La construcción de edificios como modalidad de arrendamiento de obra

La construcción de edificios es una modalidad de arrendamiento de obra cuya regulación se encuentra recogida en la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación. 

Tal y como establece el art. 1 de Ley 38/1999, de 5 de noviembre , el objeto de esta ley es regular en sus aspectos esenciales el proceso de la edificación, estableciendo las obligaciones y responsabilidades de los agentes que intervienen en dicho proceso, así como las garantías necesarias para el adecuado desarrollo del mismo, con el fin de asegurar la calidad mediante el cumplimiento de los requisitos básicos de los edificios y la adecuada protección de los intereses de los usuarios.

En cuanto al ámbito de aplicación, el art. 2 de Ley 38/1999, de 5 de noviembre hace referencia al proceso de la edificación, entendiendo por tal la acción y el resultado de construir un edificio de carácter permanente, público o privado. En este sentido, tendrán la consideración de edificación a los efectos de lo dispuesto en esta Ley, y requerirán un proyecto según lo establecido en el art. 4 de Ley 38/1999, de 5 de noviembre , las siguientes:

• Obras de edificación de nueva construcción, excepto aquellas construcciones de escasa entidad constructiva y sencillez técnica que no tengan, de forma eventual o permanente, carácter residencial ni público y se desarrollen en una sola planta.
• Todas las intervenciones sobre los edificios existentes, siempre y cuando alteren su configuración arquitectónica, entendiendo por tales las que tengan carácter de intervención total o las parciales que produzcan una variación esencial de la composición general exterior, la volumetría, o el conjunto del sistema estructural, o tengan por objeto cambiar los usos característicos del edificio.
• Obras que tengan el carácter de intervención total en edificaciones catalogadas o que dispongan de algún tipo de protección de carácter ambiental o histórico-artístico, regulada a través de norma legal o documento urbanístico y aquellas otras de carácter parcial que afecten a los elementos o partes objeto de protección.

Igualmente, se consideran comprendidas en la edificación sus instalaciones fijas y el equipamiento propio, así como los elementos de urbanización que permanezcan adscritos al edificio. 

Por su parte, el art. 3 de Ley 38/1999, de 5 de noviembre , enumera los requisitos básicos exigidos a toda edificación, siendo aspectos que afectan a la funcionalidad, seguridad y habitabilidad del mismo.

Sin embargo, conviene tener presente que la construcción de edificios, la realización de las obras que en ellos se ejecuten y su ocupación, precisará las preceptivas licencias y demás autorizaciones administrativas procedentes (art. 5 de Ley 38/1999, de 5 de noviembre ).

Por otro lado, es preciso tener presente una serie de conceptos referente a esta materia. En primer lugar, tal y como dispone el art. 6 de Ley 38/1999, de 5 de noviembre , se entenderá por recepción de obra todo acto por el cual el constructor, una vez concluida ésta, hace entrega de la misma al promotor y es aceptada por éste. Podrá realizarse con o sin reservas y deberá abarcar la totalidad de la obra o fases completas y terminadas de la misma, cuando así se acuerde por las partes. Dicho proceso, deberá cumplir toda una serie de requisitos contemplados en el citado precepto. Del igual modo, una vez finalizada la obra, será necesaria la tramitación de la documentación de obra ejecutada, como así se recoge en el art. 7 de Ley 38/1999, de 5 de noviembre .

En cuanto a los agentes que intervienen en la edificación, son definidos en el art. 8 de Ley 38/1999, de 5 de noviembre como todas aquellas personas físicas o jurídicas, que intervienen en el proceso de la edificación, cuyas obligaciones vendrán determinadas por lo dispuesto en esta Ley, las demás disposiciones que sean de aplicación y por el contrato que origina su intervención. En este sentido conviene diferenciar las siguientes figuras:

