Fiscalidad de los arrendamientos de uso de vivienda turística

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  • Estado: Redacción actual VIGENTE
  • Orden: Civil
  • Fecha última revisión: 20/09/2021

La fiscalidad de los arrendamientos de uso de vivienda vacacional ha ido delimitándose por la normativa fiscal, tanto estatal como autonómica y, sobre todo, mediante la resolución de consultas vinculantes de la Dirección General de Tributos.

Regulación de la fiscalidad de los arrendamientos de viviendas de uso turístico

Así, un propietario que alquila la vivienda para uso turístico, directamente o a través de Airbnb, tiene las siguientes obligaciones fiscales y de Seguridad Social:

1. ACTIVIDADES ECONÓMICAS: debe darse de alta, epígrafe 861.1 (Alquiler de bienes inmuebles de naturaleza urbana), siempre que el importe neto de la cifra de operaciones sea superior a 1 millón de euros, si es inferior resultará exento, por lo que no será necesario darse de alta en la matrícula de este impuesto ni tributar por el mismo (al margen de las obligaciones censales).

Dispone el INFORMA de la AEAT en la resolución n.º 141904 lo siguiente sobre el epígrafe 861.1:

«¿El Epígrafe 861.1 faculta para ejercer la actividad con prestación de servicios de hospedaje?

El pago de la cuota corresponde al epígrafe 861.1 de la Sección 1ª. —Alquiler de viviendas— no faculta para ejercer la actividad de prestación de servicios de limpieza, cambio de ajuar, etc., de la vivienda alquilada. Por el contrario, la actividad que queda clasificada en el Grupo 685 de la sección 1ª —Alojamientos turísticos extra hoteleros—, incluye aquellas actividades que tengan la naturaleza de servicios de hospedaje, pero que se prestan en establecimientos distintos a los hoteles y moteles, hostales y pensiones, fondas y casas de huéspedes, hoteles-apartamentos, empresas organizadoras o agencias de explotación de apartamentos privados y campamentos turísticos tipo camping. En consecuencia, si la vivienda se arrendara sin prestación de servicios adicionales se clasificaría en el epígrafe 861.1, Sección 1ª —Alquiler de viviendas—. Sin embargo, si dicho alquiler se realizara con la prestación de servicios de hospedaje, los cuales se caracterizan por extender la atención a los clientes más allá de la mera puesta a disposición de un inmueble o parte del mismo, como son la prestación de servicios de limpieza, cambios de ajuar, etc., la actividad quedaría clasificada en el Grupo 685 —Alojamientos turísticos extra hoteleros—».

2. RETA: no darse de alta como trabajador autónomo por ese solo motivo, ya que es como si tributase por un alquiler tradicional.

3. IVA: no se declara mientras no se ofrezcan servicios de hostelería, ya que conforme al artículo 20.1.23º de la LIVA, estarán exentos la constitución y transmisión de derechos reales de goce y disfrute (entendiéndose por derechos reales de goce y disfrute el arrendamiento o cesión de una vivienda a cambio de precio) en edificaciones destinadas a viviendas. Por lo tanto, en principio, la vivienda vacacional está exenta de IVA. Ello significa que está sujeta a ITP en su modalidad TPO (siempre que no se presten los servicios de hostelería) al tipo de gravamen previsto por cada comunidad autónoma, o en su defecto, el estatal.

Si el propietario, además de arrendar la vivienda, ofrece la prestación de servicios complementarios como son, por ejemplo, la limpieza de las habitaciones o cocina, el cambio de toallas y sábanas, o entrega de amenities, estaremos ante un contrato de alojamiento turístico, en el que los ingresos tienen naturaleza de rendimientos de actividad económica en el IRPF. En esos casos se deberán presentar declaraciones trimestrales de pagos a cuenta del IRPF y de IVA.

La comisión que cobra Airbnb tiene un IVA del 21%.

Si algún huésped solicita factura, esta factura no tiene IVA si solo se ha alquilado la vivienda y no se han realizado servicios hosteleros (limpieza diaria, desayunos, lavandería…)

CUESTIÓN

Si una persona física realiza al arrendamiento turística de una vivienda, ¿tiene que presentar los modelos 303 y 390 del IVA? 

