Regulación de la fianza como garantía en el arrendamiento de vivienda

De la fianza (considerada como un depósito dinerario que se entrega al arrendador a la firma del contrato de arrendamiento, en garantía del cumplimiento de las obligaciones del mismo) se ocupa el Art. 36 ,Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, estableciendo, con respecto al arrendamiento de vivienda, la prestación de fianza en metálico en cantidad equivalente a una mensualidad de renta.

Durante los 5 primeros años de duración del contrato o durante los 7 primeros años si el arrendador fuese persona jurídica, la fianza no estará sujeta a actualización.

Sin embargo, cada vez que el arrendamiento se prorrogue, el arrendador podrá exigir que la fianza sea incrementada, o el arrendatario que disminuya, hasta hacerse igual a una o dos mensualidades de la renta vigente, según proceda, al tiempo de la prórroga.

La actualización de la fianza se regirá por lo estipulado por las partes, y a falta de pacto, lo acordado para la actualización de la renta será aplicable para la fianza.

El saldo de la fianza en metálico que deba ser devuelto al arrendatario al final del contrato, devengará el interés legal, transcurrido un mes desde la entrega de las llaves por el mismo sin que se hubiere hecho efectiva dicha restitución.

Las partes podrán pactar cualquier tipo de garantía del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias adicional a la fianza en metálico, un aval por ejemplo.

En el caso del arrendamiento de vivienda, en contratos de hasta cinco años de duración, o de hasta siete años si el arrendador fuese persona jurídica, el valor de esta garantía adicional no podrá exceder de dos mensualidades de renta.

Quedan exceptuadas de la obligación de prestar fianza la Administración General del Estado, las Administraciones de las comunidades autónomas y las entidades que integran la Administración Local, los organismos autónomos, las entidades públicas empresariales y demás entes públicos vinculados o dependientes de ellas, y las Mutuas colaboradoras con la Seguridad Social en su función pública de colaboración en la gestión de la Seguridad Social, así como sus Centros Mancomunados, cuando la renta haya de ser satisfecha con cargo a sus respectivos presupuestos.

La falta de pago del importe de la fianza o de su actualización (apdo. b del párrafo segundo del Art. 27 ,Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos) dará derecho al arrendador a exigir el cumplimiento de la obligación o a promover la resolución del contrato de acuerdo con lo dispuesto en el Art. 1124 ,Código Civil.

Renuncia de la fianza

Si atendemos al artículo 6 de la LAU, que establece la nulidad de las cláusulas que contraviniendo una norma imperativa perjudiquen al arrendatario de vivienda, nada obsta para que el arrendador pueda renunciar a constituir una fianza.

Ahora bien, en ese caso será él quien deba depositar dicho importe en el organismo administrativo competente que en su caso establezca y regule cada comunidad autónoma, so pena de ser sancionado administrativamente, ya que su depósito tiene carácter obligatorio en varias Comunidades Autónomas.

Depósito de fianzas

La Disposición Adicional 3ª de la LAU hace mención al depósito de fianzas, por el cual las CCAA podrán establecer la obligación de que los arrendadores depositen el importe de la fianza, sin devengo de interés, en la Adm. autonómica o del ente público que se designe hasta la extinción del contrato de arrendamiento.

Los datos que deberá aportar el arrendador a la hora de depositar la fianza son:

a) Los datos identificativos de las partes arrendadora y arrendataria, incluyendo domicilios a efectos de notificaciones.

b) Los datos identificativos de la finca, incluyendo la dirección postal, año de construcción y, en su caso, año y tipo de reforma, superficie construida de uso privativo por usos, referencia catastral y calificación energética.

c) Las características del contrato de arrendamiento, incluyendo la renta anual, el plazo temporal establecido, el sistema de actualización, el importe de la fianza y, en su caso, garantías adicionales, el tipo de acuerdo para el pago de los suministros básicos, y si se arrienda amueblada.

El depósito no devenga interés alguno, salvo que la Administración autonómica o el ente público competente no la devuelva una vez transcurrido un mes “desde el fin del contrato”, en cuyo caso devengará el interés legal del dinero.

Parece obvio que el plazo de un mes “desde la finalización del contrato” se refiere más bien a un mes desde que se solicite la devolución acreditando el fin del arrendamiento, ya que el depositario no tiene otro modo de conocer tal extremo. Algunas comunidades autónomas lo especifican expresamente en su normativa ad hoc (Galicia, Castilla y León).

