Ejemplos de alteración de elementos comunes en una Comunidad de propietarios

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  • Estado: Redacción actual VIGENTE
  • Orden: Civil
  • Fecha última revisión: 15/05/2019

Como ejemplos comunes de alteración de los elementos comunes en una comunidad de propietarios, podemos mencionar las alteraciones de fachada, instalaciones de aire acondicionado, instalación de antenas, sótanos, ascensores, tejados...

 

En la guía práctica sobre la propiedad horizontal de la Editorial Colex, se analizan diferentes casos prácticos sobre alteración de elemenos comunes en una Comunidad de propietarios, que mencionaremos a continuación:

Obras en la fachada 

La fachada se constituye como un elemento común, un elemento estructural del edificio y delimitador de pisos y locales con exterior.

Ningún propietario podrá realizar cambios en la fachada del edificio sin la autorización de la Comunidad, como tampoco podrá hacerlo en ventanas, terrazas, toldos, balcones...es decir, no podrá hacer cambios en elementos que rompa la uniformidad estética del edificio.

El Supremo en la STS, Sala de lo Civil, Nº 372/2011, Rec 1705/2007, de 01/06/2011, en relación con la realización de obras de alteración de la fachada del edificio por los titulares de locales comerciales, expone lo siguiente:

"A) Con carácter general, tal y como expone el recurrente no resulta discutible que la realización de obras que afectan a elementos comunes de los edificios sometidos al régimen de propiedad horizontal precisan del consentimiento unánime de todos los copropietarios, así se declara en sentencias de esta Sala más recientes que las citadas por el recurrente, como es el caso de la Sentencia de 15 de diciembre de 2008 [RC n.º 861/2004 ] o de 17 de febrero de 2010 [RC n.º 1958/2005 ]). Sin embargo en el examen de situaciones en las que los propietarios de locales comerciales precisan la apertura de huecos en la fachada del edificio, esta Sala considera que deben ser interpretadas de modo flexible las exigencias normativas en materia de mayorías. Los locales comerciales están destinados a albergar diferentes negocios, de modo que para su correcto desarrollo es necesaria la instalación de elementos externos tendentes a la captación de clientela, que necesariamente van a afectar a elementos comunes del edificio, y en especial a la fachada. De este modo la STS de 11 de noviembre de 2009 (RC n.º 625/2005 ), así como la STS de 30 de septiembre de 2010 (RC n.º 1902/2006 ), declaran que no cabe idéntica interpretación entre locales de negocio y pisos, con fundamento en que los primeros se ubican generalmente en las plantas bajas y los segundos en las siguientes, y aunque la fachada es todo lo correspondiente al exterior del inmueble en su completa superficie, la zona relativa a los pisos constituye una situación arquitectónica más rígida, mientras que en las plantas bajas existe una mayor flexibilidad, en atención a la naturaleza de la actividad que se vaya a llevar a cabo en los locales. Estos argumentos permiten que los propietarios de los locales comerciales situados en la planta baja puedan llegar a ejecutar válidamente obras adecuadas a las necesidades de la actividad comercial a desarrollar, que supongan la alteración de la fachada del edificio, siempre y cuando su realización no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general o perjudique los derechos de otros propietarios, sin el requisito del consentimiento unánime de los copropietarios".

Instalaciones de aire acondicionado

El Supremo fija como doctrina interpretativa de los artículos 7 y 12 de la Ley de Propiedad Horizontal, respecto a la colocación de aparatos de aire acondicionado, la siguiente: para considerar si se alteran los elementos comunes del inmueble deberá tenerse en cuenta las circunstancias de cada caso, entre las que se incluyen que se hayan realizado obras de perforación. (STS, Sala de lo Civil, Nº 1182/2008, Rec 861/2004, de 15/12/2008)

Instalación de antenas

La Ley 19/1983, de 16 de noviembre, elimina el requisito de la autorización de la Comunidad, siempre y cuenta se cuente con la autorización administrativa pertinente.

Sótanos

Para poder acreditar el carácter común o privativo de los sótanos se deberá estar a lo establecido en el título constitutivo. En defecto de este, salvo determinadas excepciones (que el sótano sea un nuevo espacio que tenga su origen en la existencia de causas técnicas derivadas del proceso de edificación; error en la descripción del edificio; que haya sido objeto de desafectación. Siempre que no se hubiese construido de forma clandestina), el sótano tendrá la consideración de elemento común al tener esa naturaleza el suelo y subsuelo del edificio.

Ascensores

Cada propietario deberá contribuir a la instalación del ascensor en proporción a su cuota de participación según el título constitutivo, salvo que por acuerdo de la Junta de Propietarios se acuerde por unanimidad otra forma de reparto atendiendo a criterios de emplazamiento, situación o intensidad de uso.

Tejados

Por regla general, el tejado es un elemento común y, por ello, no se podrá realizar ninguna obra en ella sin autorización de la Comunidad.

Es interesante el caso de los inmuebles en los que en su última planta existe una terraza aneja a la vivienda. ¿Se trata de un elemento común o privativo? En este caso, la Sentencia Civil Nº 273/2013, Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, Sección 1, Rec 1883/2010 de 24 de Abril de 2013  nos recuerda que no debe confundirse la terraza, que puede tener un uso privativo al ser un elemento común por destino, de la cubierta, que siempre será un elemento común por naturaleza al garantizar la estanqueidad del inmueble, y que se compone de todos los elementos de impermeabilización que, en este caso, se encontrarían debajo de la terraza.

La SAP de Madrid, Nº 1/2006, Rec. 428/2004, de 04/01/2006, dispone los isugiente sobre la cubierta de un edificio: "la Sala señala que es reiterada la jurisprudencia que enseña que ni el artículo 396 del Código Civil ni el artículo 3 de la Ley de Propiedad Horizontal hacen una descripción cerrada y por tanto numerus clausus de los elementos comunes en el régimen de propiedad horizontal, y sí meramente ad exemplum; la Sala señala que si bien generalmente la cubierta de un edificio sujeto al régimen jurídico de propiedad horizontal es un elemento común de uso común, sin embargo tal naturaleza común no tiene carácter esencial o indeleble, lo que significa que sobre su configuración cabe la existencia de pacto en contrario; en el presente caso, ante el cerramiento de la fachada efectuado por el demandado, la Sala señala que el interés mostrado por la comunidad actora, en mantener el aspecto externo del edificio, no obedece a un deseo de preservar la uniformidad del conjunto del mismo, sino que es una mera cuestión vecinal, que rompe con la línea seguida al respecto por la comunidad de propietarios".

 

 

 

 

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