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Última revisión
30/05/2023
Arrendamiento para uso distinto de vivienda en la LAU
Relacionados:
Orden: civil
Fecha última revisión: 30/05/2023
La
Marco normativo del contrato de arrendamiento para uso distinto de vivienda
El arrendamiento para uso distinto del de vivienda se regula en el título III, artículos 29 a 35 de la
¿Qué se entiende por arrendamiento para uso distintos del de vivienda? Según el artículo 3 de la
Especialmente, se consideran arrendamientos para uso distinto del de vivienda:
- Los arrendamientos de fincas urbanas celebrados por temporada (verano o cualquier otra).
- Los celebrados para ejercerse en la finca alguna de las siguientes actividades (cualesquiera que sean las personas que los celebren):
- Una actividad industrial.
- Una actividad comercial.
- Una actividad artesanal.
- Una actividad profesional.
- Una actividad recreativa.
- Una actividad asistencial.
- Una actividad cultural o docente.
En suma, «(...) Como expresa en claros términos la SAP de Alicante n.º 72/2016, de 19 de febrero, el citado artículo ha venido a instaurar "un cajón de sastre que permite calificar como arrendamientos para uso distinto 'del de vivienda' todos aquellos que no tengan encuadre en el artículo 2
CUESTIONES
1. ¿En qué se diferencia un arrendamiento de industria de un arrendamiento para uso distinto de vivienda?
Nuestro más Alto Tribunal ha determinado que «(...) los arriendos de locales para negocio se diferencian de los de industria en que, respecto a los primeros, lo que se cede es el elemento inmobiliario, en cambio, en los segundos, el objeto contractual está determinado por una doble composición integradora; por un lado, el local, como soporte material; y, por otro, el negocio o empresa instalada y que se desarrolla en el mismo, con los elementos necesarios para su explotación, que conforman un todo patrimonial autónomo, sin que sea preciso que el arrendador facilite necesariamente todos los medios para la comercialización de la actividad negocial a desarrollar, que pueden ser ampliados o mejorados con los que aporte el arrendatario, incluso sustituidos, sin que ello afecte a la calificación y naturaleza del contrato como de locación industrial (...)».
2. ¿Puede convertirse un contrato de arrendamiento de vivienda en un contrato de arrendamiento de temporada?
Según lo dispuesto en la
En relación con el arrendamiento de temporada, ¿cuál es su finalidad? En relación con esta cuestión, señala la sentencia de la AP de Málaga n.º 228/2022, de 25 de mayo, ECLI:ES:APMA:2022:1332, que:
«(...) reiteradas sentencias del Tribunal Supremo han establecido, con criterio uniforme seguido de forma constante por la Jurisprudencia de las Audiencias Provinciales, que la calificación de arrendamiento de temporada no deriva del plazo concertado sino de la finalidad de la ocupación, ajena a la ocupación como residencia habitual del arrendatario, siendo ocasional y esporádica; de manera que el arrendamiento se hace en atención, no a la necesidad del arrendatario de establecer su vivienda, sino para ocuparla de una forma accidental y en épocas determinadas por razón de circunstancias distintas de la instalación de la residencia permanente y domicilio habitual. El requisito de la temporalidad no está relacionado con el plazo acordado sino con la causa y finalidad de la ocupación que viene determinada por la transitoriedad. Así la STS de 15 diciembre 1999, dice que la nota esencial del arrendamiento de temporada es la de haberse convenido el uso durante un plazo concertado para habitar transitoriamente y por razones diversas de modo que la ocupación responde a exigencias circunstanciales, esporádicas o accidentales determinantes del contrato y elevadas expresamente a la condición de causa por las partes y no a la necesidad de habitar como residencia habitual y permanente (...)».
En el mismo sentido cabe citar la
Así, como ejemplo de lo anterior, la sentencia de la AP de Baleares n.º 27/2017, de 2 de febrero, ECLI:ES:APIB:2017:163:
«(...) la disponibilidad del local por el arrendatario durante el invierno no desnaturalice la esencia del contrato como de temporada al quedar demostrado que sólo se usa el local durante la temporada turística. Tampoco impide la calificación del contrato como arrendamiento de temporada el hecho de que la renta se pague anualmente o semestralmente o el pago por parte del arrendatario de gastos o suministros devengados durante todo el año dado que ello se deriva de la disponibilidad que mantiene sobre el local, no del hecho de explotarlo permanentemente como se exige para que su arrendamiento pueda ser considerado como sujeto a la ley especial locativa.
