Contenido del derecho de propiedad del suelo: deberes y cargas.

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    El TS desestima el recurso de casación de la parte actora. La Sala señala que el demandado tenía título de dominio sobre la ermita, lo que incluye el suelo, por lo que no cabía siquiera plantear el tema de la accesión. Ha desestimado la demanda , lo que comprende el rechazo total de la acción reivindicatoria sobre la ermita y el suelo, que impide pensar en una infracción del derecho de tutela judicial efectiva y del principio de la congruencia.

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  • Deberes y cargas de la propiedad del suelo en situación de urbanizado

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  • Estado: Redacción actual VIGENTE
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  • Fecha última revisión: 02/03/2017

El derecho de propiedad del suelo determina no sólo una serie de facultades derivadas del mismo, sino también determinadas cargas y deberes. Las cargas y deberes "generales" que contempla el artículo Art. 15 del RDLeg. 7/2015 de 30 de Oct (TR. de la ley de suelo y rehabilitación urbana), predicables del derecho de propiedad de los terrenos, instalaciones, construcciones y edificaciones, cualquiera que sea la situación en que se encuentren, y materializados fundamentalmente en el deber legal de conservación, se ven completados con las disposiciones específicas de los artículos Art. 16 a Art. 17 del RDLeg. 7/2015 de 30 de Oct (TR. de la ley de suelo y rehabilitación urbana) para el suelo en situación rural o vacante de edificación y para el suelo en situación de urbanizado.

Correlato, en cierto modo, de las facultades que otorga, el derecho de propiedad del suelo implica, por disposición de la ley, la observancia de una serie de deberes y cargas. A este respecto, el  apdo. 1 del artículo Art. 15 del RDLeg. 7/2015 de 30 de Oct (TR. de la ley de suelo y rehabilitación urbana) señala que el derecho de propiedad de los terrenos, las instalaciones, construcciones y edificaciones comprende con carácter general, cualquiera que sea la situación en que se encuentren, los deberes siguientes:

  • Dedicarlos a usos que sean compatibles con la ordenación territorial y urbanística.
  • Conservarlos en las condiciones legales de seguridad, salubridad, accesibilidad universal, ornato y las demás que exijan las leyes para servir de soporte a dichos usos.
  • Realizar las obras adicionales que la Administración ordene por motivos turísticos o culturales, o para la mejora de la calidad y sostenibilidad del medio urbano, hasta donde alcance el deber legal de conservación. En éste último caso, las obras podrán consistir en la adecuación a todas o alguna de las exigencias básicas establecidas en el Código Técnico de la Edificación, debiendo fijar la Administración de manera motivada el nivel de calidad que deba ser alcanzado para cada una de ellas.

A la vista de lo anterior, una de las cuestiones más relevantes es la de saber hasta dónde pueden llegar las obras ejecutables a costa de los propietarios cuando infrinjan el deber legal de conservación establecido, y, antes de ello, el mecanismo a seguir por la Administración a la hora de exigir el cumplimiento del referido deber legal por parte del obligado. Los apartados 2, 3 y 4 del artículo Art. 15 del RDLeg. 7/2015 de 30 de Oct (TR. de la ley de suelo y rehabilitación urbana), sin apartarse en lo esencial de la legislación precedente, resuelven el "problema" anterior del siguiente modo:

  • El deber legal de conservación constituye el límite de las obras que deban ejecutarse a costa de los propietarios. Cuando se supere dicho límite, correrán a cargo de los fondos de la Administración que ordene las obras que lo rebasen para obtener mejoras de interés general.
  • El límite de las obras que deban ejecutarse a costa de los propietarios en cumplimiento del deber legal de conservación de las edificaciones se establece en la mitad del valor actual de construcción de un inmueble de nueva planta, equivalente al original, en relación con las características constructivas y la superficie útil, realizado con las condiciones necesarias para que su ocupación sea autorizable o, en su caso, quede en condiciones de ser legalmente destinado al uso que le sea propio.
  • La Administración competente podrá imponer, en cualquier momento, la realización de obras para el cumplimiento del deber legal de conservación, de conformidad con lo dispuesto en la legislación estatal y autonómica aplicables. El acto firme de aprobación de la orden administrativa de ejecución que corresponda, determinará la afección real directa e inmediata, por determinación legal, del inmueble, al cumplimiento de la obligación del deber de conservación. Dicha afección real se hará constar, mediante nota marginal, en el Registro de la Propiedad, con referencia expresa a su carácter de garantía real y con el mismo régimen de preferencia y prioridad establecido para la afección real, al pago de cargas de urbanización en las actuaciones de transformación urbanística.
  • Conforme a lo dispuesto en la normativa aplicable, en los casos de inejecución injustificada de las obras ordenadas, dentro del plazo conferido al efecto, se procederá a su realización subsidiaria por la Administración Pública competente, sustituyendo ésta al titular o titulares del inmueble o inmuebles y asumiendo la facultad de edificar o de rehabilitarlos con cargo a aquéllos, o a la aplicación de cualesquiera otras fórmulas de reacción administrativa a elección de ésta. En tales supuestos, el límite máximo del deber de conservación podrá elevarse, si así lo dispone la legislación autonómica, hasta el 75% del coste de reposición de la construcción o el edificio correspondiente. Cuando el propietario incumpla lo acordado por la Administración, una vez dictada resolución declaratoria del incumplimiento y acordada la aplicación del régimen correspondiente, la Administración actuante remitirá al Registro de la Propiedad certificación del acto o actos correspondientes para su constancia por nota al margen de la última inscripción de dominio.

(Sobre este último particular, sirva, a título de ejemplo, y entre otras, la  TS, Sala de lo Contencioso, de 21/12/2011, Rec. 211/2008).

 Por lo demás, la regulación "general" se completa con previsiones específicas según el tipo de suelo de que se trate. Así:

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Derecho de propiedad
Dueño
Ordenación del territorio
Registro de la Propiedad
Valor actual
Actos firmes
Realización de obras
Nota marginal
Transformación urbanística
Inscripción de dominio