Elementos de la finca en la Comunidad de Propietarios: Elementos privativos y elementos comunes

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  • Estado: Redacción actual VIGENTE
  • Orden: Civil
  • Fecha última revisión: 15/05/2019

Dentro de los elementos del inmueble de la Comunidad de Propietarios se diferencian básicamente dos tipos, elementos comunes y elementos privativos, como así se deduce del Art. 396 ,Código Civil.

 

Según el artículo 3 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) correponde a cada piso o local:

- El derecho singular y exclusivo de propiedad sobre un espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente, con los elementos arquitectónicos e instalaciones de todas clases, aparentes o no, que estén comprendidos dentro de sus límites y sirvan exclusivamente al propietario, así como el de los anejos que expresamente hayan sido señalados en el título, aunque se hallen situados fuera del espacio delimitado.

- La copropiedad, con los demás dueños de pisos o locales, de los restantes elementos, pertenencias y servicios comunes.

Distinguimos así dos tipos de elementos:

  • Elementos privativos
  • Elementos comunes

Dentro de los elementos comunes existen:

- Elementos comunales

- Elementos comunes de uso privativo

Elementos privativos

Podemos definir los elementos privativos como el espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente, con salida a un elemento común o a la vía pública, junto con los elementos arquitectónicos e instalaciones que estén incluidos dentro de sus límites y que sirvan en exclusiva al propietario.

Además, se considerarán privativos aquellos anejos (plazas de garaje, sótano, trastero, etc) que así aparezcan definidos en el título constitutivo.

El propietario de una vivienda podrá realizar en ella las obras que considere necesarias para la reforma interiro del mismo, como por ejemplo, demolición de tabiques, cambio de conducciones eléctricas, etc. 

La LPH impone en su artículo 7, la obligación de que comunique la realización de las obras, pero la propia ley no impone ninguna sanción por no comunicarlas.

Un caso habitual dentro de una comunidad de propietarios, es si puede un propietario cerrar su balcón o terraza, es decir, aquellas que no están en la planta baja. Estas suelen ser elementos privativos en tanto forman parte de la superficie de la vivienda o local y así se suele describir en las escrituras. Sin embargo, aun en este caso, esto no da pie para que los propietarios puedan realizar obras a su antojo en estos elementos, pues forman parte de la configuración exterior del inmueble y, por tanto, su alteración debe ser autorizada por la Comunidad.

Para ello, el propietario, necesitará el acuerdo de la Junta de Propietarios salvo que en los Estatutos se encuentre esta facultad. Aunque alguna sentencia ha apreciado abuso de derecho de la Comunidad que quiere prohibir el cierre de la terraza mediante elementos no visibles y que no suponen una alteración de la configuración exterior del edificio. 

Por ejemplo, en la SAP de Las Palmas, Nº 418/2015, Rec 307/2013, de 13/10/2015, expresa al respecto: 

"Así, los balcones son elementos privativos de cada una de las viviendas, en consecuencia, los toldos o cerramientos que se efectúen por los propietarios son actuaciones que se proyectan sobre elementos privativos, sin perjuicio de que puedan afectar al conjunto de la estética del edificio. En este tipo de actuaciones es donde cobra todo sentido los argumentos del principio de igualdad y del trato no discriminatorio a los que alude la parte, con cita de numerosas resoluciones jurisprudenciales."

STS, Sala de lo Civil, Nº 15/2007, Rec 249/2000, de 18/01/2007:

" (...) pretende hacer valer la privacidad de las terrazas o balcones de las viviendas contra el criterio de la sentencia que entiende lo contrario a partir una interpretación de los Estatutos, vigentes en el momento en que se toma el acuerdo, reforzada por la redacción dada al artículo 396 por Ley 8/1999, de 6 de abril , que resulta ajustada a los preceptos que se dicen infringidos teniendo en cuenta que las obras que autoriza la Comunidad afectan a los balcones del inmueble y estos balcones, como las galerías y miradores, además de formar parte inseparable de su fachada hacen la función de muro delimitador de los pisos al exterior, y son, obviamente, elementos necesarios para el uso y disfrute del edificio, de conformidad con lo dispuesto en el articulo 396 del Código Civil , razón por la cual gozan de igual protección que ésta en cuanto a sus posibles modificaciones y alteraciones, por más que el espacio que delimitan sea privativo, lo que determina la responsabilidad directa de la Comunidad sobre este elemento común de cierre del edificio, en lo que hace a su conservación y, en su caso, reparación o sustitución, y la de quien lo disfruta en lo demás, en la forma que establezca el título constitutivo o resuelvan en forma legal los comuneros sobre el uso y disfrute de los mismos".