Del mismo modo, no excluye la consideración del arrendamiento como de temporada la prolongada duración del mismo (desde 1974 hasta la fecha de interposición de la demanda iniciadora del presente litigio) dado que el requisito de la temporalidad no guarda relación con el plazo de duración cronológico, sino con la finalidad a que va encaminado el arrendamiento (sentencia del Tribunal Supremo de 30 de junio de 1976), de modo es que de temporada el arrendamiento cuando la cesión del uso del inmueble viene referida a un período de tiempo durante el cual se efectúa frecuentemente una cosa (sentencia del Tribunal Supremo de 22 de diciembre de 1979), en el caso de autos la venta de souvenirs, coincidente con la temporada turística».
A mayor abundamiento, la jurisprudencia, a título de ejemplo cabe citar la sentencia de la AP de Málaga n.º 531/2022, de 27 de septiembre, ECLI:ES:APMA:2022:2113, que con referencia a la meritada
- Elemento negativo: «(...) de no constituir la residencia habitual del locatario y no tener vocación de permanencia o de satisfacer la necesidad de vivienda del arrendatario».
- Elemento positivo: «(...) de la limitación temporal u ocasional de los períodos de ocupación, verificados de manera más o menos discontinua y con una mayor o menor frecuencia, pero siempre interrumpidos por la preferencia otorgada al hogar habitual, único que cubre la necesidad permanente de ocupación, frente a las motivaciones de mera conveniencia, comodidad o capricho determinantes del arriendo».
Para concluir, los arrendamientos de temporada «(...) no satisfacen la necesidad permanente que el arrendatario tiene de ocuparla para que le sirva de residencia habitual de la familia, sino para desarrollar de una manera accidental, en épocas determinadas, actividades distintas de aquellas que vienen pautadas por los cotidianos hábitos de vida, responsabilidades y exigencias laborales, siendo indiferente la mayor o menor frecuencia de su utilización, así como la duración del arriendo, ya que el requisito de temporalidad de la ocupación guarda relación, no con el plazo de vigencia cronológico, sino con la finalidad a la que va encaminado el arrendamiento determinante de su ocupación» (
Régimen aplicable (apartado tercero del artículo 4 de la LAU )
En lo que se refiere al régimen aplicable al contrato de arrendamiento para uso distinto del de vivienda habrá de estarse a lo previsto en el artículo 4.3 de la
Lo anterior se entiende sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo 4.1 de la
CUESTIÓN
¿Qué precepto de la
Para responder a esta cuestión resulta especialmente interesante la
«A diferencia de lo dispuesto para los arrendamientos de vivienda, la
- Artículo 1543 del
- Artículo 1581 del
- Artículo 1566 del
- Artículo 1569.1ª del
En consecuencia, y respondiendo a las alegaciones que contiene el recurso interpuesto sobre la menor duración del contrato que se ha declarado 'resuelto' en la sentencia con relación a los dos que le precedieron, debe afirmarse que en este tipo de contratos de arrendamiento de inmuebles, a diferencia de los de vivienda, la duración es la libremente pactada por las partes, cualquiera que ésta sea.
Y tampoco reviste mayor incidencia sobre la cuestión el destino al que se dedique el inmueble objeto del contrato, (...)».
A TENER EN CUENTA. Resultan especialmente interesantes en esta materia, ambas con referencia a la cláusula rebus sic stantibus, la
Enajenación de la finca arrendada (artículo 29 de la LAU )
Señala en este punto el artículo 29 de la
En relación con lo anterior establece el artículo 34 de la
«El tercero que de buena fe adquiera a título oneroso algún derecho de persona que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo, será mantenido en su adquisición, una vez que haya inscrito su derecho, aunque después se anule o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en el mismo Registro.
La buena fe del tercero se presume siempre mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del Registro.
Los adquirentes a título gratuito no gozarán de más protección registral que la que tuviere su causante o transferente».
En relación con lo anterior, la
CUESTIÓN
¿Quién tendrá la legitimación activa para reclamar las rentas devengadas?
