Elementos privativos, comunes y comunes de uso privativo

Concepto de elementos privativos

Podemos definir los elementos privativos como el espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente, con salida a un elemento común o a la vía pública, junto con los elementos arquitectónicos e instalaciones que estén incluidos dentro de sus límites y que sirvan en exclusiva al propietario.

Además, se considerarán privativos aquellos anejos (plazas de garaje, sótano, trastero, etc.) que así aparezcan definidos en el título constitutivo.

Las notas características de estos elementos privativos son:

• Se trata de un espacio delimitado.
• Debe ser susceptible de aprovechamiento independiente.
• Con salida a elemento común o vía pública.
• Incluye los elementos arquitectónicos cuando estén dentro de sus límites y le sirvan en exclusiva.
• Sus anejos lo serán también si así se ha determinado en el título constitutivo. Así, el artículo 5 de la LPH cita, a modo ejemplificativo, que se considerarán anejos el garaje, la buhardilla o el sótano.

Cabe citar aquí la sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid n.º 43/2022, de 17 de febrero, ECLI:ES:APM:2022:2322, que establece lo siguiente:

«Dos son, de acuerdo con la doctrina mayoritaria, las notas que caracterizan los elementos privativos:

a. La territorialidad deben encontrarse dentro de los límites de la propiedad singular (el artículo 396 CC dice "hasta la entrada al espacio privativo").

b. Y el servicio, ya que deben servir exclusivamente a su propietario».

Facultad de disponer sobre los elementos privativos

Dispone el artículo 3 de la LPH que cada propietario tendrá facultad para disponer de su derecho libremente, y fija como único límite la imposibilidad de separar los elementos que lo integran. Es importante tener en cuenta que la transmisión del disfrute no afecta a sus obligaciones.

El artículo 396 del CC, en concordancia con esta libertad de disposición, dispone que «en caso de enajenación de un piso o local, los dueños de los demás, por este solo título, no tendrán derecho de tanteo ni de retracto».

Facultad de modificación de elementos arquitectónicos

Otra de las facultades de todo propietario sobre los elementos privativos viene prevista en el artículo 7.1 de la LPH cuando dispone: «1. El propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad».

Por tanto, el artículo 7 de la LPH comprende la facultad de los propietarios para realizar las modificaciones y obras que consideren necesarias, fijando como únicos límites que no afecten a la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o a los derechos de otro propietario, y con la obligación de comunicar su realización a la comunidad de propietarios.

La sentencia del Tribunal Supremo n.º 542/2013, de 1 de octubre, ECLI:ES:TS:2013:5095, establece que a falta de prohibición expresa en los estatutos que limite el propio derecho a efectuar división sin contar con el consentimiento de la comunidad, a la junta de propietarios solo le queda vigilar que las obras no perjudiquen elementos comunes ni a otros propietarios, y no afecten a la estructura, la seguridad, configuración o estado exterior del edificio, pues respetándose esas limitaciones, la junta únicamente podrá fijar nuevas cuotas de participación: «(iv) Si los estatutos permiten efectuar operaciones de división sin necesidad del consentimiento de la comunidad, la junta de propietarios sólo tendrá que efectuar una actividad de control referente a que las obras no perjudiquen a elementos comunes ni a otros propietarios, y no afecten a la estructura, la seguridad, configuración o estado exterior del edificio, pues si se respetan estas limitaciones, la junta lo único que tiene reservado es la atribución de nuevas cuotas de los espacios afectados por la reforma (STS 30 de septiembre 2010)».

Cabe mencionar aquí, por lo ilustrativa que resulta, la sentencia de la Audiencia Provincial de Málaga n.º 38/2020, de 31 de enero, ECLI:ES:APMA:2020:936, que citando al Tribunal Supremo recoge que:

«(...) Así en sentencias de su Sala Primera como la de 15 de diciembre de 2008, entre otras, indica que la jurisprudencia "ha tratado de delimitar el contenido y alcance de la normativa sobre la base de que el artículo 7º de la Ley de Propiedad Horizontal limita las facultades del propietario, el cual, si bien usará de su piso o local según le convenga, carece de capacidad para alterar cualquier parte del resto del inmueble, distinguiendo entre la propiedad privada y los elementos comunes del edificio: para la primera, el titular tiene plena libertad de realizar modificaciones, pero no en los servicios generales de la Comunidad, pues sus derechos dominicales terminan allí donde su propia superficie se acaba, conforme al artículo 3º de la Ley de Propiedad Horizontal"».

