Garantías por daños materiales ocasionados por vicios y defectos de la construcción

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  • Estado: Redacción actual VIGENTE
  • Orden: Administrativo
  • Fecha última revisión: 02/03/2017

Para conocer el régimen de garantías por daños materiales ocasionados por vicios y defectos de la construcción, habrá que estar a lo estabelcido tanto en el Art. 19 ,Ley 38/1999, de 5 de noviembre como en la DA2 ,Ley 38/1999, de 5 de noviembre.

Como dispone el apdo. 1 del Art. 19 ,Ley 38/1999, de 5 de noviembre, el régimen de garantías para las obras de edificación comprendidas en el Art. 2 ,Ley 38/1999, de 5 de noviembre se hará efectivo de acuerdo con la obligatoriedad que se establezca en aplicación de la DA2 ,Ley 38/1999, de 5 de noviembre, teniendo como referente a las siguientes garantías:

  • Seguro de daños materiales, seguro de caución o garantía financiera, para garantizar, durante un año, el resarcimiento de los daños materiales por vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras, que podrá ser sustituido por la retención por el promotor de un 5 por 100 del importe de la ejecución material de la obra.

  • Seguro de daños materiales, seguro de caución o garantía financiera, para garantizar, durante tres años, el resarcimiento de los daños causados por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad del apartado 1, letra c), del Art. 3 ,Ley 38/1999, de 5 de noviembre.

  • Seguro de daños materiales, seguro de caución o garantía financiera, para garantizar, durante diez años, el resarcimiento de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos que tengan su origen o afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y estabilidad del edificio.

Por su parte y como dispone el apdo.2 del Art. 19 ,Ley 38/1999, de 5 de noviembre, los seguros de daños materiales reunirán las condiciones siguientes:

  • Tendrá la consideración de tomador del seguro el constructor en el supuesto a) del apartado 1 del Art. 19 ,Ley 38/1999, de 5 de noviembre y el promotor, en los supuestos b) y c) del mismo apartado, y de asegurados el propio promotor y los sucesivos adquirentes del edificio o de parte del mismo. El promotor podrá pactar expresamente con el constructor que éste sea tomador del seguro por cuenta de aquél.

  • La prima deberá estar pagada en el momento de la recepción de la obra. No obstante, en caso de que se hubiera pactado el fraccionamiento en períodos siguientes a la fecha de recepción, la falta de pago de las siguientes fracciones de prima no dará derecho al asegurador a resolver el contrato, ni éste quedará extinguido, ni la cobertura del asegurador suspendida, ni éste liberado de su obligación, caso de que el asegurado deba hacer efectiva la garantía.

  • No será de aplicación la normativa reguladora de la cobertura de riesgos extraordinarios sobre las personas y los bienes contenida en el Art. 4 ,Ley 21/1990, de 19 de diciembre.

En lo que concierne a los seguros de caución (apdo.3 del Art. 19 ,Ley 38/1999, de 5 de noviembre), reunirán las siguientes condiciones:

  • Las señaladas en los apartados 2. a) y 2. b) del Art. 19 ,Ley 38/1999, de 5 de noviembre . En relación con el apartado 2. a) del Art. 19 ,Ley 38/1999, de 5 de noviembre, los asegurados serán siempre los sucesivos adquirentes del edificio o de parte del mismo.

  • El asegurador asume el compromiso de indemnizar al asegurado al primer requerimiento.

  • El asegurador no podrá oponer al asegurado las excepciones que puedan corresponderle contra el tomador del seguro.

Una vez tomen efecto las coberturas del seguro, no podrá rescindirse ni resolverse el contrato de mutuo acuerdo antes del transcurso del plazo de duración previsto en el apartado 1 del Art. 19 ,Ley 38/1999, de 5 de noviembre

El apartado 5 del Art. 19 ,Ley 38/1999, de 5 de noviembre dispone que el importe mínimo del capital asegurado será el siguiente:

  • El 5 por 100 del coste final de la ejecución material de la obra, incluidos los honorarios profesionales, para las garantías del apartado 1. a) del Art. 19 ,Ley 38/1999, de 5 de noviembre.

  • El 30 por 100 del coste final de la ejecución material de la obra, incluidos los honorarios profesionales, para las garantías del apartado 1. b)  del Art. 19 ,Ley 38/1999, de 5 de noviembre.

  • El 100 por 100 del coste final de la ejecución material de la obra, incluidos los honorarios profesionales, para las garantías del apartado 1. c) del Art. 19 ,Ley 38/1999, de 5 de noviembre.