La Audiencia Provincial de A Coruña señala en su sentencia n.º 368/2009, de 18 de septiembre, ECLI:ES:APC:2009:2638, que «(...) Para la eficacia de la transmisión de la finca en favor de la actora y la consiguiente subrogación en la posición de arrendadora no se precisa de la forma de escritura pública porque el contrato de compraventa se perfecciona por el mero consentimiento ( artículos 1.258 y 1.278 del
De ahí que, en las resoluciones dictadas por las distintas Audiencias Provinciales en casos de transmisión de inmuebles arrendados, se considera que el anterior propietario carece de legitimación activa para la reclamación de rentas devengadas con anterioridad. Al respecto se razona en la sentencia de la Audiencia Provincial de Valladolid (Sección 1ª) de 16 de julio de 2004 que "naturalmente resulta que entre esos derechos se encuentra el de percibir las rentas correspondientes al local adquirido, tanto las ya devengadas y no satisfechas, como las que se devenguen en el futuro, pues nada especifica el precepto al respecto, salvo que en relación con esta cuestión, que viene igualmente determinada por el mandato del artículo 1.212 del
Conservación, mejora y obras del arrendatario (artículo 30 de la LAU )
En este punto, el artículo 30 de la
- Conservación de la vivienda (artículo 21 de la
LAU ). - Obras de mejora (artículo 22 de la
LAU ). - Obras del arrendatario (artículo 23 de la
LAU ). - Habitabilidad de la vivienda (artículo 26 de la
LAU ). - Elevación de renta por mejoras desde el comienzo del arrendamiento (artículo 19 de la
LAU ).
Asimismo, el artículo 31 de la
Cesión del contrato y subarriendo (artículo 32 de la LAU )
El arrendatario podrá subarrendar la finca o ceder el contrato de arrendamiento sin necesidad de contar con el consentimiento del arrendador cuando en la finca arrendada se ejerza una actividad empresarial o profesional.
Ahora bien, el arrendador tiene derecho a una elevación de la renta en vigor:
- Un 10% en el caso de producirse un subarriendo parcial.
- Un 20% en el caso de cesión del contrato o el subarriendo total de la finca arrendada.
No obstante, a nivel jurisprudencial se han fijado las diferencias entre la figura del subarriendo y la de cesión del contrato. En este sentido, respecto del subarriendo, la sentencia de la AP de Zaragoza n.º 478/2018, de 21 de noviembre, ECLI:ES:APZ:2018:2673, citando al Tribunal Supremo —STS n.º 542/1997, de 18 de junio, ECLI:ES:TS:1997:4328— señala:
«(...) según el concepto general de subcontrato, el subarrendatario no es sino un arrendatario respecto a su arrendador, el cual es subarrendador porque a su vez, es arrendatario de otro, el propietario-arrendador. La
En cuanto al régimen jurídico aplicable al subarriendo, debe tenerse en cuenta que en este caso, a diferencia de la cesión, estamos ante un nuevo contrato de arrendamiento que pactan el arrendatario (subarrendador) y otra persona (subarrendatario), mediante el cual se permite a ésta usar total o parcialmente la finca a cambio de un precio. El subarrendatario se obliga, pues, con el arrendatario-subarrendador, de modo que surge una nueva relación, además de la que ya existía entre arrendador y arrendatario, que no desaparece y de la cual depende el subarriendo. Esta dependencia del subarriendo respecto al contrato principal llega hasta el punto que la extinción de éste conlleva inevitablemente la del subarriendo.
Sin embargo, la dependencia del subarriendo respecto al contrato de arrendamiento primitivo tiene mucho más interés durante la vida de ambos, ya que el contrato principal condiciona el objeto y el régimen jurídico del subarriendo, lo cual va a afectar a las relaciones entre subarrendador y subarrendatario y, también, a las relaciones entre arrendador y subarrendatario (...)».
En cuanto a la cesión del local, la
«El traspaso consiste en la cesión del local hecha por el arrendatario a un tercero, a cambio de un precio, reconociendo en tales supuestos el art. 32-2 de la LAU al arrendador el derecho a la elevación de la renta en un 10% de la renta en vigor. Se trata, en esencia, de una transmisión de los derechos arrendaticios, manteniendo la misma relación arrendaticia establecida entre las primitivas partes contratantes puesto que dicha relación únicamente sufre una novación subjetiva, en virtud de la cual un tercero ingresa en la posición del arrendatario, desapareciendo éste de la relación jurídica y siendo sustituido en todos sus derechos y obligaciones por la persona a cuyo favor se ha realizado el traspaso (...)».