CUESTIÓN

¿Cuándo se entiende rebasada esta facultad de modificación?

Cuando del conjunto de obras que vengan a modificar esos elementos privativos se vean directamente afectados elementos comunes en su seguridad, estructura e incluso apariencia, es decir, si la modificación excede los límites propios del elemento privativo afectando elementos que afectan al común de los vecinos, se estará excediendo la facultad de modificación atribuida. Ejemplo de ello lo encontramos en la sentencia del Tribunal Supremo n.º 406/2011, de 13 de junio, ECLI:ES:TS:2011:4042:

«(...) son obras que exceden de la facultad otorgada en el título constitutivo y han sido hechas en beneficio exclusivo del recurrente para la construcción de una piscina y un altillo en el local, no para reforzar la estructura del edificio, que no prueba que lo necesitara, y ello comporta en si mismo una alteración estructural y una ocupación de elementos comunes, aunque ello no repercuta en la seguridad.

(...)

Las obras realizadas chocan con el prevalente respeto a los elementos comunes y la necesidad de impedir actuaciones indiscriminadas y fuera de control de uno de los comuneros contra los que la Comunidad actúa para salvaguardar su legítimo derecho, sin que ello le impida disfrutar tanto de los elementos propios como de los comunes, sí bien en el marco impuesto por la Ley de Propiedad Horizontal (SSTS 28 de noviembre 2008; 7 de marzo 2011)».

Obligaciones de los propietarios respecto a los elementos privativos

Con relación a la facultad de modificación a la que previamente se ha hecho alusión, tenemos que aclarar que, al igual que todo propietario dispone de esta facultad respecto de elementos privativos, ello no obsta a que tengan la obligación de guardar diligencia en los términos dispuestos por el artículo 7.1 de la LPH (no menoscabar o alterar la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, ni perjudicar los derechos de otro propietario), en concordancia con el artículo 9.1 g) de la LPH (observar la diligencia debida en el uso del inmueble y en sus relaciones con los demás titulares), evitando afectar los derechos de terceros y los elementos comunitarios al acometer la modificación del elemento privativo en cuestión. 

Otra de las obligaciones sobre los elementos privativos viene impuesta por el apartado 2 del art. 7 de la LPH, que impide a todo propietario desarrollar en los pisos o locales actividades prohibidas, dañosas o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.

En el mencionado artículo 9.1 de la LPH también encontramos otro tipo de obligaciones, pudiendo citar como ejemplos:

• El deber de mantener en buen estado de conservación tanto los pisos o locales como sus instalaciones privativas, de modo que no se perjudique a la comunidad, pero tampoco a los restantes propietarios, debiendo resarcir por los daños ocasionados en su caso.
• Consentir en los elementos privativos, las reparaciones que exija el inmueble, y consentir servidumbres para que se puedan llevar a cabo obras, actuaciones o la creación de servicios comunes.
• Permitir el acceso a los pisos o locales para dar cumplimiento a las restantes obligaciones advertidas.

Concepto de elementos comunes

Podemos definir los elementos comunes como aquellos que son necesarios y útiles para el adecuado uso y disfrute del edificio y de cada uno de los elementos privativos, y a los que el art. 3 de la LPH se refiere al hablar de una copropiedad con los demás dueños de pisos o locales, de los restantes elementos, pertenencias y servicios comunes.

