Análisis de las particularidades de contabilización de las Empresas Inmobiliarias

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  • Orden: Contable
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Las particularidades de la contabilización de las Empresas Inmobiliarias se rigen principalmente conforme a la Orden de 28 de diciembre de 1994 por la que se aprueban las Normas de Adaptación del Plan General de Contabilidad a las Empresas Inmobiliarias

Se denominan empresas inmobiliarias  las que actúan  sobre bienes inmuebles, transformándolos para mejorar sus características  y capacidades físicas y ofrecerlos  en el mercado para satisfacer  la necesidad de alojamiento de las distintas actividades  de la sociedad.

No reciben la consideración de inmobiliarias, aunque también actúen  en este mercado:

  • las de agencia o mediación inmobiliaria, que actúan como intermediarias en la compra-venta o alquiler de inmuebles.
  • las cooperativas  sociales de viviendas, que actúan como simples intermediarios en la compra-venta o alquiler de inmuebles.
  • las cooperativas sociales de viviendas, ya que las viviendas construidas  se destinan a sus socios y no al mercado.
  • las empresas constructoras, que realizan  exclusivamente  la construcción de los inmuebles.

En el PGCEI se recogen las actividades desarrolladas por las empresas inmobiliarias:

  • Actividades  inmobiliarias  por cuenta propia: son realizadas por las empresas cuya actividad exclusiva o principal consiste en la compra  por cuenta propia de terrenos, inmuebles y partes de inmuebles, así como las realizadas por las empresas que ordenan la construcción, parcelación, urbanización, etc, de alojamientos con el fin de venderlos.
  • Alquiler de bienes inmobiliarios por cuenta propia: comprende las empresas cuya actividad exclusiva o principal consiste en el arrendamiento de viviendas y apartamentos, terrenos, inmuebles, locales industriales, de negocios, etc, propias.

Fiscalmente, en el IS existe un régimen especial para las sociedades dedicadas al arrendamiento de viviendas y para las SA cotizadas de inversión en el mercado inmobiliario (SOCIMI), así como para las sociedades y fondos de inversión inmobiliaria, cuyo objeto social exclusivo sea la inversión en inmuebles  de naturaleza  urbana para su arrendamiento y cuyo número de accionistas  sea igual o superior  a 100.

 Las actividades que desarrollan las empresas inmobiliarias se clasifican en:

  1. Urbanización y parcelación de terrenos y solares y construcción de edificios e instalaciones de todo tipo, para uso residencial y no residencial tanto para su venta como alquiler.
  2. Construcción y explotación, de instalaciones inmobiliarias complejas (conjuntos turísticos, comerciales, recreativos, etc).

Fiscalmente, en el IVA, están exentas las segundas y ulteriores entregas de edificaciones, después de terminada su rehabilitación, lo que requiere que más del 50% del coste  del proyecto  de rehabilitación se corresponda  con obras de consolidación  o tratamiento  de elementos estructurales, fachadas o cubiertas u obras análogas y que el coste total de las obras del proyecto exceda del 25%  del precio de adquisición de la edificación, Art. 22 ,LIVA.

 Venta de inmuebles.

En el  reconocimiento de ingresos, las empresas inmobiliarias deben aplicar  los criterios generales  establecidos en el PGC. Estas normas son:

  1. El reconocimiento del ingreso por ventas se realiza cuando el reconocimiento o incremento del activo pueda determinarse  con fiabilidad.
  2. Para contabilizar los ingresos  se debe atender a la realidad económica de la operación con independencia de la forma jurídica.
  3. Los ingresos procedentes  de la venta de bienes solamente se contabilizan  cuando se cumplen las siguientes condiciones: a) la empresa ha transferido al comprador los riesgos y beneficios inherentes  a la propiedad de los bienes (independientemente de su transmisión jurídica); b) la empresa no mantiene la gestión corriente de los bienes vendidos en un grado asociado normalmente a la propiedad, ni retiene su control efectivo; el importe de los ingresos puede valorarse  con fiabilidad; c) los costes incurridos o a incurrir en la transacción pueden ser valorados  con fiabilidad.

Compra-venta con condición resolutoria: su tratamiento es similar  al de las ventas con reserva de dominio.  La transmisión de la propiedad no se produce  hasta que la condición resolutoria  se cancela, al realizar el comprador todos los pagos aplazados. El ingreso relacionado se reconoce  sólo cuando se produce  la entrega del bien, es decir cuando  se ha realizado el pago final de los plazos establecidos.

Arrendamiento de inmuebles.

 El PGC clasifica los contratos  de arrendamiento financieros y operativos.