A TENER EN CUENTA. El cambio producido en la persona del arrendatario por consecuencia de la fusión, transformación o escisión de la sociedad arrendataria no se reputará cesión, sin embargo, el arrendador tendrá derecho a dicha elevación de la renta (artículo 32.3 de la
CUESTIONES
1. ¿Es necesario notificar la cesión o el subarriendo?
Según el apartado cuarto del artículo 32 de la
En este sentido, la
2. ¿Es aplicable el precepto de referencia a los casos de arrendamiento de negocio?
A título ilustrativo podemos mencionar la
«(...) habrá que poner de manifiesto en primer lugar, y a la vista de que el apelante mantiene que debe de ser de aplicación el art. 32 de la
Es decir, el arriendo se reputará de industria, cuando el arrendatario recibiera, además del local, el negocio o industria en él establecido, o, en palabras del Tribunal Supremo ( STS de 8-11-82 , 4-5-83 , 31-1-86 ...) el arrendamiento lo es de industria cuando la finalidad del contrato comprende, además del local, la entrega de una universalidad de elementos materiales y aptos para el ejercicio en el mismo de una determinada actividad industrial con la consiguiente preexistencia y continuidad de actividad económica, señalando como tal ( STS de 12-5-86 ), cuando lo cedido sea un conjunto de elementos debidamente organizados y aptos para la realización de una finalidad productiva (maquinaria, menaje, mobiliario, etc,) esenciales para los fines del contrato, en cuanto constituyen partes integrantes de esa unidad patrimonial.
Habría que decir igualmente que en relación al régimen jurídico y la normativa aplicable a los arrendamientos de industria, la doctrina del Tribunal Supremo asienta que nos encontramos ante un arrendamiento excluido de lo regulado por la
La distinción entre los arrendamientos de industria y de locales de negocio exige actualmente determinar caso por caso si los elementos que se entregan con el inmueble o la base física del negocio eran o no suficientes para que el arrendatario desenvolviese su actividad mercantil. (...)
Pues bien, no cabe duda de que lo que en su día se subarrendó era una cafetería con todos los elementos necesarios para su funcionamiento, por lo que en ningún caso sería de aplicación el art. 32 de la LAU».
3. ¿Es necesario el consentimiento del arrendador?
Tal y como dispone la
Muerte del arrendatario (artículo 33 de la LAU )
Al caso de fallecimiento del arrendatario se refiere el artículo 33 de la
«En caso de fallecimiento del arrendatario, cuando en el local se ejerza una actividad empresarial o profesional, el heredero o legatario que continúe el ejercicio de la actividad podrá subrogarse en los derechos y obligaciones del arrendatario hasta la extinción del contrato.
La subrogación deberá notificarse por escrito al arrendador dentro de los dos meses siguientes a la fecha del fallecimiento del arrendatario».
En resumen, el citado artículo dispone que para que se produzca la subrogación en los derechos y obligaciones del arrendatario finado deben darse las circunstancias siguientes:
a) Continuidad en el ejercicio de la actividad empresarial o profesional
Señala la
«(...) Dispone el art. 33 LAU que la muerte del arrendatario es causa de extinción del contrato, si bien permite la subrogación 'cuando en el local se ejerza una actividad empresarial o profesional, el heredero o legatario que continúe el ejercicio de la actividad podrá subrogarse en los derechos y obligaciones del arrendatario hasta la extinción del contrato'. Ninguno de estos dos requisitos se ha cumplido, pues no consta que el recurrente —heredero de la arrendataria— continúe el ejercicio de la actividad empresarial. Y tampoco se ha producido la notificación por escrito que permitiría al heredero continuar el arriendo. En consecuencia, el contrato se extinguió con el fallecimiento de la arrendataria (...)».
En el mismo sentido la sentencia de la AP de Jaén n.º 188/2013, de 10 de diciembre, ECLI:ES:APJ:2013:1485, establece:
«El art. 33 de la
b) Notificación escrita al arrendador
La
«Invoca también el recurso el incumplimiento de la notificación 'por escrito' exigida por el art. 33, al igual que el art. 16
Asimismo, la
«Lo primero a destacar es que, aún en caso de fallecimiento, por los problemas que suscita el requisito de la notificación de la subrogación al arrendador dentro de los dos meses siguientes a la fecha del fallecimiento del arrendatario, por ser muchas las veces de imposible cumplimiento, al no poderse determinar en tan corto plazo quién es el heredero, no constando en la norma qué consecuencias tiene la falta de notificación, se ha llegado incluso a sostener que no es posible hacer una interpretación extensiva y mucho menos analógica de la misma, y convertir la notificación en requisito constitutivo de la transmisión "mortis causa", cuya falta de lugar a la resolución del contrato».
