Fiscalidad de los arrendamientos de uso de vivienda turística

TIEMPO DE LECTURA:

  • Estado: Redacción actual VIGENTE
  • Orden: Civil
  • Fecha última revisión: 04/11/2019

La fiscalidad de los arrendamientos de uso de vivienda vacacional ha ido delimitándose por la normativa fiscal, tanto estatal como autonómica y, sobre todo, mediante la resolución de consultas vinculantes de la Dirección General de Tributos.

Así, un propietario que alquila la vivienda para uso turístico, directamente o a través de Airbnb, tiene las siguientes obligaciones fiscales y de Seguridad Social:

1. ACTIVIDADES ECONÓMICAS: Debe darse de alta, epígrafe 861.1 (Alquiler de bienes inmuebles de naturaleza urbana), siempre que el importe neto de la cifra de operaciones sea superior a 1 millón de euros, si es inferior resultará exento, por lo que no será necesario darse de alta en la matrícula de este impuesto ni tributar por el mismo (al margen de las obligaciones censales).

Dispone el INFORMA de la AEAT en la resolución nº 141904 lo siguiente sobre el epígrafe 861.1:

"¿El Epígrafe 861.1 faculta para ejercer la actividad con prestación de servicios de hospedaje?

El pago de la cuota corresponde al epígrafe 861.1 de la Sección 1ª. -Alquiler de viviendas- no faculta para ejercer la actividad de prestación de servicios de limpieza, cambio de ajuar, etc., de la vivienda alquilada. Por el contrario, la actividad que queda clasificada en el Grupo 685 de la sección 1ª- Alojamientos turísticos extra hoteleros-, incluye aquellas actividades que tengan la naturaleza de servicios de hospedaje, pero que se prestan en establecimientos distintos a los hoteles y moteles, hostales y pensiones, fondas y casas de huéspedes, hoteles-apartamentos, empresas organizadoras o agencias de explotación de apartamentos privados y campamentos turísticos tipo camping. En consecuencia, si la vivienda se arrendara sin prestación de servicios adicionales se clasificaría en el epígrafe 861.1, Sección 1ª -Alquiler de viviendas-. Sin embargo, si dicho alquiler se realizara con la prestación de servicios de hospedaje, los cuales se caracterizan por extender la atención a los clientes más allá de la mera puesta a disposición de un inmueble o parte del mismo, como son la prestación de servicios de limpieza, cambios de ajuar, etc., la actividad quedaría clasificada en el Grupo 685 -Alojamientos turísticos extra hoteleros-".

2. RETA: No darse de alta como trabajador autónomo por ese solo motivo, ya que es como si tributase por un alquiler tradicional.

3. IVA: No se declara mientras no se ofrezcan servicios de hostelería, ya que conforme al artículo 20.1.23º de la LIVA, estarán exentos la constitución y transmisión de derechos reales de goce y disfrute (entendiéndose por derechos reales de goce y disfrute el arrendamiento o cesión de una vivienda a cambio de precio) en edificaciones destinadas a viviendas. Por lo tanto, en principio, la vivienda vacacional está exenta de IVA. Ello significa que está sujeta a ITP en su modalidad TPO (siempre que no se presten los servicios de hostelería) al tipo de gravamen previsto por cada comunidad autónoma, o en su defecto, el estatal.

Si el propietario, además de arrendar la vivienda, ofrece la prestación de servicios complementarios como son, por ejemplo, la limpieza de las habitaciones o cocina, el cambio de toallas y sábanas, o entrega de amenities, estaremos ante un contrato de alojamiento turístico, en el que los ingresos tienen naturaleza de rendimientos de actividad económica en el IRPF. En esos casos se deberán presentar declaraciones trimestrales de pagos a cuenta del IRPF y de IVA.

La comisión que cobra Airbnb tiene un IVA del 21%.