En el arrendamiento financiero, el arrendador, en el momento inicial debe reconocer crédito  por el valor actual de los pagos mínimos a recibir por el arrendamiento, más el valor residual del activo, descontado el tipo de interés implícito  del contrato. La diferencia entre el crédito reconocido y el valor contable del activo  arrendado, determinará el beneficio o la pérdida  surgida al dar de baja dicho elemento, que se imputará  a la cuenta de PYG del ejercicio en que esta se produce. La diferencia entre el crédito contabilizado y la cantidad a cobrar (correspondiente a intereses no devengados) se imputará a la cuenta de PYG del ejercicio  en que dichos intereses  se devenguen,  según el método del tipo de interés efectivo.

Inmuebles destinados al arrendamiento con opción de compra: en este caso se presume que se transfieren  sustancialmente los riesgos y beneficios inherentes  a la propiedad, cuando no existen dudas razonables de que se va a ejercitar  dicha opción. En el momento inicial, el arrendador,  tiene que:

  1. contabilizar un crédito por el valor actual de los pagos mínimos a recibir por el arrendamiento más el valor residual  del activo, aunque no esté garantizado, descontados al tipo de interés implícito del contrato.
  2. reconocer el resultado  de la operación en sintonía con lo dispuesto en el apartado 3 de la norma sobre inmovilizado material.

Si del contrato no se desprende  que se ha dado la transferencia sustancial de todos los riesgos y beneficios inherentes de la propiedad, la entidad debe contabilizar  las viviendas  como un inmovilizado.

Fiscalmente, en el IVA tributan al 8% los arrendamientos con opción de compra de edificios o parte de éstos que se destinen exclusivamente  a viviendas y al 4% cuando dichos arrendamientos se refieran a  a viviendas para destinarlas a la venta a través de contratos de arrendamiento con opción de compra en los que se deduzca con claridad  que la intención del promotor es dicha venta, genera derecho a la deducción del IVA.

 

Existencias.

Los bienes comprendidos en las existencias  deben valorarse al precio de adquisición o coste de producción. Cuando se trate de existencias en curso, a los costes de producción se añade el del solar o terreno sobre los que se esté realizando la construcción.

Para las existencias que necesiten un período de tiempo superior a un año para estar en condiciones de ser vendidas, es obligatorio incluir en el precio de adquisición o coste de producción los gastos financieros.

Bienes recibidos por cobro de créditos: estos bienes se valoran por el menor  de los dos importes:

  • el importe que figure  en las cuentas del crédito correspondiente al bien recibido, más los gastos que se ocasionen  como consecuencia de la operación.
  • el precio de mercado.

En el caso de que los bienes recibidos por cobro de créditos sean bienes vendidos con anterioridad por la empresa, su incorporación al activo se ha de realizar  por el coste de producción o, en su caso el valor de adquisición.

Bienes recibidos por cobro de créditos: el PGCEI señala que estos terrenos se han de valorar por el importe estimado de esta construcción, con el límite del valor de mercado del terreno.

Traspaso de elementos de inmovilizado material a existencias: asientos,

Por el traspaso del solar, terreno o edificación:

Cuenta

Debe

Haber

609 Transferencia de inmovilizado a existencia

--------

 

282 Amortización acumulada de inmov material

-----

 

22   Inmovilizado material

 

------

 Por el traspaso del posible deterioro de valor:

Cuenta

Debe

Haber

292  Deterioro de valor del inmovilizado material

----

 

39    Deterioro de valor de existencias

 

----

 Traspaso de elementos de existencias a inmovilizado material: asientos,

Por el traspaso del bien al inmovilizado:

Cuenta

Debe

Haber

22   Inmovilizado material

----

 

738   Existencias incorporadas por la empresa al inmov

 

------

 Por el traspaso del posible deterioro de valor:

Cuenta

Debe

Haber

39    Deterioro de valor de existencias

----

 

292   Deterioro de valor del inmovilizado material

 

-----

 

 

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Sociedad cooperativa
Bienes inmuebles
Impuesto sobre el Valor Añadido
Condición resolutoria
Empresas constructoras
Arrendamiento financiero
Inmovilizado material
Objeto social
Sociedad de Inversión Inmobiliaria
Accionista
Arrendador
Solares
Cuenta de pérdidas y ganancias
Valor actual
Valor residual
Tipo de interés
Fachadas
Traspaso
Arrendamiento con opción de compra
Deterioro del valor
Transmisión de la propiedad
Reserva de dominio
Pago aplazado
Arrendamiento de bienes inmuebles
Valor contable
Tipo de interés efectivo
Contrato de arrendamiento con opción de compra
Deducciones IVA
Gastos financieros
Precio de mercado
Valor de adquisición
Amortización acumulada
Valor de mercado