Destacamos, por tanto, respecto de los elementos comunes, las siguientes notas características:

• Sirven al conjunto de la comunidad de vecinos, no necesariamente debe servir a todos por igual, pero de su finalidad ha de inferirse el que preste un servicio a los intereses comunes, no particularizados de uno en concreto, un ejemplo claro de ello son las vigas o las cimentaciones.
• Sobre ellos recaen derechos y obligaciones del conjunto de los propietarios. Tampoco esta cuestión debe entenderse en sentido estricto, pues los derechos y obligaciones de cada propietario individualmente no tienen que ser equitativos. 
• Son elementos accesorios a los elementos privativos a los que sirven y es que, como señala el artículo 396 del CC, las partes en copropiedad no pueden enajenarse, gravarse ni embargarse sino conjuntamente con la parte privativa de la que son inseparables. 

En concordancia con la jurisprudencia reiterada de nuestro Alto Tribunal, puede establecerse una calificación de los elementos comunes diferenciando:

• Los elementos comunes atendiendo a su propia naturaleza, por cumplir una función esencial para la edificación.
• Los elementos comunes atendiendo a su destino, de modo que puede atribuirse el uso y disfrute de modo privativo a un propietario particular, pero sin que por ello el elemento pierda su condición y titularidad conjunta.

La jurisprudencia del Tribunal Supremo advertida la encontramos, entre otras, en la STS n.º 402/2012, de 18 de junio, ECLI:ES:TS:2012:577, que sobre los diversos elementos afirma: «A) Los edificios sometidos al régimen de propiedad horizontal se componen por elementos comunes y privativos. Dentro de los denominados elementos comunes, algunos tienen tal consideración por su propia naturaleza y otros por destino. La diferencia estriba en que los primeros no pueden quedar desafectados, por resultar imprescindibles para asegurar el uso y disfrute de los diferentes pisos o locales que configuran el edificio, mientras que los denominados elementos comunes por destino, a través del título constitutivo del edificio en régimen de propiedad horizontal, o por acuerdo unánime de la comunidad de propietarios, podrían ser objeto de desafectación (...)». 

Este tribunal ha venido precisando y ejemplificando cuándo puede determinarse que un elemento comporta un verdadero elemento común por naturaleza, considerados elementos en puridad estructurales, imprescindibles para asegurar el uso y disfrute del común de los vecinos, y cuando, por el contrario, se trata de un elemento común por destino permitiendo sobre aquel cierta disposición. Así, citamos con efecto ilustrativo, la sentencia del Tribunal Supremo n.º 273/2013, de 24 de abril, ECLI:ES:TS:2013:2162, que dispone lo siguiente:

«(...) Las terrazas de los edificios constituidos en el régimen de propiedad horizontal son elementos comunes por destino, lo que permite atribuir el uso privativo de las mismas a uno de los propietarios. Lo que no es posible es atribuir la propiedad exclusiva en favor de algún propietario, de las cubiertas de los edificios configurados en régimen de propiedad horizontal donde se sitúan las cámaras de aire, debajo del tejado y encima del techo, con objeto de aislar del frío y del calor y que resulta ser uno de los elementos esenciales de la comunidad de propietarios tal como los cimientos o la fachada del edificio por ser el elemento común que limita el edificio por la parte superior. La cubierta del edificio no puede perder su naturaleza de elemento común debido a la función que cumple en el ámbito de la propiedad horizontal, y ello pese a que la terraza situada en la última planta del edificio, se configure como privativa (SSTS 17 de febrero 1993, 8 de abril de 2011; 18 de junio 2012, entre otras)».

CUESTIÓN

¿Puede privarse a alguno de los propietarios del uso de servicios o instalaciones comunes cuando tengan deudas por impago de cuotas de la comunidad?

Sí, el artículo 21.1 de la LPH tras la última modificación llevada a cabo por la Ley 10/2022, de 14 de junio, de medidas urgentes para impulsar la actividad de rehabilitación edificatoria en el contexto del Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia, que ha entrado en vigor el 16 de junio de 2022, recoge que: «1. La junta de propietarios podrá acordar medidas disuasorias frente a la morosidad por el tiempo en que se permanezca en dicha situación, tales como el establecimiento de intereses superiores al interés legal o la privación temporal del uso de servicios o instalaciones, siempre que no puedan reputarse abusivas o desproporcionadas o que afecten a la habitabilidad de los inmuebles. Estas medidas no podrán tener en ningún caso carácter retroactivo y podrán incluirse en los estatutos de la comunidad. En todo caso, los créditos a favor de la comunidad devengarán intereses desde el momento en que deba efectuarse el pago correspondiente y éste no se haga efectivo».

