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Última revisión
05/04/2024
El proceso de desahucio por precario en la LEC
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Orden: civil
Fecha última revisión: 05/04/2024
El juicio verbal de desahucio por precario es uno de los procesos más utilizados por personas que se han visto despojadas de la posesión de un bien contra su voluntad, o bien, que han tolerado o cedido voluntariamente y a título gratuito su posesión, pero ante la negativa del ocupante a devolver la posesión, se ven obligados a recurrir a este proceso judicial para conseguir la recuperación del mismo.
Aspectos esenciales del proceso de desahucio por precario
Competencia
Será competente el tribunal del lugar donde se encuentre el inmueble, de acuerdo con lo establecido en el apartado séptimo del artículo 52.1 de la
«7.° En los juicios sobre arrendamientos de inmuebles y en los de desahucio, será competente el tribunal del lugar en que esté sita la finca».
Legitimación
1. Legitimación activa
Tal y como establece el apartado segundo del artículo 250.1 de la
Así, es la posesión justa la que ampara para interponer la demanda de desahucio por precario. Es necesaria una posesión real y efectiva, que no se circunscribe sin embargo únicamente a la categoría de dueño o de usufructuario, sino que alcanza a aquellos que tienen derecho a poseer la finca en virtud tanto de un derecho real como personal, como puede ser el caso de un arrendatario. Se requiere por lo tanto del actor, la posesión del bien con un título válido.
CUESTIÓN
¿Es requisito imprescindible que el inmueble esté inscrito a nombre del actor en el Registro de la Propiedad?
No, la propiedad se adquiere por el título y el modo, no teniendo la inscripción registral carácter constitutivo, de modo que no será preciso que el bien conste inscrito a favor del demandante, sino que bastará con que éste acredite, por cualquiera de los medios admitidos en derecho, su condición de propietario.
Se podrá, por lo tanto, acreditar la propiedad del inmueble mediante cualquier medio de prueba admitido en derecho, no siendo requisito imprescindible la inscripción del inmueble en el Registro de la Propiedad, a diferencia de lo que sucede con el juicio verbal de protección de los derechos reales inscritos, que analizaremos más adelante.
En lo que se refiere a los casos en los que existe un derecho real de usufructo, es importante señalar que es el usufructuario el legitimado para ejercitar la acción de desahucio por precario, y no el nudo propietario. A este respecto se refiere la
«El apelante considera que la sentencia dictada no es ajustada a Derecho, partiendo de que no se hace referencia alguna al Derecho Catalán aplicable citado en la contestación, sino, únicamente, a la regulación contenida en el art.524
Reitera que el alcance del derecho de uso y habitación resulta de la regulación contenida en el art.562 CCC y que se trata de derechos reales limitativos del dominio, de modo que existe falta de legitimación pasiva por parte del nudo propietario para entablar el proceso de desahucio por precario. Alega que, según señala la jurisprudencia, el principal de los requisitos para las prosperabilidad de la acción de desahucio por precario es ostentar la propiedad real de la finca, a título de dueño, usufructuario o cualquier otra persona con derecho a poseer dicha finca (art.250.1. 2º
Señalando la referida sentencia, la falta de legitimación del nudo propietario para entablar la acción de desahucio por precario:
«Legitimación del nudo propietario
12. Como hemos señalado más arriba, para el éxito de la acción se requiere la acreditación de que el actor tiene derecho a poseer la finca en cuestión a título de dueño, usufructuario o cualquier otro de contenido análogo y que el demandado la posee sin título alguno. Lo que se pretende con el desahucio es la recuperación de la plena posesión de la finca frente a quien posee sin título o por mera tolerancia del dueño. El art. 250.1.2 de la
13. Es cierto que la jurisprudencia de forma mayoritaria niega por tal motivo legitimación para promover la acción al nudo propietario, al tiempo que se la reconoce al usufructuario (incluso se ha reconocido a éste el derecho de accionar frente a aquél, vid. SAP Barcelona, 30.9.2014, entre las más recientes). El argumento fundamental es el de la finalidad de la acción y el del ámbito de la titularidad que conserva el nudo propietario, que carece de la posesión inmediata del bien y del derecho a disfrutarlo, y que sólo conserva una titularidad latente y el derecho a disponer, siempre que no lo hubiera transmitido también. Así, declaran que la nuda propiedad no es título eficaz para amparar la pretensión las SSAP Albacete 10 de octubre 1974, AP Lérida 8 marzo 1976 SAP Burgos 6 octubre 1976, SAP Palma de Mallorca, Sec. 3, 4- 10-2011, SAP Palma de Mallorca, Sec. 3, 14-7- 2006; Barcelona (4ª) 6-11- 2013, Las Palmas (3ª) 3-7-2013, entre otras. Todas estas resoluciones confirman el criterio que expusimos por esta sala de apelación en nuestra sentencia de 19.10.2012. En contra puede citarse la sentencia de la AP de Albacete de 22.1.2016 que encuentra su argumentación en la condición de interesado legítimo en relación con el derecho fundamental a la efectividad de la tutela judicial, con cita de la STC 26.11.2012.