Elementos comunes

Podemos definir los elementos comunes como aquellos que son necesarios y útiles para el adecuado uso y disfrute del edificio y de cada uno de los elementos privativos.

Dentro de las obras que se ejecuten en los elementos comunes podemos distinguir entre:

Obras ordinarias: Son aquellas de conservación, reparación o mantenimiento de los elementos comunes, que se tienen en cuenta para la elaboración anual del presupuesto y que se sufragan con la aportación periódica que realiza cada propietario en proporción a su cuota.

Obras extraordinarias: Son aquellos que deben ser aprobados por la Junta de Propietarios según las reglas de mayorías correspondientes y que se corresponden con la instalación de nuevos servicios, remodelación o renovación de elementos comunes y todas aquellas que no resulten previsibles ni periódicas. Para su abono se suele aprobar una derrama.

Para pagar las obras, cada propietario lo hará según su cuota de participación, salvo que el título constitutivo o en los estatutos se haya estipulado lo contrario, o sea por acuerdo de la Junta de propietarios por unanimidad.

El propietario no podrá relizar obras en los elementos comunes, sin previo acuerdo de la comunidad.

→ Reparaciones urgentes

Incluso en el caso de ser necesarias reparaciones de urgencia estas deberán ejecutarse por la Comunidad, aunque la LPH obliga al propietario a comunicar su necesidad al administrador o al Presidente.

En un supuesto extremo, cuando la reparación es absolutamente necesaria para garantizar la indemnidad de los bienes (por ejemplo, la rotura de una tubería que está inundando una vivienda) y de no poder dar parte a los órganos de gobierno de la Comunidad, o ante la pasividad de estos tras la comunicación, el propietario podrá acometer la reparación para poner freno a esa situación, recobrando el importe de la Comunidad.

Sobre esto el Supremo, Sala de lo Civil, en la STS Nº 16/2016, Rec 2904/2013, de 02/01/2016, declaró doctrina al respecto:

"Sólo procederá el reembolso por la Comunidad de Propietarios al comunero que haya ejecutado unilateralmente obras en zonas comunes cuando se haya requerido previamente al Secretario-Administrador o al Presidente advirtiéndoles de la urgencia y necesidad de aquéllas. En el caso de no mediar dicho requerimiento, la Comunidad quedará exonerada de la obligación de abonar el importe correspondiente a dicha ejecución. No quedará exonerada si la Comunidad muestra pasividad en las obras o reparaciones necesarias y urgentes".

→ Consentimiento tácito

Es posible que la Comunidad ante determinadas alteraciones que resultan visibles no reacciona o lo hace a través de actos por los que exterioriza su conformidad, preste así su consentimiento tácito frente a la realización de obras que afecten a elemenos comunes.

En cualquier caso, no debe confundirse el consentimiento tácito con el simple transcurso del tiempo, pues de ser así se estaría admitiendo una reducción de los plazos de prescripción de acciones.

En relación con ese consentimiento tácito, podemos traer a colación el caso del agravio comparativo, es decir, aquellos supuestos en que una conducta ha sido tolerada por la Comunidad respecto a uno o varios propietarios y, sin embargo, la rechaza si la realiza otro distinto. Esta alegación suele tener favorable acogida por los Tribunales, por cuanto supone una vulneración del principio de igualdad y de actuar conforme a los propios actos y la buena fe, pues no es normal que lo ampliamente tolerado para unos, se quiera prohibir a otros, aunque también existen otras resoluciones que la rechazan porque esos principios no se pueden hacer valer en situaciones de ilegalidad.

