Definición del contrato de promesa de compraventa

¿Qué se entiende por contrato de promesa de compraventa?

Como ya se ha analizado, la promesa o precontrato de compraventa de inmueble es un contrato preliminar o preparatorio, regulado en el artículo 1451 del Código Civil, que establece:

«La promesa de vender o comprar, habiendo conformidad en la cosa y en el precio, dará derecho a los contratantes para reclamar recíprocamente el cumplimiento del contrato.

Siempre que no pueda cumplirse la promesa de compra y venta, regirá para vendedor y comprador, según los casos, lo dispuesto acerca de las obligaciones y contratos en el presente libro».

Como notas características de la promesa de compraventa cabe señalar (sentencia del Tribunal Supremo n.º 543/2008, de 17 de junio, ECLI:ES:TS:2008:3817):

• Supone el compromiso de obligarse a celebrar el contrato definitivo de compraventa debido a la imposibilidad o falta de voluntad de las partes de celebrarlo en ese momento. Así pues, asumen el compromiso de concluirlo en el futuro.
• La promesa de compraventa ha de fijar los elementos del contrato proyectado, como se infiere del citado artículo 1451 del CC cuando señala que habrá conformidad en la cosa y en el precio.
• Se aplaza la perfección del contrato de compraventa adquiriendo la obligación de establecer el contrato definitivo en virtud de la relación jurídica obligacional nacida del precontrato.
• Lo anterior faculta a cada parte a reclamar el cumplimiento a la otra.

Se trata, por tanto, de un auténtico contrato cuyo objeto es celebrar otro en un futuro, del cual contiene las bases.

Asimismo, no se pueden obviar las dudas doctrinales que plantean la promesa de contrato y el precontrato, la confusión de realidades que se engloban en ambos conceptos en la jurisprudencia y el esfuerzo de ambos, doctrina y jurisprudencia, por intentar describir y delimitar la figura, siendo el problema fundamental la dificultad para poder diferenciar la promesa de venta y la compraventa definitiva.

La promesa de venta no es título apto para la transmisión de la vivienda, a diferencia del contrato de compraventa. Además, no produce la transmisión de riesgos al futuro comprador. Por otro lado, la exigibilidad de la prestación derivada de la promesa tiene como plazo de duración el que acuerden las partes o el que establezcan los tribunales, en su caso, y el contrato de compraventa tiene como plazo de cumplimiento el de prescripción de las acciones personales, es decir, 5 años (art. 1964 CC).

¿Cuáles son los requisitos de la promesa de compraventa?

Para la eficacia de la promesa de compraventa se pueden referir los siguientes requisitos:

• Debe formalizarse por escrito, si bien no tiene requisitos concretos de forma quedando al arbitrio de las partes.
• Ser válida y legal.
• Debe recoger todos los elementos y condiciones del contrato de compraventa proyectado, so pena de ser considerado un pacto preliminar. Es recomendable que consten datos como el precio del inmueble y la forma de pago, el plazo de celebración del contrato de compraventa y entrega de la propiedad e indicar que la compraventa se firmará cuando esté aprobado el crédito al comprador, multas o sanciones por incumplimiento de la promesa de compraventa, una póliza de seguro que garantice el dinero que entrega el comprador en ese acto o el nombre de un árbitro para dirimir los posibles problemas.
• Las partes firmantes deben mostrar su conformidad.

Efectos de la promesa de comprar o vender

Permite a las partes exigir el cumplimiento del contrato, si bien hemos de diferenciar dos supuestos:

• Cuando la promesa de compraventa no recoge los elementos y circunstancias del futuro contrato, su incumplimiento solo origina una la indemnización de los daños y perjuicios.
• Cuando la promesa determina perfectamente los elementos y circunstancias del contrato posterior y contiene conformidad en la cosa y en el precio, cabe exigir su cumplimiento. 

En todo caso, quien está facultado para reclamar el cumplimiento de la parte contraria es la parte cumplidora.

Los dos supuestos anteriores se han venido contemplando en la jurisprudencia. En este sentido y a título de ejemplo cabe destacar la sentencia de la AP de Valencia n.º 127/2022, de 28 de marzo, ECLI:ES:APV:2022:1043, la cual, citando la sentencia del Tribunal Supremo n.º 521/2002, de 3 de junio, ECLI:ES:TS:2002:3986, partiendo del artículo 1451 del CC reconoce el derecho a reclamar recíprocamente el cumplimiento del contrato, además, reitera que la esencia de la promesa de compra y venta radica en diferir para un momento posterior la perfección y entrada en vigor del contrato proyectado, quedando mientras tanto solamente ligadas las partes por el peculiar vínculo que produce el precontrato.

En esta línea, considera incuestionable la posibilidad de que la promesa de compraventa se presente en distintas formas, como ya se ha visto, así:

«(...) unas veces las propias partes contratantes han dejado para el futuro la propia obligación de celebrar el contrato definitivo, sino también la total y completa determinación de los elementos y circunstancias del referido contrato en cuyo caso el incumplimiento no puede conducir más que a la exigencia —por el contratante dispuesto a cumplir su compromiso— de la indemnización por los daños y perjuicios que dicho incumplimiento le haya podido acarrear, mientras que en otros supuestos, las mismas partes, demuestran su decidida voluntad —en todos los pormenores y detalles— de celebrar un auténtico contrato de compraventa, que de momento no pueden actuar por impedirlo la concurrencia de determinados obstáculos como falta de autorizaciones o liberación de gravámenes, o simplemente porque en dicho instante no les conviene la celebración en firme y desean esperar cierto plazo, poniendo de manifiesto su voluntad de presente, sino exacta y total para cuando cesen aquellos obstáculos o venza el término establecido, momento a partir del cual es incuestionable que si uno incumple lo prometido el otro estará facultado a exigir el cumplimiento no de la promesa en sí, sino también del contrato definitivo al que aquella voluntad se determinó y para cuya realidad actual no existe ya obstáculo anterior (...)».