14. En el presente caso la actora ostenta la condición de nuda propietaria en virtud del pacto de mejora con entrega de bienes, formalizado en la escritura pública de 19.10.2010, habiéndose reservado la otorgante la condición de usufructuaria del bien. La posesión mediata del nudo propietario no se ve afectada de manera directa por la del precarista, que pudiera ocupar la finca incluso con el consentimiento o por tolerancia de quien tiene la posesión de derecho, el usufructuario. Podrá decirse que al nudo propietario no le es irrelevante la existencia de un precarista, que incluso podría ostentar una posessio ad usucapionem y adquirir así el dominio por el mero transcurso del tiempo, pero la condición de nudo propietario le deja fuera del círculo de los legitimados para el ejercicio de este cauce procesal especial, previsto en el art. 250.1.2 de la
Por último, cabe hacer mención especial al caso del título posesorio que trae causa de un contrato de arrendamiento. El arrendatario tendrá legitimación activa para interponer la demanda de desahucio por precario, toda vez que se trata del poseedor real de la finca arrendada, por lo que el título por el que posee es suficiente.
En el caso de extinguirse el contrato de arrendamiento en que se basa esta posesión, el arrendatario queda despojado de este título que le legitima, y pasa a ser un mero precarista.
CUESTIÓN
Si un coheredero reside en una vivienda que pertenece a todos los coherederos, ¿será posible ejercitar la acción de desahucio por precario entre coherederos?
Sí. Tal y como se reconoce en, entre otras, la
1.º- Subsistencia de la situación de indivisión previa a la partición.
2.º- Que la acción se ejercite en beneficio de la comunidad hereditaria.
2. Legitimación pasiva
La legitimación pasiva la ostentará todo aquel que ocupe un inmueble sin justo título, y sin pagar renta o merced alguna en el momento de presentación de demanda que inicia el procedimiento.
CUESTIÓN
¿Podrá interponerse la demanda de desahucio por precario si desconocemos los datos de los ocupantes de la vivienda?
Sí, dicha posibilidad se encuentra explícitamente recogida en la
Resulta una práctica habitual, y un gran problema práctico, la necesidad de identificar a los ocupantes para poder presentar la demanda de desahucio de la vivienda ocupada ilegítimamente, especialmente en aquellos casos en que la sucesión de personas que conviven en el piso, de forma continuada y sucesiva, lo impiden. Debido a esta problemática, y pese a que como hemos hecho referencia en la resolución de la cuestión arriba expuesta, ahora ya se reconoce en la ley esta posibilidad, la jurisprudencia venía admitiendo la interposición de la demanda frente a desconocidos ocupantes de la vivienda, máxime porque, tal y como señalaba la
«No cabe duda de que la actora ha cumplido con los requisitos objetivos de la acción, acompañando a la demanda la certificación registral de su titularidad sobre la finca, por lo que la identificación efectuada y la justificación dominical resultan impecables. Otra cosa es la acreditación de la efectiva posesión por parte de los apelantes. Que la finca está siendo poseída es innegable, dado que los ocupantes han hecho de su exhibición un argumento de defensa, al formar parte del denominado movimiento "okupa", por lo que alegan, por ejemplo, que realizan talleres en la finca o que la limpian y restauran. No obstante, tal circunstancia no comporta que deba cargarse al actor con la prueba de definir e identificar a las personas que efectivamente la están poseyendo, puesto que la demanda se dirige, como no puede ser de otro modo, contra los ignorados ocupantes del inmueble, sin nominar personalmente a los comparecientes, hoy apelantes. Este argumento se relaciona con el anterior, sobre la pretendida falta de legitimación pasiva, y debe llevar a la misma respuesta, que no es otra que la estimación íntegra de la demanda, al efecto del desalojo de las personas que estén ocupando el inmueble indebidamente».
De la tramitación del proceso
1. Interposición de la demanda
De acuerdo con lo dispuesto en el párrafo primero del artículo 437 de la
Junto con la demanda de juicio verbal de desahucio por precario, se deberá aportar el título que legitima al demandante como poseedor legítimo del inmueble.
