La determinación del justiprecio

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De la determinación del justiprecio se ocupan los Art. 24-47 ,LEF, y sus concordantes reglamentarios, esto es, los Art. 25-47 ,Reglamento de la Ley de Expropiación Forzosa. Dichos preceptos regulan la adquisición por mutuo acuerdo, el procedimiento ordinario de determinación del justiprecio y los criterios básicos de valoración sobre los que éste se fundamenta, sin menoscabo de la remisión a la normativa específica (singularmente la de suelo y valoraciones) cuando se hace necesario. 

Los Art. 24-47 ,LEF y los Art. 25-47 ,Reglamento de la Ley de Expropiación Forzosa, unos y otros bajo el rótulo de "De la determinación del justo precio", se ocupan de regular los aspectos fundamentales de esta fase del procedimiento expropiatorio: determinación por mutuo acuerdo del justo precio, el expediente ordinario para la determinación del justo precio, el Jurado de Expropiación y, por último, la valoración.

Mutuo acuerdo

El Art. 24 ,LEF se ocupa de regular la determinación del justo precio por mutuo acuerdo, señalando que la Administración y el particular a quien se refiera la expropiación podrán convenir la adquisición de los bienes o derechos que son objeto de aquélla libremente y por mutuo acuerdo, en cuyo caso, una vez convenidos los términos de la adquisición amistosa, se dará por concluido el expediente iniciado. Sin embargo, si no es posible llegar a dicho acuerdo en el plazo de 15 días, se seguirá el procedimiento para la determinación del justiprecio fijado en los Art. 26 ,LEF y siguientes y Art. 28 ,Reglamento de la Ley de Expropiación Forzosa y siguientes, sin perjuicio de que en cualquier estado posterior de la tramitación del procedimiento puedan ambas partes llegar a dicho mutuo acuerdo.

El acuerdo de adquisición se entenderá como partida alzada, como aclara el Art. 26 ,Reglamento de la Ley de Expropiación Forzosa, por todos los conceptos, y el pago del precio estará libre de toda clase de gastos e impuestos, a tenor de lo dispuesto en el Art. 49 ,LEF (Nótese que la exención establecida hace referencia al precio recibido por el expropiado y no alcanza otros supuestos como “la adquisición” del objeto expropiado por parte del beneficiario, como señala la TS, Sala de lo Contencioso, nº S/S, de 03/05/2006, Rec. 1071/2001), sin que proceda el pago del premio de afección del 5 por 100 a que se refiere el Art. 47 ,LEF.

Si transcurridos 15 días, como anteriormente se ha indicado, no se ha llegado a mutuo acuerdo acerca de la adquisición del bien expropiado, se iniciará el expediente ordinario, sin prejuicio de lo dispuesto en el 3 del Art. 27 ,Reglamento de la Ley de Expropiación Forzosa: la fijación del precio por mutuo acuerdo puede verificarse en cualquier momento del expediente hasta que el Jurado de Expropiación decida acerca del justo precio y, producido el mutuo acuerdo, quedarán sin efecto las actuaciones que se hubieran verificado, relativas a la determinación del mismo.

Expediente ordinario para la determinación del justo precio

  • Momento en que se inicia el expediente:

El expediente de justiprecio se entenderá iniciado el día siguiente a aquel en que haya adquirido firmeza el acuerdo de necesidad de ocupación (es decir, una vez transcurrido el plazo de 1 mes que concede la Ley 39/2015, de 1 de octubre, para interponer el recurso de alzada sin haberse interpuesto en tiempo y forma), con independencia de la fecha legal de iniciación del expediente, a la que deberán referirse todas las tasaciones de los bienes o derechos expropiados, con arreglo a lo ordenado por el párrafo primero del Art. 36 ,LEF (Ver tema: Elementos del justiprecio ).

  • Tramitación en pieza separada:

La fijación del justo precio, como señala el Art. 26 ,LEF y el Art. 29 ,Reglamento de la Ley de Expropiación Forzosa se tramitará como pieza separada, encabezada por la  exacta descripción del bien concreto que haya de expropiarse.