Si algún huésped solicita factura, esta factura no tiene IVA si solo se ha alquilado la vivienda y no se han realizado servicios hosteleros (limpieza diaria, desayunos, lavandería…)

Ejemplo práctico:

Una persona física realiza al arrendamiento turística de una vivienda. ¿Tiene que presentar los modelos 303 y 390 del IVA? 

En caso de realizar exclusivamente las prestaciones de servicios consistentes en arrendamientos de vivienda exentos del IVA, que no originan derecho a la deducción, no existiría obligación a presentar los Modelos 303 y 390, en virtud de lo previsto en el artículo 71 del Reglamento del Impuesto sobre el Valor Añadido

En la medida en que no se presten, junto con el arrendamiento de las viviendas, ninguno de los servicios complementarios propios de la industria hotelera, el alquiler de las viviendas estaría exento del IVA.

La Dirección General de Tributos señala en cuanto al concepto servicios complementarios propios de la industria hotelera, como ejemplos los de restaurante, limpieza, lavado de ropa u otros análogos.

Se consideran servicios complementarios propios de la industria hotelera, además de los citados, los servicios de limpieza del interior del apartamento, así como los servicios de cambio de ropa en el apartamento, ambos prestados con periodicidad.

NO se consideran servicios complementarios propios de la industria hotelera los que a continuación se citan:

  • Servicio de limpieza del apartamento prestado a la entrada y a la salida del periodo contratado por cada arrendatario.
  • Servicio de cambio de ropa en el apartamento prestado a la entrada y a la salida del periodo contratado por cada arrendatario.
  • Servicio de limpieza de las zonas comunes del edificio (portal, escaleras y ascensores) así como de la urbanización en que está situado (zonas verdes, puertas de acceso, aceras y calles).
  • Servicios de asistencia técnica y mantenimiento para eventuales reparaciones de fontanería, electricidad, cristalería, persianas, cerrajería y electrodomésticos.

En caso de suscripcción de un contrato con una plataforma web no establecida en el TAI que presta un servicio de mediación (= servicio sujeto a IVA, tipo general del 21%), la persona física dedicada al alquiler será el sujeto pasivo por el mecanismo de inversión del sujeto pasivo, según lo dispuesto en el artículo 84.Uno.2º. En este supuesto, la persona física vendrá obligada a presentar declaración-liquidación especial de carácter no periódico, de conformidad con lo previsto en el artículo 71.8 del RIVA 

Véase: Resolución Vinculante de DGT, V0644-18, 12-03-2018 

A tener en cuenta: 

Quien realiza arrendamientos de alojamientos turísticos tiene, a efectos del IVA, la condición de empresario (art 5.uno.c ;LIVA).

En tanto que realizados por empresarios los arrendamientos de alojamientos turísticos están sujetos al IVA (art 4.uno ;LIVA).

La sujeción al IVA determina la no sujeción al concepto de Transmisiones Patrimoniales Onerosas del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), salvo que sea de aplicación la exención en el IVA (art 4. cuatro ;LIVA).

Conforme a la doctrina de la Dirección General de Tributos (consulta Resolución Vinculante de DGT, V0420-18, 19-02-2018 entre otras), están exentos del IVA y, por tanto, sujetos a Transmisiones Patrimoniales Onerosas del ITP aquellos arrendamientos de alojamientos turísticos en los que el arrendador NO presta servicios típicos de la industria hotelera. En estos casos, el arrendador no debe presentar ni ingresar el IVA.

En caso de prestarse servicios propios de la industria hotelera, el arrendamiento de un apartamento turístico no estará exento del IVA y deberá tributar al tipo reducido del 10 por 100 como un establecimiento hotelero por aplicación del art 91.uno.2. 2º LIVA y de acuerdo con el criterio de la Dirección General de Tributos. Ver consulta Resolución Vinculante de DGT, V0714-15, 04-03-2015 

4. IRPF: Los rendimientos se declaran directamente en el IRPF como capital inmobiliario mientras no se ofrezcan servicios de hostelería; en otro caso, se declararán como rendimientos de la actividad económica.

