La modalidad de cooperativa de viviendas: objeto y ámbito, construcciones por fases o promociones, auditoría de cuentas en la cooperativa de viviendas y transmisión de derechos

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  • Estado: Redacción actual VIGENTE
  • Orden: Laboral
  • Fecha última revisión: 16/08/2012

Cooperativas de viviendas

Objeto y ámbito

Las cooperativas de viviendas asocian (Art. 89 ,Ley 27/1999, de 16 de julio, de Cooperativas):

  1. Personas físicas que precisen alojamiento y/o locales para sí.
  2. Personas que convivan con las primeras.
  3. Entes públicos y entidades sin ánimo de lucro, que precisen alojamiento para aquellas personas que dependientes de ellos tengan que residir, por razón de su trabajo o función, en el entorno de una promoción cooperativa o que precisen locales para desarrollar sus actividades.
  4. Cualquier tipo de personas, cuando el objeto único de la cooperativa consista en:
  • Procurar edificaciones e instalaciones complementarias para el uso de viviendas y locales de los socios.
  • La conservación y administración de las viviendas y locales, elementos, zonas o edificaciones comunes.
  • La creación y suministros de servicios complementarios.
  • La rehabilitación de viviendas, locales y edificaciones e instalaciones complementarias.

En cuanto a la construcción-gestión de los terrenos-viviendas, habrá de tenerse en cuenta que las cooperativas de viviendas podrán:

  1. Adquirir, parcelar y urbanizar terrenos.
  2. Desarrollar cuantas actividades y trabajos sean necesarios para el cumplimiento de su objeto social.
  3. Adjudicar o ceder a los socios, mediante cualquier título admitido en derecho, la propiedad o el uso y disfrute de las viviendas y locales.
  4. Regular, siguiendo lo establecido en sus Estatutos, el uso y disfrute por los socios, como los demás derechos y obligaciones de éstos y de la cooperativa, pudiendo prever y regular la posibilidad de cesión o permuta del derecho de uso y disfrute de la vivienda o local con socios de otras cooperativas de viviendas que tengan establecida la misma modalidad.
  5. Enajenar o arrendar a terceros, no socios, los locales comerciales y las instalaciones y edificaciones complementarias de su propiedad (la Asamblea General acordará el destino del importe obtenido).(1)
  6. Supuestos en los que la baja de un socio es justificada y la aplicación, en la devolución de las cantidades entregadas por el mismo para financiar el pago de las viviendas y locales.
  7. Las cooperativas de viviendas deberán, necesariamente, realizaren sus promociones en el ámbito territorial que delimiten sus Estatutos. Ver formulario Modelo Estatuto de una Sociedad Cooperativa de Vivienda.

(1) NOVEDAD DT2 ,Ley 5/2011, de 29 de marzo, de Economía Social. Las cooperativas de viviendas podrán enajenar o arrendar a terceros no socios, las viviendas de su propiedad iniciadas con anterioridad a la entrada en vigor de la presente Ley. En este supuesto, la enajenación o arrendamiento de las viviendas y sus condiciones generales deberán haber sido acordadas previamente por la Asamblea General. Adicionalmente, estas operaciones con terceros no socios podrán alcanzar como límite máximo el 50 % de las realizadas con los socios. La Asamblea General acordará también el destino del importe obtenido por la enajenación o arrendamiento.

Construcciones por fases o promociones

Si la cooperativa de viviendas desarrollase más de una promoción o una misma promoción lo fuera en varias fases, estará obligada a (Art. 90 ,Ley 27/1999, de 16 de julio, de Cooperativas):

  1. Dotar a cada una de ellas de autonomía de gestión y patrimonial.
  2. Llevar una contabilidad independiente con relación a cada una (independientemente de la general de la cooperativa.
  3. Individualizar todos los justificantes de cobros o pagos que no correspondan a créditos o deudas generales.
  4. Identificar con una denominación específica (de forma clara y destacada) en toda la documentación cada promoción o fase.
  5. Hacer constar la promoción o fase a que estén destinados los terrenos o solares a nombre de la cooperativa en la inscripción en el Registro de la Propiedad.
  6. Constitución por cada fase o promoción de Juntas especiales de socios (reguladas en los Estatutos).

Los bienes que integre el patrimonio debidamente contabilizado de una promoción o fase no responderán de las deudas de las restantes.

Auditoria de cuentas en las cooperativas de viviendas

Las cooperativas de viviendas, antes de presentar las cuentas anuales, para su aprobación a la Asamblea General, deberán someterlas a auditoria, en los ejercicios económicos en que se origine alguno de los siguientes casos (Art. 91 ,Ley 27/1999, de 16 de julio, de Cooperativas):

  1. Que la cooperativa tenga en promoción, un número, entre viviendas y locales, mayor a 50.
  2. Independientemente del número de viviendas y locales en promoción, cuando correspondan a distintas fases, o cuando se construyan en distintos bloques que constituyan, a efectos económicos, promociones diferentes.
  3. Que la cooperativa haya otorgado poderes relativos a la gestión empresarial a personas físicas o jurídicas, distintas de los miembros del Consejo Rector.
  4. Cuando lo prevean los Estatutos.
  5. Cuando lo acuerde la Asamblea General.

Transmisión de derechos

La transmisión "inter vivos" de derechos sobre la vivienda o local, antes de haber transcurrido cinco años u otro plazo superior fijado por los Estatutos (no superior a diez años desde la fecha de concesión de la licencia de primera ocupación de la vivienda o local, o del documento que legalmente le sustituya), deberá ponerlos a disposición de la cooperativa, la cual los ofrecerá a los solicitantes de admisión como socios por orden de antigüedad (Art. 92 ,Ley 27/1999, de 16 de julio, de Cooperativas).

Transcurrido el plazo de tres meses desde que el socio puso en conocimiento del Consejo Rector su propósito de transmitir los derechos sobre la vivienda o local, sin que ningún solicitante de admisión como socio por orden de antigüedad haga uso del derecho de preferencia para la adquisición de los mismos, el socio queda autorizado para transmitirlos, inter vivos, a terceros no socios.

No obstante, transcurrido un año desde que se comunicó la intención de transmitir sin haber llevado a cabo la transmisión, deberá repetirse el ofrecimiento a que se refiere el párrafo primero.

En el supuesto de que el socio, sin cumplimentar lo establecido anteriormente, transmitiera a terceros sus derechos sobre la vivienda o local, la cooperativa, podrá ejercer el derecho de retracto (1518.2 ,Código Civil), durante un año, desde la inscripción de la transmisión en el Registro de la Propiedad, o, en su defecto, durante tres meses, desde que el retrayente tuviese conocimiento de dicha transmisión.

Todas estas limitaciones no serán de aplicación cuando el socio transmita sus derechos sobre la vivienda o local a sus ascendientes o descendientes, así como en las transmisiones entre cónyuges decretadas o aprobadas judicialmente en los casos de separación o divorcio.

El Tribunal Superior de Justicia de Castilla-León en su sentencia  del 26 de marzo de 2.001 ha considerado que la ejecución de una obra, consistente en la construcción de viviendas unifamiliares para los socios de una cooperativa de vivienda, forma parte de la propia actividad de la citada cooperativa, ya que sin la construcción del inmueble o inmuebles no puede realizar su objeto social. Atendiendo a al anterior la cooperativa de vivienda que concierte la ejecución de la obra con una empresa constructora debe responder, junto con la misma empresa, por las deudas salariales existentes entre empresa ejecutante de la obra y sus trabajadores.

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