  • Si existen varios propietarios, se abrirá un expediente individual a cada uno de los propietarios de bienes expropiables y será único en los casos en que el objeto de la expropiación pertenezca en comunidad a varias personas, o cuando varios bienes constituyan una unidad económica (Apartado 2 del Art. 26 ,LEF). La Ley entiende que existe unidad económica  (Art. 27 ,LEF):
    • Si se trata de fincas rústicas o urbanas, cuando se hallen inscritas o fueren susceptibles de inscripción bajo un mismo número, de acuerdo con lo dispuesto en la Ley Hipotecaria.
    • En el supuesto de cosas muebles, cuando exista una universidad de hecho o de derecho.
  • Si el objeto de la expropiación forzosa estuviere constituido por valores mobiliarios, se formarán tantas piezas separadas como clases de títulos hubiesen de expropiarse, atendiendo a las características que puedan influir en su valoración.

  • Hoja de aprecio:

Tal y como señala el Art. 29 ,LEF, la Administración requerirá a los propietarios para que en el plazo de veinte días, a contar desde el siguiente al de la notificación (notificación individualizada del acuerdo de necesidad de ocupación), presenten hoja de aprecio, en la que se concrete el valor en que estimen el objeto que se expropia, pudiendo aducir cuantas alegaciones estimen pertinentes. La valoración habrá de ser forzosamente motivada y podrá estar avalada por la firma de un perito, cuyos honorarios habrán de acomodarse a las tarifas que apruebe la Administración, siendo siempre estos gastos de cuenta de los propietarios. Y, dichos peritos habrán de cumplir con las exigencias del Art. 31 ,Reglamento de la Ley de Expropiación Forzosa; es decir: “habrán de tener título profesional expedido por el Estado, de acuerda con la especialidad de la materia sobre que hayan de dictaminar. Todos ellos deberán haber ejercido su profesión por espacio de un año con anterioridad a la fecha en que sean requeridos por el particular para la confección de la hoja de aprecio. Si el nombramiento no reuniera estas condiciones, la Administración la admitirá como si estuviere firmada exclusivamente por el propietario”.
Además, como puntualiza el Art. 30 ,Reglamento de la Ley de Expropiación Forzosa, la Administración deberá darles traslado igualmente, a los propietarios, de la fecha legal de iniciación del expediente de justiprecio, pudiendo aquéllos, al presentarla, discutir la procedencia de adoptar la expresada fecha razonando, en su caso, la fijación de otra.

  • Valoración de la hoja de aprecio de los propietarios por parte de la Administración expropiante:

El Art. 30 ,LEF señala que la Administración expropiante habrá de aceptar o rechazar la valoración de los propietarios en igual plazo de veinte días. Pueden darse los siguientes supuestos:

  • Aceptación de la hoja de aprecio de los propietarios: Se entenderá determinado definitivamente el justo precio, y la Administración procederá al pago del mismo, como requisito previo a la ocupación o disposición. Cabe precisar que la no contestación en plazo de la Administración no significa aceptación de la hoja de aprecio (TS, Sala de lo Contencioso, de 09/12/2008, Rec. 4454/2005 y TS, Sala de lo Contencioso, de 22/11/2011, Rec. 1789/2008).
  • Rechazo de la hoja de aprecio de los propietarios: La Administración extenderá hoja de aprecio fundada del valor del objeto de la expropiación, que se notificará al propietario.
  • Aceptación o rechazo de la hoja de aprecio realizada por la Administración:

En caso de que la Administración extienda hoja de aprecio fundada del valor objeto de la expropiación, los propietarios podrán, dentro de los diez días siguientes:

  • Aceptarla lisa y llanamente.
  • Rechazarla y  hacer las alegaciones que estime pertinentes, empleando los métodos valorativos que juzgue más adecuados para justificar su propia valoración a los efectos del Art. 43 ,LEF, y asimismo a aportar las pruebas que considere oportunas en justificación de dichas alegaciones. Una vez el propietario rechazare el precio fundado ofrecido por la Administración, se pasará el expediente de justiprecio al Jurado Provincial de Expropiación, si el expropiante es el Estado, o bien al Jurado de Expropiación de la respectiva Comunidad Autónoma, si el expropiante es la Comunidad Autónoma o entidad local integrada en su territorio.