El Supremo sobre el consentimiento tácito señala, por ejemplo en la STS, Sala de lo Civil, Nº 617/2013, Rec. 1017/2011, de 15/10/2013:

"En esta sede se ha manifestado como posible que el consentimiento prestado por la comunidad pueda ser tácito; en concreto, con valor de doctrina jurisprudencial, se ha declarado que ha de estarse a los hechos concretos para decidir si el silencio puede ser apreciado como consentimiento tácito o manifestación de una determinada voluntad; de este modo, para poder establecer si en un determinado supuesto se ha producido un silencio por parte de la comunidad de propietarios capaz de ser interpretado como un consentimiento tácito, deberán valorarse las relaciones preexistentes entre las partes, la conducta o comportamiento de éstas y las circunstancias que preceden y acompañan al silencio susceptible de ser interpretado como asentimiento ( SSTS de 26 de noviembre de 2010 [RC nº 2401/2005 ] y 16 de julio de 2009 [RC nº 1007/2005 ], aparte de otras). ( STS, Civil del 05 de Julio del 2011. Recurso: 1434/2008 )".

→ Obras de ejecución obligatoria por la Comunidad

El artículo 10 LPH regula los supuestos de obras cuya ejecución resulta obligatoria para la Comunidad de Propietarios, ya sea por venir impuestas por la Administración o por iniciativa de los propietarios, y no requieren de acuerdo previo de la Junta incluso en el caso de que supongan una alteración del título constitutivo, por lo que suponen una excepción a lo previsto en el artículo 17 de la ley.

a) Obras necesarias para el mantenimiento y conservación del inmueble y sus servicios.

La letra a) del artículo 10.1 LPH obliga a la realización de aquellas obras que sean necesarias para el adecuado mantenimiento y conservación del inmueble, sus servicios e instalaciones, incluyendo las necesarias para cumplir con los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las de ornato y otras derivas del deber legal de conservación e impuestas por la Administración.

b) Obras para garantizar la accesibilidad universal

La letra b) del art. 10 de la LPH, establece:

• Aquellas obras necesarias para garantizar los ajustes razonables para garantizar la accesibilidad universal.

• En todo caso, las solicitadas por propietarios en cuya vivienda o local vivan, trabajen o presten servicios voluntarios, personas con discapacidad o mayores de 70 años, con objeto de asegurarles un uso adecuado a sus necesidades de los elementos comunes, así como la instalación de rampas, ascensores u otros dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan la orientación o su comunicación con el exterior.

Sin embargo, estas obras solo serán exigibles:

• Si el importe de las mismas, descontadas ayudas públicas, no supera las doce mensualidades de gastos ordinarios. En caso de superar ese importe serán igualmente exigibles si sus promotores se comprometen a abonar la diferencia. En otro caso, para la ejecución de este tipo de obras será necesaria la doble mayoría de propietarios y cuotas de conformidad con el artículo 17.2 LPH, según se analizó en el apartado de acuerdos de la Junta de Propietarios de esta obra.

• Si las ayudas públicas a las que la comunidad pueda tener acceso alcancen el 75% del importe de las mismas.

c) Ocupación de elemenos comunes para las obras anteriores

d) Construcción de nuevas plantas

e) División, agregación y segregación de pisos y locales

En cuanto a los gastos generen:

• Serán costeados por los propietarios y el acuerdo de la Junta se limitará a aprobar la distribución de la derrama y los términos de su abono.

• Si algunos propietarios demoran o se oponen a las órdenes dadas desde la Administración serán responsables de las sanciones que esta pueda imponer, aunque en la práctica será complicado individualizar esa responsabilidad y lo más probable es que la Administración sancione a la Comunidad, pudiendo esta repetir contra el propietario responsable. Además debemos recordar que ese propietario no solo responde ante la Administración, sino también ante la propia Comunidad de conformidad con las letras a) y b) del artículo 9.1 LPH y artículo 1902 CC.

• Los pisos y locales quedarán afectados al pago de estas actuaciones en los mismos términos y condiciones que establece el artículo 9 para los gastos generales.

 

 

 

 

 

 

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Comunidad de propietarios
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Terrazas
Título constitutivo
Acuerdos Junta de propietarios
Elementos del inmueble
Propiedad horizontal
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Principio de igualdad
Condominio
Trastero
Plaza de garaje
Abuso de derecho
Fachadas
Comuneros
Responsabilidad directa
Junta de propietarios
Cuota de participación
Reembolso
Zonas comunes
Voluntad unilateral
Prescripción de la acción
Plazo de prescripción
Realización de obras
Reparaciones necesarias
Obras necesarias
Buena fe
Habitabilidad
Discapacidad
Derrama
Agregación
Gastos comunes
Pertenece al Grupo

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