CUESTIÓN
En caso de fallecimiento del arrendatario, ¿sería posible una subrogación tácita?
Conforme a lo dispuesto por la sentencia de la Audiencia Provincial de Tenerife n.º 25/2018, de 24 de enero, ECLI:ES:APTF:2018:877, «(...) contrariamente a lo que considera la sentencia recurrida entendemos que se ha producido una subrogación tácita de la demandada en los contratos de arrendamiento suscritos por su fallecida madre, fundamentalmente, por el hecho de haber continuado en la posesión del local durante ocho meses tras el fallecimiento de ésta y por haber seguido pagando durante ese tiempo la renta convenida, todo ello con la aquiescencia del arrendador, lo que colma los dos elementos esenciales del contrato de arrendamiento (posesión del arrendatario y pago de la renta al arrendador), y ello con independencia de que la intención de la demandada fuera seguir explotando los negocios, traspasarlos o devolverlos al arrendador, lo que carece de importancia a los efecto de que aquí se trata, siendo lo trascendente que fue ella la que interactuó con el arrendador».
Indemnización al arrendatario (artículo 34 de la LAU )
Conforme al artículo 34, párrafo primero, de la
- Durante los últimos cinco años se haya venido ejerciendo en la referida finca una actividad comercial de venta al público.
- El arrendatario haya manifestado con cuatro meses de antelación a la expiración del plazo su voluntad de renovar el contrato por:
- Un mínimo de cinco años más, y por
- una renta de mercado.
CUESTIÓN
¿Qué se considerará renta de mercado?
A efectos del artículo 34 de la
- Acuerden las partes.
- En defecto de pacto, la que determine el árbitro designado por las partes.
Como ejemplo de lo anterior, con ocasión de un juicio verbal de desahucio por expiración del plazo contractual, la
«(...) es también un hecho que la arrendataria en su comunicación de fecha 26/09/2012 ya manifiesta a su arrendadora su voluntad de proceder en los términos del Art. 34 LAU , esto es de prorrogar el contrato por otros cinco años pagando por el mismo una renta de mercado, manifestación que desde luego se hace en los cuatro meses previos a la expiración de la prórroga anual del contrato siendo que en el local se venía ejerciendo desde hacía más de cinco años, véase el contrato celebrado por la arrendadora con el padre de la actual arrendataria en el año 2001 (folio 49) una actividad comercial de venta al público lo que desde luego le daba derecho, en caso de no continuar la relación arrendaticia, a percibir la correspondiente indemnización».
Por otro lado, de acuerdo con lo dispuesto en el párrafo segundo del artículo 34 de la
- El arrendatario inicia en el mismo municipio, dentro de los seis meses siguientes a la expiración del arrendamiento, el ejercicio de la misma actividad a la que viniera estando dedicada: la indemnización comprenderá los gastos del traslado y los perjuicios derivados de la pérdida de clientela ocurrida con respecto a la que tuviera en el local anterior, calculada con respecto a la habida durante los seis primeros meses de la nueva actividad.
- El arrendatario inicia dentro de los seis meses siguientes a la extinción del arrendamiento una actividad diferente o no iniciara actividad alguna, y el arrendador o un tercero desarrollan en la finca dentro del mismo plazo la misma actividad o una afín a la desarrollada por el arrendatario: la indemnización será de una mensualidad por año de duración del contrato, con un máximo de dieciocho mensualidades.
CUESTIÓN
¿Qué se entiende por actividad afín?
Conforme al artículo 34 de la
A TENER EN CUENTA. Si no existe acuerdo entre las partes sobre la cuantía de la indemnización, esta será fijada por el árbitro designado por aquellas.
La
Resolución de pleno derecho (artículo 35 de la LAU )
En cuanto a la resolución de los contratos de arrendamiento para usos distintos del de vivienda el artículo 35 de la
- La falta de pago de la renta o, en su caso, de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda al arrendatario.
- La falta de pago del importe de la fianza o de su actualización.
- La realización de daños causados dolosamente en la finca o de obras no consentidas por el arrendador cuando el consentimiento de este sea necesario.
- Cuando en la vivienda tengan lugar actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
Por otro lado, prevé la resolución de pleno derecho del contrato, también, en el caso de cesión o subarriendo del local incumpliendo lo previsto en el artículo 32 de la