El Jurado de Expropiación

El Jurado de Expropiación, según el Diccionario del español jurídico de la RAE y el CGPJ, es el" órgano colegiado técnico con competencia para, a la vista de las hojas de aprecio formuladas por los propietarios y por la Administración, decidir ejecutoriamente sobre el justo precio que corresponda a los bienes o derechos objeto de la expropiación". Los Art. 32-33 ,LEF y los Art. 32-38 ,Reglamento de la Ley de Expropiación Forzosa, se ocupan de las cuestiones relacionadas con su composición y funcionamiento (esto es, de la composición y funcionamiento del Jurado Provincial de Expropiación, debiendo acudir a la respectiva normativa autonómica en lo que concierne a los Jurados equivalentes de las CCAA), mientras que los Art. 34-35 ,LEF se centran en su intervención en el expediente. Esto es:

  • El Jurado de Expropiación, a la vista de las hojas de aprecio formuladas por los propietarios y por la Administración, decidirá ejecutoriamente sobre el justo precio que corresponda a los bienes o derechos objeto de la expropiación.

  • La resolución del Jurado de Expropiación habrá de ser necesariamente motivada, razonándose los criterios de valoración seguidos por el mismo en relación con lo dispuesto en esta Ley.

  • Esta resolución, que se notificará a la Administración y al propietario, ultimará la vía gubernativa, y contra la misma procederá tan sólo el recurso contencioso-administrativo.

  • La fecha del acuerdo constituirá el término inicial para la caducidad de la valoración establecida en el Art. 58 ,LEF (supuestos de retasación).

Con respecto a todo lo anterior, es obvio que contra la resolución del Jurado de Expropiación cabe el recurso potestativo de reposición de los Art. 123-124 ,Ley 39/2015, de 1 de octubre con lo que la afirmación de que "contra la misma procederá tan sólo el recurso contencioso-administrativo" debe tenerse por no puesta.

Valoración del bien o derecho objeto de expropiación forzosa: 

Como señala la doctrina (nombradamente, García de Enterría) los criterios reglados de valoración incluidos en la Ley de Expropiación Forzosa son notoriamente insuficientes desde el punto de vista material, por lo que el principio de libertad estimativa del Art. 43 ,LEF juega un doble papel: por un lado, cauce alternativo de valoración respecto de aquellos bienes o derechos para cuya tasación la Ley ofrece unos criterios automáticos y por otro el "cauce único, supletorio de la laguna legal, en los supuestos de expropiación debienes y derechos para los cuales no se ha señalado en la Ley criterio alguno".

Sentado lo anterior, la LEF señala, a día de hoy, dadas las derogaciones parciales que ha sufrido a lo largo del tiempo, las siguientes reglas de valoración:

  • Respecto de la determinación del justo precio de las obligaciones, acciones, cuotas y demás modalidades de participación en el capital o en los beneficios de empresas mercantiles, el Art. 40 ,LEF señala que se estimarán en la media aritmética que resulte de aplicar los siguientes criterios valorativos:

    • La cotización media en el año anterior a la fecha de apertura del expediente.

    • La capitalización al tipo de interés legal del beneficio promedio de la empresa en los tres ejercicios sociales anteriores.

    • El valor teórico de los títulos objeto de expropiación. Se entenderá por valor teórico la diferencia entre activo real y pasivo exigible en el último balance aprobado.

  • Respecto de la determinación del justo precio de las concesiones administrativas cuya legislación especial no contenga normas de valoración en casos de expropiación o de rescate (además de para la expropiación de concesiones de minas de minerales especiales de interés militar y de minerales radiactivos, salvo en lo relativo, en cuanto a estos últimos, a las indemnizaciones y premios por descubrimiento establecidos en la legislación especial), se ajustará a las reglas siguientes (Art. 41 ,LEF):

    • Cuando se trate de concesiones perpetuas de bienes de dominio público que tengan establecido un canon concesional, se evaluará la concesión a tenor del artículo 39, descontándose de la cantidad que resulte el importe capitalizado al interés legal del canon concesional. (Nótese que el artículo 39 de la LEF se encuentra derogado).

    • Cuando se trata de concesiones de servicios públicos o de concesiones mineras otorgadas en fecha anterior a tres años, el precio se establecerá por el importe capitalizado al interés legal de los rendimientos líquidos de la concesión en los tres últimos años, teniendo en cuenta, en su caso, el plazo de reversión. Sin embargo, en ningún caso el precio podrá ser inferior al valor material de las instalaciones de que disponga la concesión y que estén afectas a la misma, teniendo en cuenta, en el caso de concesiones temporales, el valor de amortización de estas instalaciones, considerando el plazo que resta para la reversión.

    • En las concesiones a que se refiere el número anterior, que llevasen menos de tres años establecidas o que no estuviesen en funcionamiento por estar todavía dentro del plazo de instalación, la determinación del precio se ajustará a las normas del Art. 43 ,LEF.

