del vínculo asumido por el optatario, durante un determinado período de tiempo, para el ejercicio de un derecho, durante el cual dicho optatario se obliga a no transmitir a persona distinta el objeto pactado, y ejercitado tal derecho conduce a la ejecución posterior del contrato a que la opción viene contraída. La opción de compra no es un contrato perfecto que produzca la transmisión de la cosa comprada, sino un precontrato, que aceptado por las partes, produce el efecto de obligar a quien hizo la promesa a celebrar un auténtico contrato de compraventa. Es de carácter bilateral, cuando además de la promesa, va incluida una contraprestación dineraria; convirtiéndose este contrato preparatorio en uno verdadero cuando el comprador ejercita el derecho de opción, momento en que comenzará ya a producir el contrato de compraventa unos efectos propios».

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