El retracto convencional es el derecho que tiene el vendedor de la cosa vendida de recuperarla reembolsando el precio obtenido de la venta, los gastos del contrato, los gastos necesarios y útiles hechos en la cosa vendida y cumplimiento del resto de condiciones que se hubiesen pactado.
El art. 1507 de Código Civil establece que: "tendrá lugar el retracto convencional cuando el vendedor se reserve el derecho de recuperar la cosa vendida, con obligación de cumplir lo expresado en el artículo 1518 y lo demás que se hubiese pactado". En el art. 1518 de Código Civil se consigna que: "el vendedor no podrá hacer uso del derecho de retracto sin reembolsar al comprador el precio de la venta, y además: 1º Los gastos del contrato y cualquier otro pago legítimo hecho para la venta. 2º Los gastos necesarios y útiles hechos en la cosa vendida".
El retracto convencional es un derecho real con eficacia erga omnes, según el art. 1510 de Código Civil : "El vendedor podrá ejercitar su acción contra todo poseedor que traiga su derecho del comprador, aunque en el segundo contrato no se haya hecho mención del retracto convencional; salvo lo dispuesto en la Ley Hipotecaria respecto de terceros". Se puede transmitir inter vivos y mortis causa y existe la posibilidad de inscribirlo en el Registro de Propiedad. Es un derecho que tiene su origen en la autonomía de la voluntad de las partes.
Los principales efectos del retracto convencional son los siguientes:
- Mientras el vendedor no ejercite el derecho de retracto que le corresponde, el comprador tendrá todas las facultades que le corresponden al vendedor sobre la cosa, según el art. 1511 de Código Civil .
- El art. 1509 de Código Civil establece que: "si el vendedor no cumple lo prescrito en el artículo 1518, el comprador adquirirá irrevocablemente el dominio de la cosa vendida".
- Si el retracto se ejercita en la forma debida, la persona que ejerce el derecho de retracto obtendrá la cosa vendida y el propietario actual tendrá que proporcionársela.
- El art. 1520 de Código Civil dispone que: "el vendedor que recobre la cosa vendida, la recibirá libre de toda carga o hipoteca impuesta por el comprador, pero estará obligado a pasar por los arriendos que éste haya hecho de buena fe, y según costumbre del lugar en que radique".
El Código Civil prevé en los artículos que van del art. 1514-1517 de Código Civil una serie de obligaciones de obligado cumplimiento en el supuesto de pluralidad de sujetos que vendan una finca con pacto de retroventa. En primer lugar, el art. 1514 de Código Civil se refiere a aquellos que conjuntamente vendan una finca indivisa con pacto de retroventa, que no podrán ejercitar su derecho más allá de su respectiva cuota. No obstante, el art. 1515 de Código Civil entrega al comprador la facultad de exigir a los comuneros o coherederos que se pongan de acuerdo, aunque de no ser así, nadie podrá obligar al comprador a aceptar un retracto de carácter parcial. Finalmente, el art. 1517 de Código Civil , establece las reglas que regirán en el supuesto de que el comprador falleciese y tuviese varios herederos. En este caso, la acción de retracto deberá ejercitarse contra cada una de las partes en que se divide la herencia, aunque la finca se encuentre dividida. Sin embargo, continúa diciendo el precepto que, si se hubiese procedido a la división de la herencia y la finca es adjudicada, en exclusiva, a uno sólo de ellos, la acción de retracto podrá dirigirse contra él por la totalidad de la finca.
El plazo de caducidad del derecho de retracto convencional aparece regulado en el art. 1508 de Código Civil : "el derecho de que trata el artículo anterior durará, a falta de pacto expreso, cuatro años contados desde la fecha del contrato. En caso de estipulación, el plazo no podrá exceder de diez años".