Facultad de disposición sobre elementos comunes

Dispone el artículo 396 del CC en su párrafo segundo que: «Las partes en copropiedad no son en ningún caso susceptibles de división y sólo podrán ser enajenadas, gravadas o embargadas juntamente con la parte determinada privativa de la que son anejo inseparable», de modo que, para poder disponer en el sentido expuesto por este artículo, se requiere de una disposición conjunta sobre los elementos privativos y los elementos comunes que se entienden como accesorios.

Al respecto se señala en el preámbulo de la ley que «(...) Mientras sobre el piso "stricto sensu", o espacio, delimitado y de aprovechamiento independiente, el uso y disfrute son privativos, sobre el "inmueble", edificación, pertenencias y servicios —abstracción hecha de los particulares espacios— tales usos y disfrute han de ser, naturalmente, compartidos; pero unos y otros derechos, aunque distintos en su alcance, se reputan inseparablemente unidos, unidad que también mantienen respecto de la facultad de disposición (...)».

El artículo 17.3 de la LPH, por su parte, hace alusión brevemente a una facultad de disposición sobre este tipo de elementos, si bien condicionando tal facultad al acuerdo de las mayorías fijadas por el precepto (se requiere de un voto favorable de 3/5 partes para llevar a cabo los actos en él previstos) y es que, al tratarse de un elemento común, sobre el que pesa la copropiedad de los restantes comuneros, debe alcanzarse acuerdo:

«3. El establecimiento o supresión de los servicios de portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general, supongan o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirán el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.

Idéntico régimen se aplicará al arrendamiento de elementos comunes que no tengan asignado un uso específico en el inmueble y el establecimiento o supresión de equipos o sistemas, no recogidos en el apartado 1, que tengan por finalidad mejorar la eficiencia energética o hídrica del inmueble. En este último caso, los acuerdos válidamente adoptados con arreglo a esta norma obligan a todos los propietarios. No obstante, si los equipos o sistemas tienen un aprovechamiento privativo, para la adopción del acuerdo bastará el voto favorable de un tercio de los integrantes de la comunidad que representen, a su vez, un tercio de las cuotas de participación, aplicándose, en este caso, el sistema de repercusión de costes establecido en dicho apartado».

Otra facultad de disposición sobre los elementos comunes es la denominada desafectación. El término desafectar según la RAE supone declarar formal o tácitamente que un bien de dominio público queda desvinculado de uso o servicio público, lo que trasladado al ámbito de la propiedad horizontal conlleva que por la comunidad se acuerde declarar que un elemento común deja de estar afectado al uso comunitario para pasar a tener un uso privativo.

El Tribunal Supremo se refiere a la desafectación, entre otras, en la STS n.º 488/2009, de 22 de junio, ECLI:ES:TS:2009:3876, en la que establece que: «Esta posibilidad de que un elemento en principio común pueda ser desafectado de tal calificación comunitaria convirtiéndose en privado, puede operarse en la Ley de Propiedad Horizontal cuando así se ha constatado en el título constitutivo (STS 22 de diciembre 1994)».

Hay que puntualizar que la desafectación resulta posible respecto de aquellos elementos comunes por destino, aquellos, podríamos decir, no estructurales o que permiten cierta individualización. Sobre esta cuestión se ha pronunciado nuestro Alto Tribunal en STS n.º 27/2007, de 22 de enero, ECLI:ES:TS:2007:162, o en la STS n.º 419/2007, de 30 de marzo, ECLI:ES:TS:2007:2042, que afirma:

«Por otra parte, también ha señalado esta Sala que, dentro de los elementos comunes, cabe distinguir entre elementos comunes por naturaleza o esenciales, imprescindibles para asegurar el uso y disfrute de los diferentes pisos o locales; y por destino, o no esenciales, admitiéndose que estos últimos, entre los que se encuentran las terrazas comunitarias, pueden ser, por esta razón, "desafectados" de su destino común y dedicados a un uso privado o exclusivo, en favor de uno o varios de los propietarios de pisos o locales, excluyendo en ese uso al resto. La desafectación de elementos comunes no esenciales es posible en la medida que el art. 396 no es en su totalidad de "ius cogens", sino de "ius dispositivum" (sentencias de esta Sala de 23 de mayo de 1984, 17 de junio de 1988, entre otras), "lo que permite que bien en el originario título constitutivo del edificio en régimen de propiedad horizontal, bien por acuerdo posterior de la Comunidad de propietarios (siempre que dicho acuerdo se adopte por unanimidad: regla 1ª del art. 16 de la Ley de 21 de julio de 1960) pueda atribuirse carácter de privativos (desafectación) a ciertos elementos comunes que no siéndolo por naturaleza o esenciales, como el suelo, las cimentaciones, los muros, las escaleras, etc., lo sean sólo por destino o accesorios, como los patios interiores, las terrazas a nivel o cubiertas de parte del edificio, etc." (sentencias de 31 de enero y 15 de marzo de 1985, 27 de febrero de 1987, 5 de junio y 18 de julio de 1989, entre otras). La desafectación de un elemento común no esencial, como las terrazas, no implica que el bien deje de tener tal consideración; tan sólo supone una variación respecto del uso del mismo que cabrían hacer todos los copropietarios con arreglo a su cuota, configurándose el uso privado o exclusivo como una excepción a lo que constituye regla general en el régimen de propiedad horizontal (...)».

CUESTIONES

1. ¿Es posible efectuar una desafectación tácitamente?

Si bien de la lectura de diversas sentencias de audiencias provinciales surge la duda de que se pueda llevar a cabo una desafectación tácita, lo cierto es que de la lectura de la sentencia del Tribunal Supremo n.º 419/2007, de 30 de marzo, ECLI:ES:TS:2007:2042, parece inferirse precisamente lo contrario, dando una respuesta en sentido negativo a esta cuestión: 

«(...) Consecuentemente, lo relevante a la hora de estimar producida una desafectación, que destine a un uso privativo lo que, en principio, permitía un uso común, no es la realidad física, sino la jurídica que existía en el momento en que el recurrente adquirió la vivienda de la primera planta; y partiendo de esa realidad jurídica, no era posible atisbar ningún límite o restricción, ni en el título ni en los estatutos comunitarios, que privara a todo copropietario, y por ende, también al adquirente, de su derecho a usar, con arreglo a su cuota, todos y cada uno de los elementos comunitarios al servicio del inmueble, incluyendo, obviamente, la terraza. Los argumentos de la sentencia impugnada, que vienen a otorgar validez a la desafectación tácitamente producida, atendiendo a la situación del inmueble y al consentimiento del adquirente, carecen de cobertura legal y de fundamento en la doctrina de esta Sala (...) En todo caso, queda dicho que esta Sala sólo admite la desafectación ajustada a los procedimientos legalmente previstos, ninguno de los cuales ha tenido lugar, sin que, tampoco quepa hablar de un acuerdo posterior unánime interpretando la conducta del adquirente ya que, como señala la STS de 10 de junio de 2002, la inactividad del actor desde la adquisición de la vivienda hasta la fecha de iniciación del litigio no supone un consentimiento tácito sanador de la falta del consentimiento unánime de los copropietarios exigido por el citado artículo 11 de la Ley de Propiedad».

2. ¿Se puede usucapir un elemento común? 