Si tomamos como referencia lo establecido por la resolución vinculante de DGT, V0644-18, 12 de marzo de 2018, encontramos una serie de apreciaciones sobre este asunto.

En primer lugar, en caso de realizar exclusivamente las prestaciones de servicios consistentes en arrendamientos de vivienda exentos del IVA, que no originan derecho a la deducción, no existiría obligación «a presentar los modelos 303 y 390, en virtud de lo previsto en el artículo 71 del Reglamento del Impuesto sobre el Valor Añadido»

En la medida en que no se presten, junto con el arrendamiento de las viviendas, ninguno de los servicios complementarios propios de la industria hotelera, el alquiler de las viviendas estaría exento del IVA.

La Dirección General de Tributos señala como ejemplos en dicha resolución, en cuanto al concepto servicios complementarios propios de la industria hotelera, «los de restaurante, limpieza, lavado de ropa u otros análogos».

Se consideran servicios complementarios propios de la industria hotelera, además de los citados, los servicios de limpieza del interior del apartamento, así como los servicios de cambio de ropa en el apartamento, ambos prestados con periodicidad.

NO se consideran servicios complementarios propios de la industria hotelera los que a continuación se citan:

  • Servicio de limpieza del apartamento prestado a la entrada y a la salida del periodo contratado por cada arrendatario.
  • Servicio de cambio de ropa en el apartamento prestado a la entrada y a la salida del periodo contratado por cada arrendatario.
  • Servicio de limpieza de las zonas comunes del edificio (portal, escaleras y ascensores) así como de la urbanización en que está situado (zonas verdes, puertas de acceso, aceras y calles).
  • Servicios de asistencia técnica y mantenimiento para eventuales reparaciones de fontanería, electricidad, cristalería, persianas, cerrajería y electrodomésticos.

Por último, en caso de suscripción de un contrato con una plataforma web no establecida en el TAI que presta un servicio de mediación (= servicio sujeto a IVA, tipo general del 21%), la persona física dedicada al alquiler será el sujeto pasivo por el mecanismo de inversión del sujeto pasivo, según lo dispuesto en el artículo 84.Uno.2.º. En este supuesto, la persona física vendrá obligada a presentar declaración-liquidación especial de carácter no periódico, de conformidad con lo previsto en el artículo 71.8 del RIVA.

A TENER EN CUENTA. Quien realiza arrendamientos de alojamientos turísticos tiene, a efectos del IVA, la condición de empresario (art. 5.uno.c LIVA).

En tanto que realizados por empresarios los arrendamientos de alojamientos turísticos están sujetos al IVA (art. 4.uno LIVA).

La sujeción al IVA determina la no sujeción al concepto de Transmisiones Patrimoniales Onerosas del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), salvo que sea de aplicación la exención en el IVA (art. 4. cuatro LIVA).

Conforme a la doctrina de la Dirección General de Tributos (consultaV0420-18, 19 de febrero de 2018entre otras), están exentos del IVA y, por tanto, sujetos a Transmisiones Patrimoniales Onerosas del ITP aquellos arrendamientos de alojamientos turísticos en los que el arrendador NO presta servicios típicos de la industria hotelera. En estos casos, el arrendador no debe presentar ni ingresar el IVA.

En caso de prestarse servicios propios de la industria hotelera, el arrendamiento de un apartamento turístico no estará exento del IVA y deberá tributar al tipo reducido del 10 por 100 como un establecimiento hotelero por aplicación del art. 91.uno.2. 2º LIVA y de acuerdo con el criterio de la Dirección General de Tributos. (Consulta DGT V0714-15, de 4 de marzo de 2015).

4. IRPF: los rendimientos se declaran directamente en el IRPF como capital inmobiliario mientras no se ofrezcan servicios de hostelería; en otro caso, se declararán como rendimientos de la actividad económica.

Los rendimientos no tienen retención mientras no se ofrezcan servicios de hostelería; en otro caso, tendrán una retención del 15%. Y no hay que hacer el modelo 140 ni el modelo 130 mientras no se ofrezcan servicios de hostelería; en otro caso sí.