• Promotor. Será considerado promotor cualquier persona, física o jurídica, pública o privada, que, individual o colectivamente, decide, impulsa, programa y financia, con recursos propios o ajenos, las obras de edificación para sí o para su posterior enajenación, entrega o cesión a terceros bajo cualquier título (art. 9 de Ley 38/1999, de 5 de noviembre ).
• Proyectista, que será el agente que, por encargo del promotor y con sujeción a la normativa técnica y urbanística correspondiente, redacta el proyecto (art. 10 de Ley 38/1999, de 5 de noviembre ).
• Constructor. Es el agente que asume, contractualmente ante el promotor, el compromiso de ejecutar con medios humanos y materiales, propios o ajenos, las obras o parte de las mismas con sujeción al proyecto y al contrato (art. 11 de Ley 38/1999, de 5 de noviembre ).
• El director de obra, es el agente que, formando parte de la dirección facultativa, dirige el desarrollo de la obra en los aspectos técnicos, estéticos, urbanísticos y medioambientales, de conformidad con el proyecto que la define, la licencia de edificación y demás autorizaciones preceptivas y las condiciones del contrato, con el objeto de asegurar su adecuación al fin propuesto (art. 12 de Ley 38/1999, de 5 de noviembre ).
• Director de la ejecución de la obra. Es el agente que, formando parte de la dirección facultativa, asume la función técnica de dirigir la ejecución material de la obra y de controlar cualitativa y cuantitativamente la construcción y la calidad de lo edificado (art. 13 de Ley 38/1999, de 5 de noviembre ).
• Las entidades y los laboratorios de control de calidad de la edificación. Son entidades de control de calidad de la edificación aquéllas capacitadas para prestar asistencia técnica en la verificación de la calidad del proyecto, de los materiales, de la ejecución de la obra y sus instalaciones de acuerdo con el proyecto y la normativa aplicable. Por su parte, son laboratorios de ensayos para el control de calidad de la edificación los capacitados para prestar asistencia técnica, mediante la realización de ensayos o pruebas de servicio de los materiales, sistemas o instalaciones de una obra de edificación (art. 14 de Ley 38/1999, de 5 de noviembre ).
• Los suministradores de productos. Serán considerados como tales los fabricantes, almacenistas, importadores o vendedores de productos de construcción (art. 15 de Ley 38/1999, de 5 de noviembre ).
• Los propietarios y los usuarios (art. 16 de Ley 38/1999, de 5 de noviembre ).

Sin perjuicio de sus responsabilidades contractuales, las personas físicas o jurídicas que intervienen en el proceso de la edificación responderán frente a los propietarios y los terceros adquirentes de los edificios o parte de los mismos, en el caso de que sean objeto de división, de los daños materiales (contemplados en el art. 17 de Ley 38/1999, de 5 de noviembre ), ocasionados en el edificio dentro de los plazos indicados en dicho precepto y contados desde la fecha de recepción de la obra, sin reservas o desde la subsanación de éstas.

En lo que respecta a las acciones para exigir la responsabilidad por daños materiales dimanantes de los vicios o defectos, estas, prescribirán en el plazo de dos años a contar desde que se produzcan dichos daños, sin perjuicio de las acciones que puedan subsistir para exigir responsabilidades por incumplimiento contractual. Respecto a la acción de repetición que pudiese corresponder a cualquiera de los agentes que intervienen en el proceso de edificación contra los demás, o a los aseguradores contra ellos, prescribirá en el plazo de dos años desde la firmeza de la resolución judicial que condene al responsable a indemnizar los daños, o a partir de la fecha en la que se hubiera procedido a la indemnización de forma extrajudicial (art. 18 de Ley 38/1999, de 5 de noviembre ).

En cuanto a las garantías por daños materiales ocasionados por vicios y defectos de la construcción, es preciso estar a lo contenido en el art. 19 de Ley 38/1999, de 5 de noviembre .

Finalmente, el art. 20 de Ley 38/1999, de 5 de noviembre , establece que no se autorizarán ni se inscribirán en el Registro de la Propiedad escrituras públicas de declaración de obra nueva de edificaciones a las que sea de aplicación esta Ley, sin que se acredite y testimonie la constitución de las garantías a que se refiere el art. 19 de Ley 38/1999, de 5 de noviembre . Del mismo modo, cuando no hayan transcurrido los plazos de prescripción de las acciones a que se alude el art. 18 de Ley 38/1999, de 5 de noviembre , no se cerrará en el Registro Mercantil la hoja abierta al promotor individual ni se inscribirá la liquidación de las sociedades promotoras sin que se acredite previamente al Registrador la constitución de las garantías establecidas por esta Ley, en relación con todas y cada una de las edificaciones que hubieran promovido.