Esta cuestión se ha suscitado ante la Audiencia Provincial de Madrid que ha resuelto recientemente sobre la misma tomando como punto de partida la distinción entre elementos comunes por naturaleza y los elementos comunes por destino susceptibles de desafectación. Así, la sentencia n.º 22/2022, de 27 de enero, ECLI:ES:APM:2022:172, recoge que: 

«Así, en el régimen de propiedad horizontal, (...) se distingue, a su vez, entre elementos comunes por naturaleza y por destino, siendo aquéllos los que son absolutamente imprescindibles para la propia existencia de la propiedad horizontal, por cuanto sin la copropiedad sobre los mismos no puede entenderse el régimen especial y se haría imposible de raíz el disfrute de las partes privativas, mientras que los elementos comunes por destino, serían aquellos en que el carácter común nace del título o de acuerdo de los propietarios, siendo susceptibles, por modificación de uno u otro, de cambiar su naturaleza. Aquellos elementos comunes por naturaleza son, por su propia esencia, imperativos, mientras que sobre los elementos comunes por destino caben los actos de disposición de los propietarios, siempre que se realicen válidamente. (...) Por tanto hay que descartar, de raíz, por su propia configuración y funcionalidad, la posibilidad de usucapión de elementos comunes por naturaleza.

Y, en relación con los elementos comunes por destino, se requeriría un acto de desafectación del elemento común que lo hiciera susceptible de la posesión exclusiva, excluyente y en concepto de dueño, que se requiere para usucapir».

Facultad de modificación sobre elementos comunes

Al igual que sucede respecto de los actos de disposición, las modificaciones a efectuar sobre elementos comunes requieren con carácter general que se cuente con las mayorías dispuestas en el cuerpo de la LPH.

Como punto de partida, la mentada LPH en su artículo 7.1 párrafo segundo, tras hacer alusión a los elementos privativos, determina que: «En el resto del inmueble no podrá realizar alteración alguna y si advirtiere la necesidad de reparaciones urgentes deberá comunicarlo sin dilación al administrador».

Por su parte, el artículo 10 de la LPH alude a aquellas actuaciones que dado su carácter obligatorio no requieren de acuerdo previo de la junta de propietarios cuando vengan impuestas por Administraciones públicas o solicitadas a instancia de los propietarios, recogiendo a lo largo del precepto un listado de obras y actuaciones permitidas sobre los elementos comunes:

«a) Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación.

b) Las obras y actuaciones que resulten necesarias para garantizar los ajustes razonables en materia de accesibilidad universal y, en todo caso, las requeridas a instancia de los propietarios en cuya vivienda o local vivan, trabajen o presten servicios voluntarios, personas con discapacidad, o mayores de setenta años, con el objeto de asegurarles un uso adecuado a sus necesidades de los elementos comunes, así como la instalación de rampas, ascensores u otros dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan la orientación o su comunicación con el exterior, siempre que el importe repercutido anualmente de las mismas, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas, no exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes. No eliminará el carácter obligatorio de estas obras el hecho de que el resto de su coste, más allá de las citadas mensualidades, sea asumido por quienes las hayan requerido.

También será obligatorio realizar estas obras cuando las ayudas públicas a las que la comunidad pueda tener acceso alcancen el 75 % del importe de las mismas.

c) La ocupación de elementos comunes del edificio o del complejo inmobiliario privado durante el tiempo que duren las obras a las que se refieren las letras anteriores.

d) La construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio o de las cosas comunes, así como la constitución de un complejo inmobiliario, tal y como prevé el artículo 17.4 del texto refundido de la Ley de Suelo, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, que resulten preceptivos a consecuencia de la inclusión del inmueble en un ámbito de actuación de rehabilitación o de regeneración y renovación urbana.

e) Los actos de división material de pisos o locales y sus anejos para formar otros más reducidos e independientes, el aumento de su superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio, o su disminución por segregación de alguna parte, realizados por voluntad y a instancia de sus propietarios, cuando tales actuaciones sean posibles a consecuencia de la inclusión del inmueble en un ámbito de actuación de rehabilitación o de regeneración y renovación urbanas».

CUESTIÓN

¿Pueden realizarse modificaciones en los elementos comunes sin cumplir los procedimientos establecidos en la LPH cuando resulten ventajosas para el conjunto de la comunidad?