Asimismo, y en relación con la determinación de la cuantía del proceso, habremos de estar a lo dispuesto en el artículo 251.2.ª de la
«Cuando el objeto del proceso sea la condena de dar bienes muebles o inmuebles, con independencia de que la reclamación se base en derechos reales o personales, se estará al valor de los mismos al tiempo de interponerse la demanda, conforme a los precios corrientes en el mercado o en la contratación de bienes de la misma clase.
Para este cálculo podrá servirse el actor de cualesquiera valoraciones oficiales de los bienes litigiosos, si no es posible determinar el valor por otros medios, sin que se pueda atribuir a los inmuebles un valor inferior al que conste en el catastro».
De este modo, deberemos estar al precio de compra que tenga el inmueble a la hora de interponer la demanda, conforme a los precios corrientes de mercado. La parte actora podrá valerse de cualquiera de las valoraciones oficiales de los bienes, puede estarse al valor catastral, al precio de compra si la enajenación se ha realizado hace relativamente poco tiempo, o bien podrá hacerse esta cuantificación del bien mediante un dictamen pericial. Debemos señalar que el precio nunca podrá ser inferior al catastral.
A pesar de lo antedicho, no debemos olvidar que, tal y como ponen de manifiesto, entre otras, la
«En orden a la cuantía del procedimiento, ha de recordarse que el juicio de desahucio por precario se sigue por razón de la materia , lo cual supone que con independencia de la cuantía que se señale en la demanda (cuyo requisito es obligatorio, ex art. 253
En principio la cuantía, por ello, no afecta al tipo de juicio que se seguirá (siempre se sigue por los trámites del juicio verbal).
No obstante, como hay que señalar la cuantía del procedimiento de desahucio por precario, ésta vendrá determinada por el valor del bien inmueble cuya posesión se pretende recuperar (...)».
La admisión a trámite de la demanda se realiza mediante decreto del letrado de la Administración de Justicia, conforme a lo dispuesto en el artículo 438 de la
Contra este decreto de admisión a trámite de la demanda cabrá recurso de reposición ante el letrado de la Administración de Justicia, ya que no se prevé por la ley ningún recurso directo de revisión ni pone fin al proceso.
Al contrario de lo que sucede en los procesos de desahucio por falta de pago, en el caso del precario, el legislador no ha previsto que pueda fijarse la fecha del lanzamiento del ocupante en el decreto de admisión de la demanda, para el caso de que se estime la pretensión y haciendo así innecesaria la posterior demanda ejecutiva.
A TENER EN CUENTA. Tras la reforma de la
2. Contestación a la demanda
Del decreto de admisión, y conforme a lo dispuesto en el artículo 438 de la
Por imperativo del apartado 8 del artículo 438 de la
A TENER EN CUENTA. A partir del 20 de marzo de 2024 a raíz de la reforma operada en el artículo 438 de la
LEC por elReal Decreto-ley 6/2023, de 19 de diciembre , el contenido del apartado 4 del referido artículo pasará a estar contemplado en apartado 8 de mismo.
En el caso de que no comparezca el demandado dentro del plazo de 10 días previsto, se le considerará en rebeldía —artículo 438.1 de la LEC— con los efectos jurídicos previstos en el apartado 2.º del artículo 496 de la
CUESTIONES
1. ¿Qué sucede en el caso de que ninguna de las partes solicite la celebración de vista?
Se dictará sentencia sin más tramites, salvo que el tribunal estime necesaria su celebración de acuerdo con el artículo 438.8 de la
2. ¿Será posible la reconvención?
En los juicios verbales no siempre será posible plantear una demanda reconvencional. Así lo establece el artículo 438.2 de la
De acuerdo con el art. 447 de la
Esta demanda se interpondrá junto con la contestación a la demanda, por lo tanto, al tiempo de presentación de esta. De esta demanda reconvencional se dará traslado a la parte actora para que conteste en el plazo de 10 días hábiles.
Respecto de los requisitos de la demanda reconvencional cabe advertir que, toda vez que nos encontramos ante una nueva demanda, deberán respetarse los requisitos previstos para las demandas de juicio verbal en el artículo 437 de la
Debe existir una conexión manifiesta entre la demanda principal y la reconvencional, existiendo un nexo claro entre ambas, en relación con el título y el derecho a poseer.
El objeto de la demanda reconvencional debe de ser un asunto a tramitar por los cauces del juicio verbal, toda vez que de acuerdo con el art. 438.2 de la
Será necesario, además, que el tribunal sea competente, tanto en relación con la materia como con la cuantía, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 406.2 de la
Le corresponde al letrado de la Administración de Justicia analizar si concurren o no los requisitos necesarios para la procedencia la demanda reconvencional. En caso de considerar que no se cumplen, dará traslado al tribunal que podrá inadmitirla mediante auto.
