Regulación de la fianza como garantía en el arrendamiento de vivienda

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  • Estado: Redacción actual VIGENTE
  • Orden: Civil
  • Fecha última revisión: 17/09/2021

La fianza es un depósito dinerario que se entrega al arrendador a la firma del contrato de arrendamiento, en garantía del cumplimiento de las obligaciones del contrato. Su regulación se encuentra en el artículo 36 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos.

La fianza en el contrato de arrendamiento de vivienda

A la celebración del contrato será obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico en cantidad equivalente a (artículo 36 de la LAU):

  • Una mensualidad de renta en el arrendamiento de vivienda.
  • Dos mensualidades en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda.

En este sentido, la Audiencia Provincial de Alicante, rec. 455/2017, de 5 de octubre, ECLI:ES:APA:2017:2577, declara que la fianza «se concibe como una obligación de garantía que se extingue cuando finaliza el contrato (art. 36-4) pudiendo imputarse la cantidad objeto de fianza a la satisfacción de las obligaciones hasta entonces incumplidas por el arrendatario. La restitución viene regulada en el art. 36.4LAU (EDL 1994/18384), configurándose como un derecho de crédito, del que es deudor el arrendador (deudor del saldo que corresponda, tras la liquidación de las responsabilidades en que haya podido incurrir el arrendatario, cubiertas por la fianza) y acreedor el arrendatario (a exigir la devolución); si éste cumplió sus obligaciones la restitución se extiende a toda la suma entregada en su día, pero si incurrió en alguna responsabilidad, será cubierta con la suma entregada, restituyéndose solo la diferencia entre lo entregado y la cantidad en que se calcule la responsabilidad imputable al arrendatario ["el saldo...que deba ser restituido (...)"], lo que impone una previa liquidación del contrato, y ello solo puede hacerse una vez extinguida la relación arrendaticia ["(...) al final del arriendo"] y siempre que el arrendatario haya restituido la posesión de la finca (pues solo así de un lado se habrán cumplido las obligaciones derivadas del contra to y, de otro, el arrendador podrá examinar la finca y comprobar su estado), y de ahí que la LAU (EDL 1994/18384) establezca el tiempo de cumplimiento de restitución en el mes siguiente a la fecha de la entrega de las llaves».

A mayor abundamiento, la sentencia de la Audiencia Provincial de Pontevedra n.º 439/2016, de 30 de septiembre, ECLI:ES:APPO:2016:1938, declara que: «La fianza a que se refiere el art. 36LAU, y que es la que nos ocupa, no puede salir del marco de la relación entre arrendador y arrendatario, o de quienes les sucedan en esa posición jurídica, dada la finalidad de la fianza y refiriéndose todas las normas, estatales y autonómicas de aplicación, a la devolución al arrendador o al arrendatario, o persona que autoricen. El resguardo que documenta el depósito en institución pública -habiendo sido muy discutido que su finalidad era meramente recaudatoria-, no es propiamente un título al portador en el sentido que pretende la parte actora y que acoge la sentencia de instancia, pues la fianza es accesoria del contrato de arrendamiento y solo tiene sentido en las relaciones entre las partes del mismo. No se encuentra sentido a que terceros negocien y transmitan un crédito ligado a una concreta relación contractual, al margen de esta y cuando se desconoce en realidad cómo será su liquidación, es decir, quien será acreedor de la fianza, pues solo al extinguirse el contrato de arrendamiento, se sabrá».

Por el contrario, están exceptuados de la obligación de prestar fianza, cuando la renta haya de ser satisfecha con cargo a sus respectivos presupuestos:

  • La Administración General del Estado.
  • Las Administraciones de las comunidades autónomas.
  • Las entidades que integran la Administración Local.
  • Los organismos autónomos.
  • Las entidades públicas empresariales y demás entes públicos vinculados o dependientes de ellas.
  • Las Mutuas colaboradoras con la Seguridad Social en su función pública de colaboración en la gestión de la Seguridad Social, así como sus Centros Mancomunados.

CUESTIONES

1. ¿La fianza podrá ser actualizada?

Según el apartado segundo del artículo 36 de la LAU, "durante los cinco primeros años de duración del contrato, o durante los siete primeros años si el arrendador fuese persona jurídica, la fianza no estará sujeta a actualización. Pero cada vez que el arrendamiento se prorrogue, el arrendador podrá exigir que la fianza sea incrementada, o el arrendatario que disminuya, hasta hacerse igual a una o dos mensualidades de la renta vigente, según proceda, al tiempo de la prórroga".

Sin embargo, dicha actualización de la fianza se regirá:

  • Por lo estipulado por las partes: durante el período de tiempo en que el plazo pactado para el arrendamiento exceda de cinco años, o de siete años si el arrendador fuese persona jurídica.
  • A falta de pacto específico: lo acordado sobre actualización de la renta se presumirá querido también para la actualización de la fianza.

2. ¿El importe de la fianza devenga intereses?

Sí, el saldo de la fianza en metálico que deba ser restituido al arrendatario al final del arriendo, devengará el interés legal, transcurrido un mes desde la entrega de las llaves por el mismo sin que se hubiere hecho efectiva dicha restitución. Artículo 36.4 del mismo texto legal.

3. ¿Las partes podrán pactar garantías de cumplimiento por el arrendatario?

Si, las partes podrán convenir cualquier tipo de garantía del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias adicional a la fianza en metálico.

No obstante, el valor de esta garantía adicional no podrá exceder de dos mensualidades de renta, en los contratos de arrendamiento de vivienda de:

  • Hasta cinco años de duración.
  • Hasta siete años si el arrendador fuese persona jurídica.

Como ejemplo de lo anterior, podemos destacar un supuesto de impago de rentas garantizadas por una aseguradora. SAP de Madrid n.º 149/2019, de 14 de marzo, ECLI:ES:APM:2019:2908.

Formalización del arrendamiento de vivienda 

Si bien no constituye un requisito de carácter constitutivo del contrato de arrendamiento, las partes podrán compelerse recíprocamente a la formalización por escrito del contrato de arrendamiento. (Artículo 37 de la LAU).

En dicho caso, se harán constar los siguientes aspectos:

  • La identidad de los contratantes.
  • La identificación de la finca arrendada.
  • La duración pactada.
  • La renta inicial del contrato.
  • Las demás cláusulas que las partes hubieran libremente acordado.

Pues bien, en relación al contrato de arrendamiento verbal, la Audiencia Provincial de Valencia dispone que:

«El artículo 37LAU, no exige la forma escrita del contrato de arrendamiento, sólo establece que: "Las partes podrán compelerse recíprocamente a la formalización por escrito del contrato de arrendamiento". La cuestión litigiosa se traslada así a la existencia, o no, de pruebas que avalen la realidad de ese contrato de arrendamiento verbal, o que la desmientan». SAP de Valencia n.º 86/2016, de 16 de febrero, ECLI:ES:APV:2016:1054.

«Si bien es cierto que la Ley admite el contrato verbal, también lo es que el artículo 37LAU establece la facultad de las partes para obligarse mutuamente a formalizar por escrito el contrato de arrendamiento, habida cuenta de que se alega la existencia de un contrato de vivienda por plazo de 10 años, y formalizado con una persona que (según alegaciones de la demandada) no iba a residir en nuestro país, lo lógico hubiera sido que se hubiera firmado algún documento que recogiese el arrendamiento». SAP de Valencia n.º 281/2015, de 6 de octubre, ECLI:ES:APV:2015:4885.

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