No, quitando los procedimientos recogidos en la LPH y con las mayorías establecidas en la mentada ley, no caben las modificaciones aun cuando estas resulten en beneficio de la comunidad. Así lo recoge la sentencia de la Audiencia Provincial de Baleares n.º 301/2015, de 29 de diciembre, ECLI:ES:APIB:2015:2349: 

«Y, sobre el USO Y DISFRUTE DE LOS ELEMENTOS COMUNES, cabe decir:

A) Sobre elementos comunes de usos comunitarios, el artículo 397 del Código Civil, por su parte, establece el principio de inalterabilidad de la cosa común, sin consentimiento unánime de todos los copropietarios, aunque pudieran resultar ventajas para todos».

Entre las obligaciones que vienen atribuidas por la ley al común de los propietarios respecto de los elementos comunitarios nos encontramos, que el artículo 9.1 de la LPH comprende algunas de ellas.

En primer lugar, el apartado a) del artículo 9.1 de la LPH obliga a respetar las instalaciones generales de la comunidad y demás elementos comunes, ya sean de uso general o privativo de cualquiera de los propietarios, estén o no incluidos en su piso o local, haciendo un uso adecuado de los mismos y evitando en todo momento que se causen daños o desperfectos, de modo que se trata de una obligación genérica y que afecta a todos los elementos comunes, con independencia de que estos se califiquen de comunes por naturaleza o por destino.

De otra parte, en los apartados e) y f) se alude a otros deberes comunes de los propietarios, concretamente a dos deberes económicos, que se concretan:

• De una parte, apartado e), en el deber de contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título conforme con el artículo 5 de la LPH, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.
• Y de otra, tal como se prevé en el apartado f), en el deber de contribuir, también con arreglo a su cuota de participación, a dotar a la comunidad de propietarios de un fondo de reserva, cuya titularidad corresponde a todos los efectos a la comunidad, con el fin de que se puedan acometer obras de reparación, rehabilitación o conservación de la finca, así como aquellas obras dispuestas en el artículo 10.1 b) de la LPH denominadas obras de accesibilidad así como la realización de las obras de accesibilidad y eficiencia energética recogidas en el artículo 17.2 de la LPH.

Los elementos comunes de uso privativo son aquellos elementos que a pesar de pertenecer a la comunidad de propietarios tienen su uso y disfrute atribuido de forma exclusiva a uno o más propietarios.

Para que pueda hablarse este tipo de elementos es necesario que aparezcan recogidos como tales en el título constitutivo o que se haya autorizado en junta de propietarios de forma unánime.

Respecto del uso privativo de los elementos comunes recoge la sentencia de la Audiencia Provincial de Baleares n.º 301/2015, de 29 de diciembre, ECLI:ES:APIB:2015:2349, un listado de sus características principales:

«B) Sobre uso privativo de los elementos comunes: la Jurisprudencia y doctrina admiten la atribución del uso exclusivo de algún elemento común al propietario de una parte privativa, siempre que no se trate de un elemento común esencial o por naturaleza.

Ello crea un régimen jurídico específico para estos elementos comunes, regido por los siguientes principios:

a) La atribución del uso exclusivo de un elemento común no confiere al beneficiario la condición de propietario del mismo, señalando la jurisprudencia que el uso privativo de un patio no da derecho a incorporarlo a la parte privativa (Sentencia de 3 de abril de 1990 y que el uso exclusivo no empere el carácter común del elemento (Sentencia de 14 de octubre de 1991).

b) No pueden realizarse obras en un elemento común de uso privativo sin consentimiento unánime de los copropietarios (Sentencia de 30 de junio de 1986, ni puede tampoco disponerse de él en favor de quien no sea titular de la parte privativa a la que sirve (Sentencia de 6 de noviembre de 1992).

c) En términos generales, y salvo que en el título constitutivo se establezca otra cosa, los gastos ordinarios y el mantenimiento del elemento común corresponde a quien tiene concedido su uso exclusivo, mientras que los gastos extraordinarios son a cargo de la comunidad (Sentencias del Tribunal Supremo de 6 de noviembre de 1992 [1992, 9229] y 17 de febrero de 1993 [1993, 1239]). La Sentencia de 11 de octubre de 1993 declara nula la cláusula que impone sólo a los usuarios de una terraza común la obligación de pagar los gastos de reparación de! filtraciones de agua.

d) El titular del derecho de uso exclusivo está obligado a permitir el acceso a la comunidad para realizar reparaciones y tareas de mantenimiento y conservación más allá de las que le corresponden como usuario (Sentencia de 17 de julio de 1993).

e) El uso y disfrute en exclusiva no es título apto para la usucapión porque quien lo tiene atribuido no posee a título de dueño ni tiene justo título (Sentencia de 25 de enero de 1994)».