Finalmente, los apdos. 6 a 9 del Art. 19 ,Ley 38/1999, de 5 de noviembre disponen lo que se transcribe a continuación:

  • El asegurador podrá optar por el pago de la indemnización en metálico que corresponda a la valoración de los daños o por la reparación de los mismos.

  • El incumplimiento de las anteriores normas sobre garantías de suscripción obligatoria implicará, en todo caso, la obligación de responder personalmente al obligado a suscribir las garantías.

  • Para las garantías a que se refiere el apartado 1. a) del Art. 19 ,Ley 38/1999, de 5 de noviembre,  no serán admisibles cláusulas por las cuales se introduzcan franquicias o limitación alguna en la responsabilidad del asegurador frente al asegurado.

  • En el caso de que en el contrato de seguro a que se refieren los apartado 1. b) y 1. c) del Art. 19 ,Ley 38/1999, de 5 de noviembre se establezca una franquicia, ésta no podrá exceder del 1 por 100 del capital asegurado de cada unidad registral.

  • Salvo pacto en contrario, las garantías a que se refiere esta Ley no cubrirán:
    • Los daños corporales u otros perjuicios económicos distintos de los daños materiales que garantiza la Ley.

    • Los daños ocasionados a inmuebles contiguos o adyacentes al edificio.

    • Los daños causados a bienes muebles situados en el edificio.

    • Los daños ocasionados por modificaciones u obras realizadas en el edificio después de la recepción, salvo las de subsanación de los defectos observados en la misma.

    • Los daños ocasionados por mal uso o falta de mantenimiento adecuado del edificio.

    • Los gastos necesarios para el mantenimiento del edificio del que ya se ha hecho la recepción.

    • Los daños que tengan su origen en un incendio o explosión, salvo por vicios o defectos de las instalaciones propias del edificio.

    • Los daños que fueran ocasionados por caso fortuito, fuerza mayor, acto de tercero o por el propio perjudicado por el daño.

    • Los siniestros que tengan su origen en partes de la obra sobre las que haya reservas recogidas en el acta de recepción, mientras que tales reservas no hayan sido subsanadas y las subsanaciones queden reflejadas en una nueva acta suscrita por los firmantes del acta de recepción.

La DA2 ,Ley 38/1999, de 5 de noviembre, a la que remite  el Art. 19 ,Ley 38/1999, de 5 de noviembre examinado, realiza, bajo el rótulo de "Obligatoriedad de las garantías por daños materiales ocasionados por vicios y defectos en la construcción", las siguientes precisiones:

  • La garantía contra daños materiales a que se refiere el apartado 1.c) del Art. 19 ,Ley 38/1999, de 5 de noviembre  será exigible, a partir de su entrada en vigor, para edificios cuyo destino principal sea el de vivienda.
    No obstante, esta garantía no será exigible en el supuesto del autopromotor individual de una única vivienda unifamiliar para uso propio. Sin embargo, en el caso de producirse la transmisión "ínter vivos" dentro del plazo previsto en el párrafo a) del apdo. 1 del Art. 17 ,Ley 38/1999, de 5 de noviembre, el autopromotor, salvo pacto en contrario, quedará obligado a la contratación de la garantía a que se refiere el apartado anterior por el tiempo que reste para completar los diez años. A estos efectos, no se autorizarán ni inscribirán en el Registro de la Propiedad escrituras públicas de transmisión "ínter vivos" sin que se acredite y testimonie la constitución de la referida garantía, salvo que el autopromotor, que deberá acreditar haber utilizado la vivienda, fuese expresamente exonerado por el adquirente de la constitución de la misma.
    Tampoco será exigible la citada garantía en los supuestos de rehabilitación de edificios destinados principalmente a viviendas para cuyos proyectos de nueva construcción se solicitaron las correspondientes licencias de edificación con anterioridad a la entrada en vigor de la presente Ley.

  • Mediante Real Decreto podrá establecerse la obligatoriedad de suscribir las garantías previstas en los apartados 1.a) y 1.b) del citado Art. 19 ,Ley 38/1999, de 5 de noviembre, para edificios cuyo destino principal sea el de vivienda. Asimismo, mediante Real Decreto podrá establecerse la obligatoriedad de suscribir cualquiera de las garantías previstas en el Art. 19 ,Ley 38/1999, de 5 de noviembre, para edificios destinados a cualquier uso distinto del de vivienda.

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