Los rendimientos no tienen retención mientras no se ofrezcan servicios de hostelería; en otro caso, tendrán una retención del 15%.

Y no hay que hacer el modelo 140 ni el modelo 130 mientras no se ofrezcan servicios de hostelería; en otro caso sí.

5. DECLARACIONES INFORMATIVAS: En el año 2018 se estableció una nueva obligación de suministro de información relativo a las cesiones de viviendas con fines turísticos a través del Modelo 179, Declaración informativa trimestral de la cesión de uso de viviendas con fines turísticos, que deben presentar las personas o entidades que intermedien en la cesión de uso de viviendas con fines turísticos, sean analógicos o digitales, y, en particular, las denominadas “plataformas colaborativas” que intermedien en dichas cesiones. En esa obligación se incluyen las cesiones de viviendas turísticas y el alquiler de temporada.

Resoluciones interesantes sobre fiscalidad en los arrendamientos de viviendas turísticos

Consulta Vinculante V2545-17, de 9 de octubre de 2017, de la Subdirección General de Impuestos sobre el Consumo/Consulta Vinculante V2655-18, de 2 de octubre de 2018

Si el arrendamiento de vivienda que se realiza directamente por el propietario a los consumidores finales que lo destinan a vivienda turística, en las condiciones señaladas, estará sujeto y exento del Impuesto sobre el Valor Añadido. Adicionalmente, la entidad mediadora, habrá de facturar al consultante por el servicio de mediación, por el importe de su comisión, operación sujeta y no exenta del impuesto. El tipo impositivo a aplicar a esta operación de mediación es el general del 21%. Y estará sujeto y no exento del IVA cuando se alquile a personas jurídicas (dado que no los pueden destinar directamente a viviendas) o se presten por el arrendador los servicios propios de la industria hotelera, o en los arrendamientos de viviendas que sean utilizadas por el arrendatario para otros usos, tales como oficinas o despachos profesionales, etc.

Consulta Vinculante V3083-18, de 28 de noviembre de 2018

Modelo 179. La obligación de información específica para las personas o entidades que intermedien en la cesión del uso de viviendas con fines turísticos va a depender de los contratos formalizados entre el propietario de la vivienda y el Gestor, y entre éste y el cesionario de la vivienda con fines turísticos, y de las cláusulas concretas de dichos contratos.

Consulta Vinculante V0285-15, de 26 de enero de 2015; Consulta Vinculante V1188-15, de 16 de abril de 2015

Si el alquiler de la vivienda de uso turístico no se limita a la mera puesta a disposición de la misma durante periodos de tiempo, sino que se complementa con la prestación de servicios propios de la industria hotelera tales como restaurante, limpieza, lavado de ropa y otros análogos, las rentas derivadas de los mismos tendrán la calificación de rendimientos de actividades económicas mientras que si no lo hace estaríamos ante rendimientos del capital inmobiliario, salvo que concurrieran las circunstancias previstas en el apartado 2 del artículo 27 de la LIRPF, en cuyo caso, también podríamos estar ante rendimientos derivados de actividades económicas.

Consulta Vinculante V0432-19, de 28 de febrero de 2019

En una cesión de vivienda de finalidad turística para estancias cortas, a efectos informativos será válido cualquier documento oficial que permita la identificación completa de los beneficiarios. Y deberá conservarse la copia del documento de identificación de las personas beneficiarias durante el plazo de prescripción de 4 años.

Consulta Vinculante V0903-07, de 30 de abril de 2007

Además, se prestan por el explotador del establecimiento determinados servicios adicionales. Para que su adquisición pueda dar lugar a la deducción por adquisición de vivienda habitual, deberán cumplirse los requisitos de titularidad, ocupación dentro de los doce meses posteriores a su adquisición, residencia efectiva y permanencia durante un período mínimo de tres años, correspondiendo al contribuyente acreditar que el inmueble constituye su vivienda habitual por cualquier medio de prueba admitido en Derecho.

