Los derechos reales

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  • Estado: Redacción actual VIGENTE
  • Orden: Civil
  • Fecha última revisión: 05/10/2016

El derecho real, es un derecho de contenido patrimonial que ejerce una persona (sujeto activo) sobre una cosa determinada, del que la colectividad (sujeto pasivo) debe de evitar hacer cualquier tipo de uso, goce o disfrute. Según la Real Academia de la Lengua Española (RAE), se trata de un derecho que recae sobre una cosa y es eficaz frente a todos.

La regulación de los derechos reales se encuentra recogida fundamentalmen, en el Libro II del Código Civil, rubricado como "De los bienes, de la propiedad y de sus modificaciones. Asimismo, determinadas figuras se contemplan de forma particular en el Libro IV del Código Civil, como es el caso de la prenda, la hipoteca y la anticresis. 

El derecho real, es un derecho de contenido patrimonial que ejerce una persona (sujeto activo) sobre una cosa determinada del que la colectividad (sujeto pasivo) debe de evitar hacer cualquier tipo de uso, goce o disfrute. Según la Real Academia de la Lengua Española (RAE), se trata de un derecho que recae sobre una cosa y es eficaz frente a todos.

La regulación de los derechos reales se encuentra recogida, fundamentalmente, en el Libro II del Código Civil, rubricado como "De los bienes, de la propiedad y de sus modificaciones." Asimismo, determinadas figuras se encuentra recogidas de forma particular en el Libro IV del Código Civil, como es el caso de la prenda, la hipoteca y la anticresis. 

Desde un punto de vista sistemático, en el epígrafe "Derechos reales", se abordan los siguientes aspectos:

  • Distinción entre los derechos reales y derechos de crédito: Los derechos reales se pueden definir como la relación jurídica que existe entre una persona y una cosa. Los derechos de crédito, por su parte, son derechos patrimoniales que sólo existen en las relaciones de ciertas personas entre sí.
  • Contenido de los derechos reales. En este sentido, los mismos están constituidos por las facultades relacionadas con la titularidad del derecho real, se alude a las prohibiciones de disponer del titular del derecho subjetivo y conviene tener en cuenta el tratamiento que se efectúa en caso de violaciones producidas en el derecho real.
  • Clases de derechos reales: La clasificación que se efectúa de los mismos diferencia entre derechos reales de protección provisional, derechos reales de protección definitiva, derechos reales de goce, derechos de garantía y derechos de adquisición preferente.
  • Nacimiento y adquisición de los derechos reales: La adquisición de los derechos reales puede realizarse mediante hechos jurídicos, en los que no existe una declaración de voluntad por parte del adquiriente o mediante actos jurídicos, que son actos voluntarios por parte de la persona que adquiere el derecho real.
  • Extinción y pérdida. Se produce la pérdida de los derechos reales por parte de una persona, cuando deja de ser titular de los mismos ya sea de manera voluntaria o involuntaria.
  • La posesión, se puede definir como el señorío de hecho sobre la cosa, es decir, el poder de hecho que el poseedor ejerce sobre ella.
  • La propiedad, constituye el derecho por excelencia sobre el bien, y goza en nuestro ordenamiento de la categoría de derecho fundamental con la consecuencia directa de ser únicamente posible su desarrollo a través de una norma de rango de ley, al menos, en lo que a su contenido esencial se refiere.
  • El usufructo, da derecho a disfrutar los bienes ajenos con la obligación de conservar su forma y sustancia, a no ser que el título de su constitución o la ley autoricen otra cosa.
  • El uso y la habitación. El derecho de uso, es un derecho real que permite a su titular utilizar una cosa que pertenece a otra persona para satisfacer sus necesidades y las de su familia. Por otro lado, el derecho de  habitación, es un derecho real que permite a su titular ocupar las habitaciones suficientes de un inmueble que pertenece a otra persona para satisfacer sus necesidades y las de su familia .
  • La servidumbre. Se define como el gravamen impuesto sobre un inmueble en beneficio de otro perteneciente a distinto dueño.
  • El censo (derecho real inmobiliario), se constituye cuando se sujetan algunos bienes inmuebles al pago de un canon o rédito anual en retribución de un capital que se recibe en dinero, o del dominio pleno o menos pleno que se transmite de los mismos bienes
  • La superficie, es el derecho real que consiste en tener en suelo ajeno una edificación o plantación en propiedad, de forma separada a la propiedad del suelo, habiendo dos propietarios: el propietario del suelo y el propietario de la denominada propiedad superficiaria (edificación o plantación).
  • Derecho de vuelo y subedificación, son un derecho real de copropiedad sobre elevaciones o sobre subedificaciones. Son de carácter formal, ya que se requiere para su constitución, su formalización a través de escritura pública.
  • Derecho de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles. En cuanto a la regulación del derecho de aprovechamiento por turnos de bienes inmuebles (DAT), habrá de estarse, fundamentalmente, a lo dispuesto en la Ley 4/2012, de 6 de julio, de contratos de aprovechamiento por turno de bienes de uso turístico, de adquisición de productos vacacionales de larga duración, de reventa y de intercambio y normas tributarias. 
  • Derechos de tanteo y de retracto, son derechos reales de adquisición preferente que otorgan la facultad de adquirir una cosa con preferencia a los demás.
  • Derecho de opción. Puede definirse como la facultad por parte de una de las partes intervinientes de decidir acerca de la celebración o no de un contrato de compraventa sobre un bien determinado. Asimismo, esta facultad deberá ejercitarse en un plazo determinado con unas condiciones previamente detalladas y, en ocasiones, podrá ir acompañado de la satisfacción por parte del optante, de una prima.
  • Hipoteca inmobiliaria. Se trata de aquella modalidad de hipoteca sujeta directa e inmediatamente a los bienes sobre los que se impone, cualquiera que sea su poseedor, con la finalidad de dar cumplimiento a la obligación para cuya seguridad fue constituida.
  • La prenda. Por contrato de prenda ha de entenderse aquel que da derecho al acreedor para retener la cosa en su poder o en el de la tercera persona a quien hubiese sido entregada, hasta que se le pague el crédito.
  • La anticresis. Mediante la misma, el acreedor adquiere el derecho de percibir los frutos de un inmueble de su deudor con la obligación de aplicarlos al pago de los intereses, si se debieren, y después al del capital de su crédito.
  • Garantías reales mobiliarias. Mediante las misma, se gravan bienes muebles con el fin de garantizar o proteger el cumplimiento de una obligación de la que trae causa esta medida.
  • Derechos reales en territorios con derecho civil especial o foral. Varios territorios con derecho civil propio, dedican parte de sus normas esenciales a la regulación de determinadas figuras contenidas dentro de la materia de derechos reales. Es el caso de Galicia, País Vasco, Comunidad Foral de Navarra, Aragón, Cataluña e Islas Baleares.

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Derechos reales
Anticresis
Hipoteca
Derecho real de prenda
Actividades de refuerzo y/o extraescolares
Prenda
Adquisición preferente
Poseedor
Relación jurídica
Derecho subjetivo
Declaración de voluntad
Aprovechamiento por turno de bienes
Derechos fundamentales
Bienes inmuebles
Acto jurídico
Pérdida de los derechos reales
Pleno dominio
Censo
Usufructo
Bienes ajenos
Servidumbre
Copropiedad
Derecho de vuelo o sobreedificación
Contrato de compraventa
Escritura pública
Condominio
Subedificación
Derecho de tanteo
Retracto
Contrato de prenda
Frutos
Bienes muebles
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