El reembolso anticipado en los contratos de crédito inmobiliario

El reembolso anticipado del préstamo (art. 23 de la Ley 5/2019, de 15 de marzo)

Información al prestatario

En caso de ejercitar este derecho, el prestamista está obligado a remitir al prestatario en el plazo máximo de tres días hábiles información necesaria para evaluar la opción de reembolso anticipado en papel u otro soporte duradero incluyendo como contenido mínimo la cuantificación de las consecuencias que tiene para el prestatario la liquidación total o parcial de sus obligaciones antes de la terminación del contrato de préstamo, exponiendo con claridad las hipótesis razonables y justificables que se hayan tomado en consideración para su elaboración.

Las partes pueden pactar en el contrato un plazo de comunicación previa que no puede ser superior a un mes.

Efectos 

a) Reducción del coste del préstamo

El prestatario tiene derecho a una reducción del coste total del préstamo que comprenderá:

1. Los intereses y los costes correspondientes al plazo que quedase por transcurrir hasta el momento de su extinción.

2. Se extinguirá el contrato de seguro accesorio al de préstamo del que sea beneficiario el prestamista, salvo que el prestatario comunique expresamente a la compañía aseguradora su deseo de que el contrato de seguro mantenga su vigencia y designe para ello un nuevo beneficiario, teniendo derecho el prestatario al extorno de la parte de prima no consumida por parte de quien la percibió.

La ley dispone la obligación de informar de estos derechos en la documentación precontractual (es contenido obligatorio de la FEIN y la FIPER) y contractual tanto del préstamo inmobiliario como del contrato de seguro.

b) Compensación para el prestamista

• Límite general

La comisión no puede ser superior a la pérdida financiera que sufra el prestamista.

La pérdida financiera se calculará por disposición legal proporcionalmente al capital reembolsado, por diferencia negativa entre el capital pendiente en el momento del reembolso anticipado y el valor presente de mercado del préstamo. En relación con este valor dispone la Ley las siguientes reglas a tener en cuenta para el cálculo:

- El valor presente de mercado del préstamo se calculará como la suma del valor actual de las cuotas pendientes de pago hasta la siguiente revisión del tipo de interés y del valor actual del capital pendiente que quedaría en el momento de la revisión de no producirse la cancelación anticipada.

- El tipo de interés de actualización será el de mercado aplicable al plazo restante hasta la siguiente revisión.

- El contrato de préstamo especificará el índice o tipo de interés de referencia que se empleará para calcular el valor de mercado de entre los que determine la persona titular del Ministerio de Economía y Empresa.

• Límites específicos

1) Tipo de interés variable o en tramos variables de otros préstamos

Las partes podrán pactar una compensación o comisión a favor del prestamista para alguno de los dos siguientes supuestos, excluyentes entre sí:

a) Durante los 5 primeros años de vigencia del contrato de préstamo, se podrá establecer una compensación o comisión a favor del prestamista que no podrá exceder del importe de la pérdida financiera que pudiera sufrir el prestamista, con el límite del 0,15 por ciento del capital reembolsado anticipadamente

b) Durante los 3 primeros años de vigencia del contrato de préstamo, se podrá establecer una compensación o comisión a favor del prestamista que no podrá exceder del importe de la pérdida financiera que pudiera sufrir el prestamista, con el límite del 0,25 por ciento del capital reembolsado anticipadamente.

2) Sustitución de tipo de interés variable por tipo de interés fijo

En caso de novación del tipo de interés aplicable o de subrogación de un tercero en los derechos del acreedor, siempre que en ambos casos suponga la aplicación durante el resto de vigencia del contrato de un tipo de interés fijo o con un primer período fijo de, al menos, 3 años, en sustitución de otro variable, la compensación o comisión por reembolso o amortización anticipada no podrá superar la pérdida financiera que pudiera sufrir el prestamista, con el límite del 0,15 por ciento del capital reembolsado anticipadamente, durante los 3 primeros años de vigencia del contrato de préstamo.

Transcurridos los 3 primeros años de vigencia del contrato de préstamo el prestamista no podrá exigir compensación o comisión alguna, en caso de novación del tipo de interés aplicable o de subrogación de acreedor en los que se pacte la aplicación, en adelante y para el resto de la vida del préstamo, de un tipo de interés fijo o con un primer período fijo de, al menos, 3 años.

A TENER EN CUENTA. El artículo 23, apartado 6, de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, ha sido modificado por el Real Decreto-ley 8/2023, de 27 de diciembre, con entrada en vigor el 29/12/2023.

Además se debe tener en cuenta la modificación realizada por esa misma norma en el Real Decreto-ley 19/2022, de 22 de noviembre, por la cual a partir del 29/12/2023 y hasta el 31/12/2024, no se devengarán compensaciones o comisiones por reembolso o amortización anticipada total y parcial de los préstamos y créditos hipotecarios a tipo de interés variable en los supuestos de hecho contemplados en los apartados 5, y 6 del artículo 23 de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario. No se devengará durante este período ningún tipo de comisiones por la conversión de tipo variable a tipo fijo o con un primer período fijo de, al menos, 3 años de dichos préstamos y créditos.

3) Tipo de interés o tramos fijos de otros préstamos

Se puede pactar una compensación o comisión a favor del prestamista que tendrá los siguientes límites:

a) Durante los 10 primeros años de vigencia del contrato de préstamo o desde el día que resulta aplicable el tipo fijo, se podrá establecer una compensación o comisión a favor del prestamista que no podrá exceder del importe de la pérdida financiera que pudiera sufrir el prestamista, con el límite del 2 por ciento del capital reembolsado anticipadamente

b) A partir de los 10 años de vigencia del contrato hasta el final de la vida del préstamo, se podrá establecer una compensación o comisión a favor del prestamista que no podrá exceder del importe de la pérdida financiera que pudiera sufrir el prestamista, con el límite del 1,5 por ciento del capital reembolsado anticipadamente.