3. Desarrollo de la vista, carga de la prueba y resolución
Contestada la demanda y, en su caso, la reconvención, si se fuera a celebrar la vista, el letrado o letrada de la Administración de Justicia citará a las partes en el plazo de los 5 días siguientes. La vista deberá tener lugar dentro del plazo máximo de 1 mes.
En la citación se fijará el día y hora en el que haya de celebrarse la vista, y se informará a las partes de la posibilidad de recurrir a una negociación para intentar solucionar el conflicto, incluido el recurso a una mediación, en cuyo caso éstas indicarán en la vista o antes de ella su decisión al respecto y las razones de la misma. (Artículo 440 de la
A TENER EN CUENTA. Tras la reforma operada por el
Real Decreto-ley 6/2023, de 19 de diciembre , a partir del 20 de marzo de 2024, las partes podrán indicar antes de la vista su decisión y razones al respecto de la posibilidad de acudir a una negociación para intentar solucionar el conflicto. Antes de dicha fecha, las partes solo podrán hacerlo en la vista.
En todos los casos de desahucio, también se apercibirá al demandado en el requerimiento que se le realice que, de no comparecer a la vista, se declarará el desahucio sin más trámites y que queda citado para recibir la notificación de la sentencia que se dicte el sexto día siguiente al señalado para la vista. Igualmente, en la resolución que se dicte teniendo por opuesto al demandado se fijará día y hora para que tenga lugar, en su caso, el lanzamiento, que deberá verificarse antes de 30 días desde la fecha señalada para la vista, advirtiendo al demandado que, si la sentencia fuese condenatoria y no se recurriera, se procederá al lanzamiento en la fecha fijada, sin necesidad de notificación posterior.
La vista del juicio verbal por precario se sustanciará por los trámites previstos en los artículos 442 a 446 de la
A TENER EN CUENTA. Los artículos 444, 445 y 446 de la
LEC han sido objeto de reforma por elReal Decreto-ley 6/2023, de 19 de diciembre , en vigor a partir del 20 de marzo de 2024.
Tal y como ya adelantamos en el apartado relativo a las características generales de este proceso, debido al carácter plenario del juicio verbal de desahucio por precario, es posible discutir cualquier cuestión relativa al título ocupacional, sin que existan limitaciones en las causas de oposición ni en los medios de prueba que se pueden aportar al mismo.
La carga de la prueba aparece regulada en el art. 217 de la
«2. Corresponde al actor y al demandado reconviniente la carga de probar la certeza de los hechos de los que ordinariamente se desprenda, según las normas jurídicas a ellos aplicables, el efecto jurídico correspondiente a las pretensiones de la demanda y de la reconvención.
3. Incumbe al demandado y al actor reconvenido la carga de probar los hechos que, conforme a las normas que les sean aplicables, impidan, extingan o enerven la eficacia jurídica de los hechos a que se refiere el apartado anterior».
Así pues, en los casos de desahucio por precario, la carga de la prueba relativa al título posesorio del ocupante corresponderá a la parte demandada, al precarista, es decir, a aquel que alega la existencia de contrato o pago de renta. Será necesario que aporte la justificación del título posesorio que legitima su derecho a poseer el inmueble.
A este respecto se ha pronunciado el
«El escrito de interposición del recurso de casación se fundamenta en un solo motivo, que se formula por infracción de los artículos 348 , 349 , 444 , 1749 y 1750 CC , con infracción de la doctrina jurisprudencial del TS contenida en sentencia de 29 de junio de 2012 : «Declaramos como doctrina jurisprudencial que la posesión de un bien inmueble a título de arrendamiento exige la prueba por el poseedor de que exista una renta como precio del arriendo, sin que el mismo pueda quedar justificado por la mera acreditación de que se han producido algunos pagos, cuando se ignora la finalidad y periodicidad de los mismos». Se citan además por la parte recurrente en similar sentido las sentencias de 19/09/2013 , 18/01/2010 , 3/06/2002 , 25/02/1995 , 19/06/1992 , 21/05/1990 , 25/05/1989 , 30/10/1986 , 22/03/1968 . Se alega que la sentencia recurrida en casación considera que ha habido inactividad de la parte actora para recuperar la vivienda, por lo que infringe la doctrina según la cual en cualquier momento el propietario podrá hacer valer su derecho de recuperar la finca de su propiedad, a lo que añade que la propia sentencia recurrida descarta que la demandada tenga derecho de subrogación y reconoce que no paga renta alguna.».
Establece el artículo 447 de la
Como ya indicamos anteriormente, la sentencia de juicio verbal de desahucio por precario, debido al carácter plenario del proceso, goza de plenos efectos de cosa juzgada.