CUESTIÓN

¿Puede modificarse la autorización de la junta de propietarios a utilizar como privativo un elemento común?

El Tribunal Supremo se ha pronunciado sobre este supuesto en la STS n.º 467/2006, de 19 de mayo, ECLI:ES:TS:2006:3317, exigiendo para su modificación el voto favorable de la unanimidad de los propietarios, lo que implica que sea difícil en la práctica llegar a dicho acuerdo, porque implicaría el voto favorable del propietario que está haciendo uso exclusivo del elemento común: «Cuando el título constitutivo, bien inicialmente, bien por las modificaciones que autoriza la ley mediante acuerdos adoptados por unanimidad con arreglo al artículo 16 I LPH, se produce una autorización de un uso privativo de un elemento común con carácter definitivo, se exigirá para su modificación la unanimidad necesaria para la modificación del título constitutivo. Sólo si se acredita que dicha autorización de uso tiene un carácter precario, provisional o temporal podrá admitirse que la revocación de dicho uso y la reintegración del elemento común al pleno uso por parte de la comunidad con arreglo al régimen general reviste los caracteres un acto de administración y, consecuentemente, exige únicamente, con arreglo al régimen general de acuerdos previsto en la LPH, la mayoría por parte de los comuneros y de las cuotas de participación (artículo 16 I.2.ª LPH)».

No podemos perder de vista que, aunque el uso del elemento se encuentre atribuido en exclusiva a un propietario, dicho elemento no pierde su naturaleza de elemento común y, por tanto, hay que remitirse a los dispuesto para los elementos comunes en cuanto a la facultad de disponer de dicho elemento y a la de modificarlo u obrar en el mismo.

Con relación a los elementos comunes de uso privativo, diferenciamos las obligaciones de la comunidad y las obligaciones del propietario que disfruta de su uso exclusivo. A la comunidad le corresponde asumir las obras y reparaciones no derivadas del uso ordinario cuando no intervenga el dolo del beneficiario del uso privativo, mientras que el propietario que disfruta del uso del bien debe asumir el mantenimiento ordinario derivado del uso normal del elemento.

Cabe citar aquí la sentencia de la Audiencia Provincial de Baleares n.º 81/2022, de 22 de febrero, ECLI:ES:APIB:2022:170, que, con relación al deber de mantenimiento que tiene el propietario sobre los elementos comunes sobre los que tiene atribuido un uso exclusivo, recoge que:

«(...) cuando el expresado deber de mantenimiento afecte a las instalaciones generales o a elementos comunes del edificio cuyo uso exclusivo corresponda un propietario individual, o que están incluidos en su piso o local, la obligación que éste tiene de respetarlos y cuidarlos no se extiende, en principio, a la realización de obras de conservación o reparación, salvo que su necesidad provenga de un uso inadecuado o poco diligente de los mismos susceptible de causar daños o desperfectos, según se desprende del art. 9.1 a) y g) de la LPH, sin que baste a tal efecto el simple deterioro producido por el paso del tiempo o por el uso normal dichos elementos o instalaciones. Además, las limitaciones y obligaciones sobre la utilización privativa de un elemento común por el dueño del piso o vivienda al que está unido, con la finalidad de preservar su función estructural, no deben hacer recaer sobre el propietario las consecuencias derivadas de un uso del mismo conforme a su destino que no perjudiquen ni menoscaben su empleo como elemento común, debiendo en todo caso interpretarse restrictivamente las limitaciones y obligaciones impuestas en los estatutos a los propietarios individuales que tienen su disfrute exclusivo, especialmente cuando tales disposiciones no se ajusten a lo regulado imperativamente en los arts. 9.1 y 10.1 de la LPH, en los términos expuestos».