Contenido del derecho de propiedad del suelo en situación de urbanizado: deberes y cargas

De lo dispuesto en los apdos. 3 y 4 del  Art. 21 ,Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre se puede extraer, sintéticamente, que el suelo en situación de urbanizado es aquel que, estando legalmente integrado en una malla urbana (sobre los requisitos de integración en esta última, la TS, Sala de lo Contencioso, de 27/10/2011, Rec. 2154/2008 ofrece un amplio resumen de la doctrina jurisprudencial en la materia) cumpla alguna de las siguientes condiciones:

• que haya sido urbanizado en ejecución del correspondiente instrumento de ordenación.
• que tenga instaladas y operativas las infraestructuras y los servicios necesarios, mediante su conexión en red o pueda llegar a contar con ellos sin más obras que las de conexión con las preexistentes.
• que esté ocupado por la edificación en el porcentaje de los espacios aptos para ella que determine la legislación.
• que se encuentre incluido en los núcleos rurales tradicionales. 

Pues bien, de los deberes y cargas derivados del derecho de propiedad del suelo que se encuentre en la situación anteriormente descrita, se ocupa el Art. 17 ,Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre y lo hace en los siguientes términos:

• En el suelo en situación de urbanizado, el deber de uso supone los deberes de completar la urbanización de los terrenos con los requisitos y condiciones establecidos para su edificación y el deber de edificar en los plazos establecidos en la normativa aplicable, cuando así se prevea por la ordenación urbanística y en las condiciones por ella establecidas.
• Cuando la Administración imponga la realización de actuaciones sobre el medio urbano, el propietario tendrá el deber de participar en su ejecución en el régimen de distribución de beneficios y cargas que corresponda, en los términos establecidos en la letra c) del apdo.1 del Art. 14 ,Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre.
• En particular, cuando se trate de edificaciones, el deber legal de conservación comprende, además de los deberes de carácter general exigibles de conformidad con lo dispuesto en el Art. 15 ,Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre  , la realización de los trabajos y las obras necesarios para:
  • Satisfacer, con carácter general, los requisitos básicos de la edificación establecidos en el apdo. 1 del Art. 3 ,Ley 38/1999, de 5 de noviembre.
  • Adaptar y actualizar sus instalaciones a las normas legales que, para la edificación existente, les sean explícitamente exigibles en cada momento.
• El deber legal de conservación, que constituirá el límite de las obras que deban ejecutarse a costa de los propietarios cuando la Administración las ordene por motivos turísticos o culturales, o para la mejora de la calidad o sostenibilidad del medio urbano, se establece en la mitad del valor actual de construcción de un inmueble de nueva planta, equivalente al original, en relación con las características constructivas y la superficie útil, realizado con las condiciones necesarias para que su ocupación sea autorizable o, en su caso, quede en condiciones de ser legalmente destinado al uso que le sea propio. Cuando se supere dicho límite, las obras que lo rebasen para obtener mejoras de interés general correrán a cargo de los fondos de la Administración que haya impuesto su realización.
• La realización de las actuaciones sobre el medio urbano corresponde, además de a aquellos sujetos a los que la legislación de ordenación territorial y urbanística atribuya dicha obligación, a los siguientes:
  • Los propietarios y los titulares de derechos de uso otorgados por ellos, en la proporción acordada en el correspondiente contrato o negocio jurídico que legitime la ocupación. En ausencia de éste, o cuando el contrato no contenga cláusula alguna relativa a la citada proporción, corresponderá a éstos o a aquéllos, en función de si las obras tienen o no el carácter de reparaciones menores motivadas por el uso diario de la vivienda, sus instalaciones y servicios. La determinación se realizará de acuerdo con la normativa reguladora de la relación contractual y, en su caso, con las proporciones que figuren en el Registro de la Propiedad, relativas al bien y a sus elementos anexos de uso privativo.
  • Las comunidades de propietarios y, en su caso, las agrupaciones de comunidades de propietarios, así como las cooperativas de viviendas, con respecto a los elementos comunes de la construcción, el edificio o complejo inmobiliario en régimen de propiedad horizontal y de los condominios, sin perjuicio del deber de los propietarios de las fincas o elementos separados de uso privativo de contribuir, en los términos de los estatutos de la comunidad o agrupación de comunidades o de la cooperativa, a los gastos en que incurran estas últimas.
  • Las Administraciones Públicas, cuando afecten a elementos propios de la urbanización y no exista el deber legal para los propietarios de asumir su coste, o cuando éstas financien parte de la operación con fondos públicos, en los supuestos de ejecución subsidiaria, a costa de los obligados.