5. DECLARACIONES INFORMATIVAS: en el año 2018 se estableció una nueva obligación de suministro de información relativo a las cesiones de viviendas con fines turísticos a través del «Modelo 179, Declaración informativa trimestral de la cesión de uso de viviendas con fines turísticos», que deben presentar las personas o entidades que intermedien en la cesión de uso de viviendas con fines turísticos, sean analógicos o digitales, y, en particular, las denominadas «plataformas colaborativas» que intermedien en dichas cesiones. En esa obligación se incluyen las cesiones de viviendas turísticas y el alquiler de temporada.

A TENER EN CUENTA. La sentencia del Tribunal Supremo n.º 106/2020, de 23 de julio de 2020, ECLI:ES:TS:2020:2494 declaró nulo el apartado 11 del artículo primero del Real Decreto 1070/2017, de 29 de diciembre, por el que se introduce en el Reglamento General de las actuaciones y procedimientos de gestión e inspección tributaria aprobado por Real Decreto 1065/2007, de 27 de julio, un nuevo artículo 54 ter. Sin embargo, el Real Decreto 366/2021, de 25 de mayo, por el que se desarrolla el procedimiento de presentación e ingreso de las autoliquidaciones del Impuesto sobre las Transacciones Financieras y se modifican otras normas tributarias, ha reestablecido la obligación de informar sobre los apartamentos turísticos, y con ello se ha reincorporado al cuerpo normativa del RGAT el artículo 54 ter, desde el 26 de junio de 2021.

RESOLUCIONES RELEVANTES

Resoluciones de la Dirección General de Tributos, V2545-17, de 9 de octubre de 2017 y V2655-18, de 2 de octubre de 2018

Si el arrendamiento de vivienda que se realiza directamente por el propietario a los consumidores finales que lo destinan a vivienda turística, en las condiciones señaladas, estará sujeto y exento del Impuesto sobre el Valor Añadido. Adicionalmente, la entidad mediadora, habrá de facturar al consultante por el servicio de mediación, por el importe de su comisión, operación sujeta y no exenta del impuesto. El tipo impositivo a aplicar a esta operación de mediación es el general del 21%. Y estará sujeto y no exento del IVA cuando se alquile a personas jurídicas (dado que no los pueden destinar directamente a viviendas) o se presten por el arrendador los servicios propios de la industria hotelera, o en los arrendamientos de viviendas que sean utilizadas por el arrendatario para otros usos, tales como oficinas o despachos profesionales, etc.

Resolución de la Dirección General de Tributos, V3083-18, de 28 de noviembre de 2018

Modelo 179. La obligación de información específica para las personas o entidades que intermedien en la cesión del uso de viviendas con fines turísticos va a depender de los contratos formalizados entre el propietario de la vivienda y el gestor, y entre este y el cesionario de la vivienda con fines turísticos, y de las cláusulas concretas de dichos contratos.

Resoluciones de la Dirección General de Tributos, V0285-15, de 26 de enero de 2015 y V1188-15, de 16 de abril de 2015

Si el alquiler de la vivienda de uso turístico no se limita a la mera puesta a disposición de la misma durante periodos de tiempo, sino que se complementa con la prestación de servicios propios de la industria hotelera tales como restaurante, limpieza, lavado de ropa y otros análogos, las rentas derivadas de los mismos tendrán la calificación de rendimientos de actividades económicas mientras que si no lo hace estaríamos ante rendimientos del capital inmobiliario, salvo que concurrieran las circunstancias previstas en el apartado 2 del artículo 27 de la LIRPF, en cuyo caso, también podríamos estar ante rendimientos derivados de actividades económicas.

Resolución de la Dirección General de Tributos, V0432-19, de 28 de febrero de 2019

En una cesión de vivienda de finalidad turística para estancias cortas, a efectos informativos será válido cualquier documento oficial que permita la identificación completa de los beneficiarios. Y deberá conservarse la copia del documento de identificación de las personas beneficiarias durante el plazo de prescripción de 4 años.