  • Respecto de la determinación del justoprecio de los derechos reales sobre bienes inmuebles se practicará con arreglo a las normas de valoración señaladas por el Art. 35 ,Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana (Art. 42 ,LEF).

  • Respecto de la determinación del justo precio de de fincas arrendadas, para determinar su cuantía serán de aplicación las normas de la legislación de arrendamientos (Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, Ley 49/2003, de 26 de noviembre, de Arrendamientos Rústicos), (Art. 44 ,LEF). Sin embargo, en esta materia de valoración de arrendamientos a efectos de expropiación forzosa, y como sostiene García de Enterría, "la entrada en juego del principio de libertad estimativa del Art. 43 ,LEF y de la regla sustancial de la indemnizabilidad de todos los perjuicios reales (...) han concluido por establecer que esas valoraciones tasadas de la legislación de arrendamientos tienen simplemente el carácter de mínimas".

Llegados a este punto, el ya mencionado Art. 43 ,LEF dispone lo siguiente:

  • No obstante lo dispuesto en los artículos anteriores, tanto el propietario como la Administración podrán llevar a cabo la tasación aplicando los criterios estimativos que juzguen más adecuados, si la evaluación practicada por las normas que en aquellos artículos se fijan no resultare, a su juicio, conforme con el valor real de los bienes y derechos objeto de la expropiación, por ser éste superior o inferior a aquélla. El Jurado Provincial de Expropiación también podrá hacer aplicación de este artículo cuando considere que el precio obtenido con sujeción a las reglas de los anteriores resulte notoriamente inferior o superior al valor real de los bienes, haciendo uso de los criterios estimativos que juzgue más adecuados.

  • El régimen estimativo a que se refiere el párrafo anterior:

    • No será en ningún caso de aplicación a las expropiaciones de bienes inmuebles, para la fijación de cuyo justiprecio se estará exclusivamente al sistema de valoración previsto en la Ley que regule la valoración del suelo.

    • Sólo será de aplicación a las expropiaciones de bienes muebles cuando éstos no tengan criterio particular de valoración señalado por Leyes especiales.

    • En los supuestos previstos en el párrafo primero de este artículo comenzarán, desde luego, por evaluar los bienes o derechos expropiados con arreglo a las normas de valoración que se señalan en esta Ley, pero al mismo tiempo podrá proponer el propietario o la Administración, y decidir en definitiva el Jurado, las rectificaciones que, a su juicio, deban ser introducidas, en alza o en baja, en el justiprecio, fundamentando, con el mayor rigor y detalle, las modificaciones propuestas.

La regulación legal de la determinación del justiprecio se completa con tres pequeños enunciados, uno de ellos dedicado al llamado premio de afección:

  • Cuando en el momento de la ocupación existan cosechas pendientes o se hubieran efectuado labores de barbechera, se indemnizará de las mismas a quien corresponda (Art. 45 ,LEF).

  • En el supuesto del Art. 23 ,LEF, cuando la Administración rechace la expropiación total, se incluirá en el justiprecio la indemnización por los perjuicios que se produzcan a consecuencia de la expropiación parcial de la finca (Art. 46 ,LEF).

  • En todos los casos de expropiación se abonará al expropiado, además del justo precio fijado en la forma establecida en los artículos anteriores, un 5 por 100 como premio de afección (Art. 47 ,LEF)

A este último respecto, el Art. 47 ,Reglamento de la Ley de Expropiación Forzosa precisa lo siguiente: "El cinco por ciento del premio de afección se incluirá siempre como última partida de las hojas de aprecio de los propietarios y de la Administración o de la valoración practicada por el Jurado, y se calculará exclusivamente sobre el importe final del justiprecio de los bienes o derechos expropiables, sin que proceda, por tanto, su abono sobre las indemnizaciones complementarias señaladas en otros artículos de la Ley a favor de titulares de derechos posiblemente distintos del propietario con la sola excepción de las indemnizaciones debidas a los arrendatarios en caso de privación definitiva para los mismos del uso y disfrute de los bienes o derechos arrendados, en cuya hipótesis sus indemnizaciones se incrementarán también en el precio de afección. Los propietarios carecerán, en cambio, de derecho al premio de afección cuando por la naturaleza de la expropiación conservan el uso y disfrute de los bienes o derechos expropiados".

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