No hay versiones para este comentario

Impuesto sobre el Valor Añadido
Prestación de servicios
Servicio de limpieza
Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas
Actividades económicas
Derechos reales de goce y disfrute
Persona física
Arrendamiento de bienes inmuebles
Cantidad neta
Arrendador
Régimen especial de trabajadores autónomos
Trabajador autónomo
Transmisiones Patrimoniales Onerosas
Transmisión de derechos reales
Pagos a cuenta
Rendimientos de actividades económicas
Aceras
Asistencia técnica
Zona verde
Zonas comunes
Inversión del sujeto pasivo
Modelo 564. Impuesto sobre Hidrocarburos
Territorio de aplicación del impuesto
Electricidad
Tipo general del IVA
Declaraciones-autoliquidaciones
Tipo reducido
Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados
Modelo 130. Declaración Empresarios y profesionales
Modelo 140. Deducción por maternidad
Capital inmobiliario
Tipos impositivos
Persona jurídica
Arrendamiento de vivienda
Obligación de información
Consumidor final
Arrendatario
Vivienda habitual
Rendimiento capital inmobiliario
Plazo de prescripción

Ley 35/2006 de 28 de Nov (IRPF -Impuesto sobre la renta de las personas físicas-) VIGENTE

Boletín: Boletín Oficial del Estado Número: 285 Fecha de Publicación: 29/11/2006 Fecha de entrada en vigor: 01/01/2007 Órgano Emisor: Jefatura Del Estado

Real Decreto 1624/1992 de 29 de Dic (Reglamento del Impuesto sobre el Valor Añadido -IVA-) VIGENTE

Boletín: Boletín Oficial del Estado Número: 314 Fecha de Publicación: 31/12/1992 Fecha de entrada en vigor: 01/01/1993 Órgano Emisor: Ministerio De Economia Y Hacienda

Incluídos en este concepto

Documentos relacionados
Ver más documentos relacionados
  • Impuesto sobre el Valor Añadido NAVARRA (IVA)

    Orden: Fiscal Fecha última revisión: 23/07/2018

    El Impuesto sobre el Valor Añadido en Navarra (IVA Navarra) se encuentra regulado en la Ley Foral 19/1992, de 30 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido y en el Reglamento del citado impuesto, aprobado por el Decreto Foral 86/1993, de 8 d...

  • Sujetos pasivos en las entregas de bienes y prestaciones de servicios (IVA)

    Orden: Fiscal Fecha última revisión: 03/12/2019

    Serán sujetos pasivos del IVA, en las entregas de bienes y prestaciones de servicios, los previstos en el Art. 84 ,LIVA.REGLASGeneralEspecial: Inversión del sujeto pasivoSingularHerencias yacentes, comunidades de bienes, entidades sin personalidad ...

  • Tipo Reducido (IVA)

    Orden: Fiscal Fecha última revisión: 11/12/2019

    NOVEDADES:- El Real Decreto-ley 26/2018, de 28 de diciembre, introduce un nuevo número 13º al artículo 91.Uno.2 de la LIVA, pasando a aplicarle el tipo reducido del 10% a los servicios prestados por intérpretes, artistas, directores y técnicos, ...

  • Impuesto sobre el Valor Añadido BIZKAIA (IVA)

    Orden: Fiscal Fecha última revisión: 27/12/2017

    El Impuesto sobre el Valor Añadido en Bizkaia (IVA Bizkaia) se regula en la NORMA FORAL 7/1994, de 9 de noviembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido.El régimen simplificado del IVA para el año 2017 en Bizkaia, se regula a través del OF. 2112/2...

  • Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA)

    Orden: Fiscal Fecha última revisión: 03/12/2019

    El Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) es un tributo indirecto que recae sobre el consumo final de bienes y servicios. Están sujetas al IVA las siguientes operaciones:- Las entregas de bienes y prestaciones de servicios realizadas en territorio d...

Ver más documentos relacionados
Ver más documentos relacionados
Ver más documentos relacionados
Ver más documentos relacionados