Resolución de la Dirección General de Tributos, V0903-07, de 30 de abril de 2007

Además, se prestan por el explotador del establecimiento determinados servicios adicionales. Para que su adquisición pueda dar lugar a la deducción por adquisición de vivienda habitual, deberán cumplirse los requisitos de titularidad, ocupación dentro de los doce meses posteriores a su adquisición, residencia efectiva y permanencia durante un período mínimo de tres años, correspondiendo al contribuyente acreditar que el inmueble constituye su vivienda habitual por cualquier medio de prueba admitido en Derecho.

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Impuesto sobre el Valor Añadido
Prestación de servicios
Servicio de limpieza
Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas
Actividades económicas
Derechos reales de goce y disfrute
Persona física
Arrendamiento de bienes inmuebles
Cantidad neta
Arrendador
Régimen especial de trabajadores autónomos
Trabajador autónomo
Transmisiones Patrimoniales Onerosas
Transmisión de derechos reales
Pagos a cuenta
Rendimientos de actividades económicas
Aceras
Asistencia técnica
Zona verde
Zonas comunes
Inversión del sujeto pasivo
Modelo 564. Impuesto sobre Hidrocarburos
Territorio de aplicación del impuesto
Electricidad
Tipo general del IVA
Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados
Declaraciones-autoliquidaciones
Tipo reducido
Obligación de información
Capital inmobiliario
Modelo 130. Declaración Empresarios y profesionales
Modelo 140. Deducción por maternidad
Inspección tributaria
ITF (Impuesto sobre las Transacciones Financieras)
Tipos impositivos
Persona jurídica
Arrendamiento de vivienda
Consumidor final
Arrendatario
Rendimiento capital inmobiliario

LEY 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio. VIGENTE

Boletín: Boletín Oficial del Estado Número: 285 Fecha de Publicación: 29/11/2006 Fecha de entrada en vigor: 01/01/2007 Órgano Emisor: Jefatura Del Estado

Real Decreto 1065/2007 de 27 de Jul (Reglamento General de las actuaciones y los procedimientos de gestión e inspección tributaria y de desarrollo de las normas de los procedimientos de aplicación de los tributos) VIGENTE

Boletín: Boletín Oficial del Estado Número: 213 Fecha de Publicación: 05/09/2007 Fecha de entrada en vigor: 01/01/2008 Órgano Emisor: Ministerio De Economia Y Hacienda

Real Decreto 1624/1992, de 29 de diciembre, por el que se aprueba el Reglamento del Impuesto sobre el Valor Añadido y se modifica el Real Decreto 1041/1990, de 27 de julio, por el que se regulan las declaraciones censales que han de presentar a efectos fiscales los empresarios, los profesionales y otros obligados tributarios; el Real Decreto 338/1990, de 9 de marzo, por el que se regula la composición y la forma de utilización del número de identificación fiscal, el Real Decreto 2402/1985, de 18 de diciembre, por el que se regula el deber de expedir y entregar factura que incumbe a los empresarios y profesionales, y el Real Decreto 1326/1987, de 11 de septiembre, por el que se establece el procedimiento de aplicación de las Directivas de la Comunidad Económica Europea sobre intercambio de información tributaria. VIGENTE

Boletín: Boletín Oficial del Estado Número: 314 Fecha de Publicación: 31/12/1992 Fecha de entrada en vigor: 01/01/1993 Órgano Emisor: Ministerio De Economia Y Hacienda

Real Decreto 1070/2017 de 29 de Dic (Modificación del RD 1065/2007, del Reglamento General de actuaciones y procedimientos de gestión e inspección tributaria; y del RD 1676/2009, del Consejo para la Defensa del Contribuyente) VIGENTE

Boletín: Boletín Oficial del Estado Número: 317 Fecha de Publicación: 30/12/2017 Fecha de entrada en vigor: 01/01/2018 Órgano Emisor: Ministerio De Hacienda Y Funcion Publica

Real Decreto 366/2021 de 25 de May (Procedimiento de presentación e ingreso de autoliquidaciones del Impuesto sobre las Transacciones Financieras) VACATIO LEGIS

Boletín: Boletín Oficial del Estado Número: 125 Fecha de Publicación: 26/05/2021 Fecha de entrada en vigor: 27/05/2021 Órgano Emisor: Ministerio De Hacienda

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