Exenciones en operaciones inmobiliarias (IVA)

Terrenos no edificables.

Estarán exentas las entregas de terrenos rústicos y otros que no tengan la condición de edificables, incluidas las construcciones  de cualquier naturaleza en ellas enclavadas, indispensables para el desarrollo  de una explotación agraria. Del mismo modo, los destinados exclusivamente a parques y jardines públicos y superficies viales de uso público.

No se entenderá la exención, aunque no tengan  la condición de edificables a las entregas de: 

• Terrenos urbanizados o en curso de urbanización, realizados por el promotor de la urbanización, salvo el caso de los destinados exclusivamente a parques y jardines públicos o superficies viales de uso público.
• Terrenos en los que se encuentren enclavadas edificaciones en curso de construcción o terminadas, cuando se transmitan conjuntamente con las mismas y las entregas de dichas edificaciones estén sujetas y no exentas.

Entendemos por urbanizador, a efectos de IVA: 

• Sistema de compensación: será urbanizador la propia junta  de compensación si los propietarios  transmiten  a ésta su propiedad, o los propios propietarios si no transmiten  a la junta la propiedad del terreno.
• Sistema de cooperación:los propietarios aportan el suelo de cesión obligatoria y la Administración ejecuta las obras de urbanización  con cargo a los mismos, los propietarios de los terrenos también adquieren  la condición de promotores del terreno.
• Sistema de expropiación: la Administración adquiere los terrenos para urbanizarlos directamente o a través de una entidad concesionaria, correspondiéndole al ente público la condición de promotor de la urbanización a efectos del IVA.

Juntas de compensación.

Están exentas si se cumplen  los siguientes requisitos: 

• Entregas de terrenos que se realicen por la aportación inicial a las juntas de compensación por los propietarios de terrenos comprendidos en polígonos de actuación urbanística.
• Adjudicaciones de terrenos que se efectúen a los propietarios citados por las propias juntas en proporción a sus aportaciones.
• Entregas de terrenos para reparcelación.

Segundas y ulteriores entregas de edificaciones

Las segundas y ulteriores entregas de edificaciones, incluidos los terrenos en que se hallen enclavadas, cuando tengan lugar después de terminada su construcción o rehabilitación.

Se considerará primera entrega la realizada por el promotor que tenga por objeto una edificación cuya construcción o rehabilitación esté terminada. No obstante, no tendrá la consideración de primera entrega la realizada por el promotor después de la utilización ininterrumpida del inmueble por un plazo igual o superior a dos años por su propietario o por titulares de derechos reales de goce o disfrute o en virtud de contratos de arrendamiento sin opción de compra, salvo que el adquirente sea quien utilizó la edificación durante el referido plazo. No se computarán a estos efectos los períodos de utilización de edificaciones por los adquirentes de los mismos en los casos de resolución de las operaciones en cuya virtud se efectuaron las correspondientes transmisiones.

Los terrenos en que se hallen enclavadas las edificaciones comprenderán aquéllos en los que se hayan realizado las obras de urbanización accesorias a las mismas. No obstante, tratándose de viviendas unifamiliares, los terrenos urbanizados de carácter accesorio no podrán exceder de 5.000 metros cuadrados.

Las transmisiones no sujetas al Impuesto en virtud de lo establecido en el art. 7 de LIVA apartado 1, no tendrán, en su caso, la consideración de primera entrega a efectos de lo dispuesto en este número.

La exención prevista en este número no se aplicará: 

• A las entregas de edificaciones efectuadas en el ejercicio de la opción de compra inherente a un contrato de arrendamiento, por empresas dedicadas habitualmente a realizar operaciones de arrendamiento financiero. A estos efectos, el compromiso de ejercitar la opción de compra frente al arrendador se asimilará al ejercicio de la opción de compra. Los contratos de arrendamiento financiero a que se refiere el párrafo anterior tendrán una duración mínima de diez años.
• A las entregas de edificaciones para su rehabilitación por el adquirente, siempre que se cumplan los requisitos que reglamentariamente se establezcan.
• A las entregas de edificaciones que sean objeto de demolición con carácter previo a una nueva promoción urbanística.

CUADRO DE APLICACIÓN DE LA EXENCIÓN EN LAS ENTREGAS DE BIENES.

Arrendamientos.

Están exentos los arrendamientos que se consideren servicios y la constitución y transmisión de derechos reales de goce y disfrute cuyo objeto sea:

• Terrenos, incluyendo las construcciones agrarias usadas para la explotación de una finca rústica (no están incluidas las construcciones dedicadas  a ganadería independiente).
• Edificios o partes de éstos destinados exclusivamente a viviendas.

La exención NO COMPRENDE los siguientes arrendamientos:

• Terrenos para estacionamiento de vehículos, para depósito o para instalar en éstos elementos de una actividad  empresarial, para exposiciones o publicidad.
• Terrenos o viviendas con opción de compra, si la entrega estuviese sujeta y no exenta.
• Apartamentos o viviendas amueblados cuando el arrendador se obligue a la prestación de servicios complementarios propios de hostelería.
• Edificios  o partes de éstos para ser subarrendados.

Renuncia a la exención

La exención referente a los terrenos no edificables, juntas de compensación y segundas y ulteriores entregas de edificaciones, podrán ser objeto de renuncia.

Se podrá renunciar cuando el adquiriente sea un sujeto pasivo que actúe en el ejercicio de sus actividades empresariales o profesionales y, según el destino previsible del inmueble, tenga derecho a la deducción total del IVA soportado  por la adquisición del inmuebles.

Se entiende que el adquiriente tiene derecho a la deducción total si el porcentaje de deducción provisionalmente aplicable en el año en que se haya de soportar  el impuesto permita su deducción íntegra.

La renuncia se tendrá que comunicar de forma fehaciente  al adquiriente con carácter  previo o simultáneo  a la entrega de los bienes, practicándose por cada operación. El adquiriente justificará  por medio de una declaración suscrita por él, su condición de sujeto pasivo, con derecho a la deducción total  del IVA soportado por las adquisiciones de los inmuebles.

VER: Resolución del TEAC, 2424/2007 de 14 de abril de 2009

Caso práctico: Renuncia a la exención del IVA