Devolución de la fianza

La normativa establece que el arrendador debe restituir la fianza al arrendatario en el momento de la finalización el contrato, esto es, con la entrega de llaves por parte del arrendatario:

→ Consecuencias: si transcurrido un mes desde la entrega de llaves no se hubiera devuelto la fianza, esta devengará el interés legal.

→ Compensación: Además, hay que tener en cuenta que la Administración debe entregar la fianza previamente al arrendador, por lo que, en caso de demora por ese motivo, el interés legal que debe abonar el ente público en teoría compensa el que juega a favor del arrendatario. Ahora bien, el dies a quo no es el mismo, ya que el arrendador debe solicitar de forma activa la devolución, por lo que tal compensación no es automática.

→ Retención y descuentos: Ahora bien, el arrendador tiene derecho a retener la fianza, ya que no debe devolverla íntegra (daños, obligaciones contractuales incumplidas, etc.) necesariamente, sino solo la cantidad que reste tras descontar las cantidades que correspondan, en su caso.

Si el arrendatario no está de acuerdo, conforme a lo establecido por el artículo 249.1.6º LEC deberá interponer el procedimiento correspondiente según la cuantía a reclamar (hasta la reforma del mismo llevada a cabo por el RDLey 7/2019 debía tramitarse por razón de la materia necesariamente por juicio ordinario).

Una práctica habitual, es usar la fianza para pagar las últimas rentas. En ocasiones, el arrendatario que no desea continuar con la prórroga del contrato, o que pretenda resolverlo de manera anticipada a la fecha estipulada, renuncia a la devolución de la fianza, dejando de pagar el último mes de renta con la intención de obligar al arrendador a compensarlo con tal cantidad.

El Supremo declara en reiterada jurisprudencia que no cabe su compensación con las rentas debidas, pues al arrendador se quedaría sin garantía en cuanto a la posible cobertura de daños en el inmueble arrendado. En esta linea, la AP Barcelona, Sección 13, nº 494/2008, de 19/09/2008, Rec. 634/2007 señala que "es doctrina comúnmente admitida que, de acuerdo con los previsto en el artículo 36 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos , la finalidad de la fianza es la de garantizar el cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias, no teniendo el arrendador obligación de devolver la fianza sino hasta el final del arriendo".

Otras sentencias sobre esta finalidad de la fianza son: Sentencia CIVIL Nº 127/2018, AP - Baleares, Sec. 4, Rec 603/2017, 17-04-2018, Sentencia CIVIL Nº 133/2018, AP - Alicante, Sec. 9, Rec 844/2017, 20-03-2018

La AP Las Palmas, Sección 5, nº 126/2013, de 25/03/2013, Rec. 766/2011 indica que "la finalidad de la fianza es la de responder no solo de las obligaciones contractuales como son el pago de la renta sino también de los daños y menoscabos que el arrendatario hubiera podido causar en el inmueble arrendado." En esta misma linea, la AP Madrid, Sección 13, nº 366/2012, de 13/07/2012, Rec. 573/2011 establece que "antes de proceder a cancelar la fianza se valorarán, en su caso, los daños producidos para ser imputados en la misma".

Dicho esto, la situación cambia en el caso de que devuelta la posesión no existiesen desperfectos ni deterioros en el inmueble arrendado, en cuyo caso el arrendatario sí podrá exigir que las cantidades adeudas se compensen con el importe de la fianza.

Esta última linea jurisprudencial se encuentra recogida en sentencias como la AP Madrid, Sección 10, nº 176/2005, de 07/03/2005, Rec. 269/2004, que indica que "comprobada la inexistencia de daños y perjuicios en el momento de la entrega de las llaves, o al menos no resultando acreditado daño alguno, es claro que el importe de la fianza podía y debió ser compensado con el de las rentas debidas un vez resuelto el contrato, disponiendo el arrendador de un mes para devolverla o determinar en su caso el saldo resultante una vez compensada esta con las rentas debidas".

Otras sentencias que siguen esta línea jurisprudencial: Sentencia Civil Nº 176/2005, AP - Madrid, Sec. 10, Rec 269/2004, 07-03-2005, Sentencia Civil AP - Madrid, 07-03-2005